Арендатор не освобождает помещение по истечении срока договора: Арендатор не освобождает помещение | Адвокат Мугин Александр

Арендатор не освобождает помещение | Адвокат Мугин Александр

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр. ) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в комментариях и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.

что делать собственнику, советы юриста

Обновлено: Январь, 2021 года

Когда у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель задумывается о прекращении договора с последующим освобождением помещений для новой аренды. Если арендатор не хочет освобождать помещение, пользуясь различными уловками, собственнику объекта не остается ничего иного, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.

Основания для освобождения арендованной площади

Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.

Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:

• Истек срок действия арендного соглашения;
• Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
• Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
• Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.

Анализируя ситуации, когда возникает право требовать освободить помещение, выявляется главное требование – расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или через суд.

Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 350-24-85

Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.

Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.

Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.

Требовать оплаты по истечении срока договора

Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.

Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.

Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.

Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.

Препятствовать доступу после расторжения договора

Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:

• Был ли заключен договор;
• Действует ли он на текущий момент;
• Какие нормы установлены в заключенном договоре.

Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.

На основании ст. 304 ГК РФ, владелец помещения вправе обратиться в суд с требованием освободить его, если арендатор добровольно отказывается это сделать. До вынесения судебного решения попытки заблокировать доступ при наличии действующего соглашения трактуются как превышение полномочий или самоуправство.

Отключить электричество

Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.

Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:

• Истек срок аренды и не подписан новый договор;
• Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
• Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.

Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.

Удержание имущества арендатора

Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.

Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.

Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.

Если нет договора

Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.

Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.

Как заставить арендатора освободить помещение по закону

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 350-24-85

При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст. 330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.

Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.

Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:

1. Передача исполнительного листа приставу.
2. Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
3. При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
4. К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
5. Имущество описывают и составляют акт.
6. Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
7. Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
8. После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.

Важно учитывать, что судебный пристав будет действовать строго в рамках предоставленного поручения – выселить только конкретного арендатора. Если помещение уже сдано в субаренду и на освобождаемой территории находятся посторонние, выселение не состоится, а владельцу придется снова обращаться в суд. Во избежание проволочек следует учитывать произошедшие изменения и отражать их в иске сразу.

Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 350-24-85

Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.

Главный юрист – эксперт сайта

Профиль в ЯндексУслуги

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Была ли эта информация полезной?

«Выселяем» арендаторов | Сибирское правовое агентство

Авторскую статью подготовила юрист ЗАО «Сибирское правовое агентство» — Антонова Татьяна — 29.01.2018 года. «Предлагаем разобраться, как и в каких случаях можно «выселять» недобросовестных арендаторов, которые отказываются освободить помещение в добровольном порядке».

Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных и торговых помещений не придумано.

Предлагаем разобраться, как и в каких случаях можно «выселять» недобросовестных арендаторов, которые отказываются освободить помещение в добровольном порядке.

Требование об освобождении арендуемого помещения является законным только после расторжения договора аренды.

Основания расторжения договора аренды:

1. Истечение срока действия договора. В этом случае арендатору необходимо направить уведомление о прекращении договора аренды и об освобождении помещения.

2. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в договоре может быть предусмотрен иной срок).

3. Указание в договоре аренды условий, при которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.

Но если эти условия не согласованы в договоре, по закону арендодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

После выявления нарушений необходимо направить арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. В случае не исполнения обязательств арендодатель вправе подать в суд исковое заявление с требованиями о расторжении договора аренды и об обязании арендатора освободить помещение.

Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН, то расторжение (прекращение) договора также подлежит государственной регистрации.

Вот договор аренды расторгнут, но арендатор отказывается добровольно освободить помещение. Что делать арендодателю – законному владельцу помещения?

1. Направить арендатору уведомление с указанием конкретной даты освобождения помещения, а также дату и время для передачи помещения по акту приема-передачи.

2. Если в указанный срок арендуемое помещение арендатором не освобождено, то возможны следующие варианты:

1 вариант

Арендодатель комиссионно опечатывает помещение, заключает договор с охранным предприятием и устанавливает ограниченный пропускной режим на территорию помещения. В дальнейшем арендатор сможет попасть на территорию арендуемого ранее помещения только для того, чтобы вывести свое имущество.

2 вариант

Арендодатель вызывает сотрудников правоохранительных органов для того, чтобы войти в помещение (в этом случае при себе необходимо иметь: документы подтверждающие право собственности на помещение, документ о расторжении договора аренды, учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия представителя).

Комиссионно описывается имущество арендатора и вывозится на склад с которым арендодатель заключается договор хранения имущество до передачи его арендатору.

Арендатору направляется уведомление с требованием, в том числе о возмещении издержек, связанных с вывозом и хранением имущества.

Порядок действий, необходимых в ситуации, когда требуется освободить арендуемое нежилое помещение, зависит от конкретной ситуации и всех ее обстоятельств. В любом случае, если договориться с недобросовестным арендатором не получается, для того, чтобы избежать многих проблем при «выселении», советуем Вам прибегнуть к квалифицированной юридической помощи.

Чтобы каждый день получать больше информации, подписывайтесь на нас в социальных сетях:

ВКонтакте

Facebook

Instagram

Telegram channel

Telegram chat

Twitter

Арендатор не освободил помещение после прекращения действия договора аренды нежилого помещения.

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

Арендатор не освободил помещение после прекращения действия договора аренды нежилого помещения.               

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

 В данной ситуации арендодатель вправе прекратить энергоснабжение арендованного помещения.

Обоснование вывода:

 В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Статья 622 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество после прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В том случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Более того, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

 В том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

 Таким образом, по общему правилу, если арендодатель по истечении срока договора аренды не желает продолжать с арендатором арендные отношения, он должен уведомить последнего о возражении против продолжения таких отношений. При соблюдении данных условий договор аренды прекращается и арендатор обязан освободить арендованные помещения.

 При таких обстоятельствах арендодатель вправе в день прекращения договора аренда прекратить подачу энергоснабжения помещения. При должном уведомлении суды подобные действия арендодателей не признают незаконными (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 08.04.2009 N КГ-А40/1487-09).

 В свою очередь, прекращение энергоснабжения арендатора, например, ввиду невнесения арендатором арендной платы более двух раз, без расторжения соответствующего договора аренды представляется неправомерным. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.04.2000 N 7349/99.

К сведению:

 Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Арендатор в этом случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 621 ГК РФ).

 Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

 Автор: Морозов Иван, Барсегян Артем

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

• О признании договора аренды недвижимости недействительным.
• Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
• О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
• О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
• О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: [email protected]

Наши телефоны:

1. 8 (985) 763-90-66

2. 8 (495) 776-13-39

3. 8 (985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Возврат арендованного имущества, Арендодатель, Арендованное имущество, Аренда нежилого помещения, Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Договор аренды, Договор аренды помещения, Заключение договора, Заключение договора аренды, Неустойка, Преимущественное право, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

23. 12.2010, 4105 просмотров.

Арендатор не вывозит имущество, что делать?

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

• составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
• составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3.

Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Основания для удержания вещи (имущества) должника
Условие договора об удержании. Как сформулировать?
Удержание транспортного средства. Когда незаконно?
Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика
Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика
Обращение взыскания на удерживаемую вещь должника
Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

Коллеги, здравствуйте!

В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте — о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

1. Арендатор выехал из занимаемых помещений по окончании срока аренды и имеет задолженность по арендной плате, но оставил там свое имущество и не вывозит его, несмотря на звонки и требования арендодателя освободить помещение от своих вещей. При этом возможность удержания имущества арендатора арендодателем может быть как предусмотрена, так и не предусмотрена договором аренды. Арендодатель в этом случае может удержать имущество в качестве обеспечения своего требования об уплате задолженности по арендной плате (так как арендатор сам оставил имущество в его владении). Или, в случае отсутствия задолженности по арендной плате, арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение с предъявлением арендатору стоимости хранения этого имущества. Здесь уже речь идет о хранении, а не о удержании (удержание происходит против воли арендатора).
2. Арендатор в течение срока действия договора не платит арендную плату и в договоре предусмотрено условие, что арендодатель вправе ограничить доступ в помещения арендатору в случае неуплаты в течение от двух месяцев (значительного срока) и имеет праве удерживать имущество до окончания расчетов с арендатором (после погашения задолженности). Это фактически условие по обеспечению исполнения своих обязательств арендатором.
3. Арендатор по окончании срока аренды выехал, но имеет задолженность по арендной плате. Свое имущество не успел вывезти, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в счет обеспечения погашения задолженности перед арендодателем и в договоре аренды предусмотрено такое условие в качестве условия по обеспечению исполнения договора аренды.

Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

Способы защиты для арендатора

Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

• предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309, п. 2 ст. 452, п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606, 611, 620 ГК РФ).

• не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

…арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

…..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

Чем чревато удержание имущества арендатора?

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.
Как работает право удержания
Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.
Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.
В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.
К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.
Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора
При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.
Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.
Хитрости арендатора
Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.
Но по общему правилу, закрепленному в законе, арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.
Уголовное дело
И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.
Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.
Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.
При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.
Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Интересные темы:

Что предпринять, если квартиросъемщик не платит за квартиру

Арендодатель, который столкнулся с ситуацией несвоевременной уплаты арендных платежей вправе воздействовать на арендатора рядом законных способов, направленных на взыскание задолженности и освобождение арендуемого помещения. Выбор конкретного способа что делать, если арендатор не платит арендную плату, зависит от того, был ли составлен договор найма жилого помещения между сторонами, а также от того, какие рычаги влияния арендодатель хочет задействовать в разрешении конфликтной ситуации.

Если при аренде помещения не заключался договор

Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ. Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.

Второй способ не подразумевает обращения в полицию, достаточно обратиться в компанию, управляющую домом, с заявлением об отключении квартиры от коммуникаций. Это вынудит жильцов покинуть помещение, но не защитит права на оплату арендных платежей и неустойки за задержку. Арендаторы, которые не заключают договор при передачи помещения в наем, не могут защитить свои права на получение дохода в суде, так как не имеют для этого документально подтвержденных оснований.

Если при аренде помещения был заключен договор

Если квартиросъемщик не платит за квартиру, но официально был заключен договор аренды квартиры, то осуществлять защиту своих прав необходимо юридическими методами. Выселить жильцов как незаконно проживающих из квартиры нельзя, как и отключать коммуникации, поскольку по договору они имеют права занимать арендуемую площадь и пользоваться подключенными коммуникациями. Решать проблему неуплаты можно по двум направлениям: расторжение договора, выселение жильцов и судебная претензия на оплату аренды или направление письменной претензии с требованием уплаты с сохранением арендных отношений.

Страховка

Перед тем как сдавать квартиру в аренду (вне зависимости, по договору или без него) следует договориться с будущими жильцами об уплате ими так называемого страхового депозита. Это некоторая сумма денег — обеспечительный платеж, который выступит гарантом в случае неуплаты квартиросъемщиком арендной платы. Если жильцы окажутся добросовестными, такой платеж возвращается им по окончании проживания.

Решение проблемы неуплаты платежей по первому варианту начинается с расторжения заключенного договора. О расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем читайте в статье https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Если в договор включен пункт о том, что при неуплате за аренду в течение нескольких месяцев подряд договор расторгается, то процедура оформляется дополнительным соглашением в одностороннем порядке. После этого можно вызывать полицию для освобождения помещения от незаконно проживающих лиц, так как, если квартиросъемщик не платит за квартиру, он не имеет права проживать в ней после расторжения договора. Как выселить квартирантов, которые не платят, узнайте тут. Если в договоре не прописан пункт о том, что арендодатель имеет права на его досрочное расторжение по причине неуплаты, то сделать это можно на основании того, что арендатор пользуется имуществом с условием нарушения договора, существенно ухудшает имущество или не осуществляет капитального ремонта в установленные сроки, а также других юридических обоснований, прописанных в договоре.

Что делать, если квартиросъемщик не оплачивает жилье и не желает съезжать, освещено в видео

Добиться оплаты арендных платежей можно через суд и без расторжения договора, но арендаторы часто идут на досудебное урегулирование сразу после подачи иска. Предупредить о намерении подать в суд необходимо письменно, вручив требование лично под расписку или письмом с уведомлением о вручении. После этого арендатор должен начать процесс оплаты или предоставить гарантийное письмо о том, в какой срок собирается оплатить задолженность. Если этого не происходит, то для суда необходимо собрать все доказательства об отсутствии уплаты. Если арендатор не платит арендную плату в течение более чем одного месяца подряд, то арендодатель имеет права на возмещение неустойки и начисление пени. Размер этой неустойки необходимо указать в иске, причем выгоднее выбирать именно неустойку, а не наложение штрафа, поскольку она не привязана к ставке рефинансирования, в отличие от штрафных платежей, которые начисляются как процент от суммы платежа по ставке рефинансирования. Арендатор также несет судебные расходы за арендодателя, подавшего в суд.

Второй способ — письменная претензия к арендатору с требованием уплаты размера арендного платежа с соблюдением срока претензионного рассмотрения, по истечению которого арендатор в праве обратиться в суд за соблюдением своих прав. Претензия пишется в свободной форме. Сроки рассмотрения претензии и ответа на нее должны быть прописаны в договоре, если они не были соблюдены арендодателем, то суд откажет в удовлетворении иска. Если претензия оставлена арендатором без реакции и оплата за аренду не была произведена, арендодатель имеет права обратиться в суд за взысканием задолженности и неустойки.

Задавайте вопросы по теме статьи и получите ответ эксперта

Арендодатели vs арендаторы. Раунд 2, или Односторонний отказ

07.05.2020 в ГД РФ был внесен законопроект № 953580-7, который может существенным образом повлиять на и так уже не простые правоотношения вытекающие из договора аренды.

12.05.2020 законопроект принят в первом чтении.

Данным законопроектом предполагается внести изменения в ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а именно дополнить ст. 19 ч. ч. 4 – 8 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7).

Самая «горячая» формулировка этих изменений звучит следующим образом.  

Арендатор по договору аренды, заключенному в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, надлежащим образом исполнявший свои обязанности до принятия такого решения, вправе отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных ст. 393.1 ГК РФ, связанных исключительно с досрочным расторжением договора, при условии снижения его ежемесячных доходов более чем на 50 % с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ путем направления арендодателю уведомления об отказе от договора. При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.

Законопроект вызвал негативную реакцию со стороны арендодателей. Крупнейшие собственники нежилой недвижимости Москвы направили письмо на имя председателя Госдумы Вячеслава Володина, главы Минэкономразвития Максима Решетникова и врио премьер-министра Андрея Белоусова, в котором отметили, что принятие законопроекта «чревато злоупотреблениями, что особенно опасно в отсутствие судебного контроля над расторжением договора по инициативе арендатора». В итоге нововведение может привести не только к финансовому краху отрасли, но и к серьезным проблемам у компаний, которые поставляют товары и услуги фирмам-арендаторам (https://legal.report/v-parlamente-nachalas-shvatka-mezhdu-lobbistami-vladelcev-nedvizhimosti-i-pravitelstvom/).

Каковы ваши права, если арендатор не выезжает из вашего дома?

Иногда, независимо от того, что вы делаете, единственный вариант, который у вас есть, — это выселение. Однако о выселении легче сказать, чем сделать. Вам придется потратить деньги, чтобы пройти процесс выселения. Процесс выселения состоит из множества этапов, но он может отличаться от штата к штату. В некоторых штатах от вас требуется уведомить арендаторов о возможном выселении и дать им возможность либо оплатить просроченную арендную плату, либо освободить недвижимость в течение определенного периода времени.Вы не можете просто позвонить им или отправить электронное письмо, чтобы сообщить им об этом. Вы должны использовать правильные юридические средства и быть в состоянии доказать, что уведомили их.

Если они не покинули собственность по прошествии установленного времени, вы должны подать заявление в местный суд. Это фактическое выселение, на которое вы подаете заявление. Однако это не всегда автоматически предоставляется вам как домовладельцу. В некоторых штатах вам все равно придется обратиться в суд с арендатором и встретиться с судьей для вынесения решения по делу.Судья может вынести решение в вашу пользу, а может и не принять его, в зависимости от обстоятельств. Однако в большинстве случаев, если ваши арендаторы не заплатили, у вас больше шансов выиграть. Однако это не гарантия. Если вы выиграете дело, судья предоставит арендаторам определенное время, чтобы они могли выбраться из собственности и забрать с собой все свое имущество.

Даже если вам вынесено денежное решение, в случае невыплаты арендной платы вы можете никогда этого не увидеть. Так часто бывает при выселении.Конечная цель — просто вывести их из собственности. Если они не выйдут из собственности к дате, указанной им судьей, то во многих штатах вы можете попросить шерифа прийти и физически выселить их из собственности. Обычно это приводит к тому, что все их вещи оказываются на обочине улицы, и вы организовываете встречу слесаря ​​и меняем замки. Многие люди не выбирают выселение, потому что оно может быть некрасивым, но это последнее средство, которое даст вам результаты.

Определение удерживаемого арендатора

Что такое удерживаемый арендатор?

Удерживаемый арендатор — это арендатор, который остается в собственности после истечения срока аренды. Если домовладелец продолжает принимать арендные платежи, арендатор может продолжать законно занимать недвижимость, а законы штата и постановления судов определяют продолжительность нового срока аренды арендатора. Если арендодатель не принимает дальнейшие арендные платежи, арендатор считается нарушителем права владения, и если он не выезжает в ближайшее время, может потребоваться выселение.

Ключевые выводы

• Оставшийся арендатор — это арендатор, который продолжает платить арендную плату даже после истечения срока аренды. Арендодатель также должен согласиться, иначе может начаться процедура выселения.
• Удерживаемая аренда находится в серой зоне между полным договором аренды и незаконным проникновением. Даже простое соглашение, состоящее из одного предложения, обеспечивает большую защиту для всех сторон, и его следует учитывать.
• Эта проблема часто устраняется пунктом помесячной аренды, который присутствует в большинстве договоров аренды.

Общие сведения об удерживаемых арендаторах

Арендодатели, которые хотят избежать ошибки, связанной с прекращением отношений с арендатором, находящимся на удержании, всегда должны включать в первоначальный договор аренды пункт, в котором указывается, что происходит в конце периода аренды, чтобы защитить свою собственность и интересы. Например, в годовой аренде квартиры может быть указано, что по истечении срока аренды она переходит в помесячную аренду.

Если арендодатель принимает арендную плату от другого арендатора, последствия могут отличаться в зависимости от законов штата и местных законов. В некоторых случаях прием оплаты сбрасывает срок аренды. Чтобы проиллюстрировать, если первоначальная аренда была на год, новая годовая аренда начинается, когда домовладелец принимает арендную плату после истечения срока первой аренды. В других случаях прием оплаты от арендатора, находящегося на удержании, запускает помесячную аренду.

Чтобы выселить арендатора из собственности, арендодатель должен инициировать процедуру удержания, которая, по сути, является делом о выселении, не основанном на пропущенных арендных платежах. Это процесс, который обычно рассматривается в судах по выселению или мелким искам.

Если арендодатель хочет, чтобы оставшийся арендатор освободил собственность, арендодатель не должен принимать арендную плату от арендатора и должен относиться к нему как к нарушителю.

Права удерживаемого арендатора

Удерживающие арендаторы имеют право аренды на неограниченное время. Термин «страхование» означает отсутствие возражений без подлинного одобрения, а аренда с предоставлением гарантий является противоположностью аренды по собственному желанию, когда арендатор занимает имущество с согласия владельца, но, как правило, без письменного договора или аренды. .С другой стороны, право аренды с правом собственности относится к арендаторам, оставшимся в собственности с истекшим сроком аренды, у которых больше нет разрешения арендодателя оставаться в собственности, но которые еще не были выселены.

Когда домовладелец желает выселить вас как арендатора, оставшегося на правах арендатора, он, как правило, должен вручить вам уведомление о расторжении договора, хотя, как отмечалось выше, это регулируется государством и поэтому может варьироваться от штата к штату. Уведомление ускоряет процедуру удержания. В штате Нью-Йорк уведомление о прекращении действия должно быть подано в следующих случаях:

• Ваш договор аренды закончился, но арендодатель / владелец с тех пор снял с вас арендную плату.
• У вас нет письменного договора аренды, но вы платите арендную плату каждый месяц.
• Арендодатель / владелец хочет выселить вас, даже если договор аренды еще не истек.
• Вы живете в арендуемом жилом доме.
• У вас есть субсидия по Разделу 8.
• Ваша аренда требует этого.

В уведомлении должна быть указана причина расторжения договора, дата, когда вы должны переехать, а также то, что арендодатель начнет судебный процесс, если вы не соблюдаете установленные сроки. Причины могут включать истечение срока аренды, плохое поведение арендатора (например, слишком шумное поведение или наличие неутвержденного домашнего животного), субарендатор без ведома арендодателя, скваттер (переезд без ведома арендодателя), необоснованное отказ домовладельцу в доступе к собственности и внесение несанкционированных физических изменений в помещение (например, возведение стены).Взаимодействие с другими людьми

Однако вы не имеете права получать уведомление о расторжении договора, если срок аренды истек, но вы остались в собственности без уплаты арендной платы. В этом случае домовладелец может начать процедуру удержания без уведомления.

Удерживающий арендатор: что делать, если арендатор не уходит из

В этом посте мы разберем, что такое арендатор и как арендодатель должен справиться с этой ситуацией.

Содержание для удерживаемого арендатора:

Как долго арендатор может оставаться после истечения срока аренды?

Если домовладелец продолжает взимать арендную плату с оставшихся арендаторов, не создавая нового договора аренды, большинство штатов признают арендатора как имеющего арендную плату, равную периоду выплаты арендной платы.Например, если арендодатель взимает арендную плату с арендатора первого числа каждого месяца даже после истечения срока аренды, обычно считается, что арендатор имеет помесячную аренду.
Арендодатель или арендатор также могут расторгнуть договор с уведомлением за один месяц в этой ситуации.
Уведомление о расторжении такого соглашения обычно должно быть продолжением периода выплаты арендной платы. Например, если арендная плата выплачивается один раз в месяц, домовладелец должен уведомить арендатора о выходе как минимум за один месяц до того, как арендатор, как ожидается, съедет.Если арендная плата выплачивается единовременно в год «единовременно», в большинстве штатов уведомление должно быть сделано по крайней мере за год.

Что такое удерживаемый арендатор?

Удерживаемый арендатор — это арендатор, который остается в собственности после истечения срока аренды без явного разрешения арендодателя. Удерживающий арендатор (иногда ошибочно именуемый «арендатором с сохранением права собственности») может оставаться в собственности до тех пор, пока арендодатель не предпринимает каких-либо конкретных действий.

Что я могу сделать с арендатором, оставшимся на хранении?

Арендодатели, у которых есть удерживаемый арендатор, обычно имеют один из двух юридических вариантов:

1. Пусть арендатор останется.Арендодатель, который продолжает принимать ежемесячную арендную плату и позволяет арендатору остаться, не может впоследствии пытаться выселить арендатора на основании удержания.
2. Относиться к арендатору как к нарушителю и требовать выселения. Арендодатель обычно может выселить арендатора за неуплату арендной платы или преступное поведение. Арендодатель также может расторгнуть договор с уведомлением, равным сроку выплаты арендной платы.

В большинстве юрисдикций домовладельцы обязаны выбрать тот вариант, который они выберут.

Как мне избежать согласия на срок удержания?

Самый простой способ избежать случайного согласия на срок удержания — отказаться принимать какие-либо арендные платежи после даты окончания аренды, если только они не являются платежами за аренду, причитающимися по договору аренды (например, платежом за просроченную арендную плату).
Например, если договор аренды заканчивается 31 декабря, домовладелец не должен принимать арендную плату от арендатора, оставшегося в собственности, за январь следующего года, если не будет подписан новый договор аренды.
Принятие арендной платы является сигналом того, что домовладелец соглашается преобразовать аренду в помесячный или аналогичный договор.

Как избавиться от удержания арендатора?

Выселение арендатора может немного отличаться от выселения арендатора в соответствии с положением в договоре аренды.
Чтобы выселить арендатора, арендодатель должен относиться к арендатору как к нарушителю, который не имеет разрешения находиться в собственности и который действует неправомерно, оставаясь в собственности с момента окончания аренды.
Наилучший способ борьбы с нарушителем будет зависеть от законов вашего штата и местности.Проконсультируйтесь с опытным юристом в вашем районе для получения конкретных советов о том, как выселить удерживаемого арендатора.

Часто задаваемые вопросы для удерживаемого арендатора

Несколько часто задаваемых вопросов относительно арендаторов…

Удерживающий арендатор против арендатора при поддержке

Ранее мы упоминали, что такое арендатор, оставшийся на правах собственности, но, по словам профессора Бернарда Вейла из Lewis & Clark, «в соответствии с общим правом определение« аренды с правом собственности »заключалось в том, что арендатор существовал после того, как арендатор был передан, но до того, как арендодатель переуступил свои права. разум рассматривать удерживаемую собственность как нарушителя или арендатора на новый срок (который во многих штатах будет периодическим арендатором).Это определение до сих пор остается верным во многих штатах ».

Что такое периодическая аренда?

Периодическая аренда не имеет определенной даты окончания, так как «срок» повторяется снова и снова. Если ни
, ни арендатор, ни домовладелец не предоставят другому достаточно уведомления, аренда будет повторяться в зависимости от того, какова была его первоначальная периодическая настройка.
Например, если арендная плата выплачивалась ежемесячно, периодическая аренда будет помесячной. Если арендная плата выплачивалась еженедельно, периодическая аренда будет еженедельной.

Аренда

истек арендатор не оставит

Если срок аренды истек и арендатор не уезжает, вам нужно будет либо подать заявление о выселении, либо оставить арендатора в покое. Если вы ничего не сделаете, арендатор станет временным арендатором, как обсуждалось ранее в этом посте. Если вы собираетесь продолжить выселение, обязательно соблюдайте все надлежащие юридические процедуры.

Когда арендатор не уйдет после выселения (Дальнейшие действия арендодателя)

Выселение — сложный процесс.Это происходит не только потому, что требуется много документов и времени, но и потому, что всегда бывают случаи, когда арендатор задерживает свое уведомление и просто не уходит!

Когда арендатор не уезжает после выселения, домовладельцы оказываются в тупике, разочаровываются и быстро теряют деньги. Хотя может возникнуть соблазн появиться на пороге их дома и кричать, пока они не уйдут, это не лучший выбор.

Вместо этого вы должны быть готовы к тому, что делать, если арендатор не освободит место после выселения.Чаще всего это происходит в нескольких ситуациях. Умение решать проблему в каждой ситуации имеет решающее значение, если вы хотите восстановить контроль над своей собственностью!

Сегодня мы рассмотрим несколько наиболее распространенных сценариев, что делать, когда арендатор не уезжает после выселения в этих сценариях, и какие ресурсы вам следует подготовить заранее, если вы когда-нибудь окажетесь в какой-либо из этих попыток. ситуации.

Содержание извещения о превышении срока пребывания арендатора

Распространенные причины, по которым арендатор не уйдет после выселения

Когда вы готовы к тому, что арендатор переедет из вашей собственности, потому что он продолжает нарушать договор аренды или иным образом наносит реальный ущерб вашему бизнесу, вы, вероятно, захотите, чтобы он ушел как можно скорее.

К сожалению, для домовладельцев процесс выселения не является быстрым или немедленным. Существует полный процесс написания писем о просрочке аренды или других вопросах, чтобы уведомить арендатора о том, сколько времени у него есть на устранение любых проблем.

Как правило, полное прохождение процесса выселения может занять несколько недель или даже месяцев, в зависимости от ситуации.

Даже после того, как вы вручите уведомление о выселении (или даже получите решение суда), есть случаи, когда арендатор не уезжает после уведомления:

• Они не согласны с причиной уведомления.
• Они хотят драться в суде.
• Им плевать на приговор суда.
• Им больше некуда идти.
• Они в гневе.
• Им нужно больше времени, чтобы переехать.

Хотя разумно сочувствовать арендаторам, застрявшим в этой сложной ситуации, они не единственные, кто испытывает трудности. В конце концов, управление недвижимостью — это ваш бизнес, и вам также нужно иметь возможность поддерживать свой бизнес в рабочем состоянии.

В каждом из этих случаев есть определенные действия, которые вы можете предпринять, чтобы продвинуться по выселению, чтобы вы могли восстановить контроль над своей собственностью.

Случай № 1: Арендатор не уходит после уведомления

Арендодатели отправляют арендаторам уведомление о необходимости выезда. Эти уведомления — их довольно много — представляют собой уведомления о том, что что-то изменилось и арендатору необходимо уйти.

Как вы знаете, существует множество различных уведомлений и причин, по которым эти уведомления используются:

• Уведомление об оплате или выходе за 3 дня: невыплата арендной платы
• Уведомление за 5 дней для исправления или прекращения: нарушение договора аренды
• Уведомление о расторжении договора за 5 дней: серьезное нарушение договора аренды
• Уведомление о выходе за 5 дней: повторная невыплата арендной платы
• Уведомление за 30 дней: аренда по месяцам до
• Уведомление за 60 дней: недвижимость продается или сносится

Это лишь некоторые из множества уведомлений. Помните, что они могут отличаться в зависимости от штата! Суть уведомления от вас вашим арендаторам заключается в том, что не все арендаторы захотят уйти после его получения.

Итак, что произойдет, если ваш арендатор не уйдет после 30-дневного уведомления или другого уведомления?

Что делать:

Отправка уведомления о выселении арендатору — это только первый шаг в длительном процессе выселения при поддержке суда. Хотя отправки этого уведомления (а часто бывает) достаточно, чтобы арендатор либо собрался, либо ушел, есть много случаев, когда вам нужно будет продвигать его дальше.

Если арендатор не отвечает на ваше уведомление или не покидает собственность в течение отведенного времени, вам нужно сделать следующее:

1. Дело о выселении в местном суде.
2. Соберите доказательства.
3. Приходите в суд, чтобы доказать свою правоту.
4. Выиграйте судебный приказ о владении недвижимостью и попросите шерифа снять арендатора.

Конечно, этот процесс может быть утомительным! Чтобы узнать больше обо всем процессе выселения (включая более подробную информацию о четырех дополнительных шагах, перечисленных выше), посетите наше полное руководство по выселению.

Дело № 2: они не согласны с уведомлением

Иногда арендатор не соглашается с нарушением, указанным вами в уведомлении о выселении.Например, они могут утверждать, что им разрешено парковаться там, где они хотят, потому что это четко не указано в первоначальном договоре аренды.

Что делать:

В случаях, когда арендатор не согласен с уведомлением и возвращается к вам в качестве аргументации, вы можете сделать несколько вещей.

Первое, что вы можете сделать, это попытаться поговорить с арендатором. Хотя может показаться, что ситуация уже слишком обострилась, чтобы ее можно было исправить, вы никогда не узнаете об этом, пока не поговорите с ними.Если у вас есть доказательства того, что арендатор неправ, объясните им, почему вы так считаете. Во многих случаях вы можете решить эту проблему без привлечения каких-либо судов.

Если, однако, они все же не согласны, лучше всего пойти в местный суд и подать заявление о слушании дела о выселении. На слушании вы и арендатор можете представить свое дело. Беспристрастный судья примет решение, какая из сторон права.

Дело № 3: оспаривают решение суда

Вы прошли почти весь процесс выселения и думали, что наконец с ним покончено.Несмотря на то, что суд вынес решение в вашу пользу, вы обнаруживаете, что арендатор хочет оспорить решение суда.

Пока они ждут, пока суд рассмотрит дело, законы большинства штатов предписывают отложить выселение до дальнейшего рассмотрения дела. Это означает, что арендатор не уедет после завершения слушаний по выселению или до вынесения нового решения.

Что делать:

В этом случае, к сожалению, ваш выбор будет намного более ограниченным.Хотя вы можете попытаться заключить сделку напрямую с арендатором, чтобы вывести его из сделки раньше, высока вероятность того, что он не будет заинтересован в сотрудничестве с вами в это время.

Вам, вероятно, придется переждать судебную систему. Возможно, вы сможете подать заявку на ускоренное слушание, если вы укажете, что ваш бизнес является необходимым из соображений целесообразности, но не все судебные системы смогут удовлетворить этот запрос.

Если у вас еще нет адвоката, работающего с вами по этому вопросу о выселении, мы рекомендуем вам найти того, кто специализируется на праве управления недвижимостью, чтобы помочь вам.

Хотя они, возможно, не смогут ускорить выселение, они смогут помочь вам подать иск о возмещении ущерба, причиненного дополнительной задержкой, если суд снова вынесет решение в вашу пользу. И эта задержка может быть большой. В Массачусетсе, например, судья может продлить отсрочку исполнения приговора до 6 месяцев в зависимости от обстоятельств.

Дело № 4: игнорируют решение суда

Если вы выиграете слушание о выселении, суд вынесет решение в вашу пользу.Это решение позволяет вам получить судебный приказ о владении недвижимостью. Судебный приказ — это юридический документ, в котором говорится, что вы являетесь надлежащим владельцем собственности и имеете право контролировать то, что происходит в этой собственности.

Даже после этого выигравшего судебного решения есть случаи, когда арендаторы все равно могут отказаться покинуть собственность. Как будто слушания и не было, они продолжают жить в вашем доме. Может показаться, что вам нечего делать, но на самом деле у вас есть много сил в этой ситуации.

Что делать:

Отнесите ордер на владение местному шерифу или констеблю, чтобы назначить дату выселения. Они могут принудительно заставить арендатора уехать и помочь вам сменить замки, чтобы вы могли восстановить контроль над своей собственностью.

Если дело станет серьезным, они могут даже помочь вам подать заявление об отмене судебного решения. Это уголовное решение, которое может иметь последствия как проступок в досье арендатора.

Дело № 5: им нужно больше времени

В некоторых случаях суд может предоставить арендатору так называемое «пребывание», даже если вы выиграли слушание о выселении. Это пребывание дает арендатору больше времени, чтобы оставаться в собственности, и количество времени определяется судьей на слушании.

Обычно проживание запрашивают пожилые люди, семьи с детьми и другие лица, которым может быть труднее быстро передвигаться из-за их семейной структуры или образа жизни.

Что делать:

Поскольку срок пребывания уже был определен в суде, вы мало что можете сделать, чтобы заставить арендатора уйти. Если вы считаете, что решение о приостановлении было несправедливым, вы имеете право оспорить это решение, подав апелляцию в местный суд.

Дело № 6: они игнорируют конец срока аренды

Наконец, давайте поговорим еще об одном случае. Бывают случаи, когда вы могли отправить уведомление за 30 или 60 дней, чтобы напомнить арендатору, что его аренда скоро истечет, но арендатор отказывается уехать после истечения срока аренды.

Что делать:

Как и в случае № 1, вам нужно будет произвести полное выселение, обратившись в местный суд, если вы хотите, чтобы произошло официальное и законное выселение арендатора.

В случае прекращения аренды часто есть другой вариант. Часто вы можете поговорить с арендатором и найти решение — например, оказать ему некоторую денежную помощь, — которое поможет им съехать раньше, чем позже. Быть полезным может привести к тому, что арендатор уйдет быстрее, и часто этот метод будет дешевле (и быстрее!), Чем обращение в суд.

Предупреждения и напоминания для арендодателей

Теперь, когда мы рассмотрели некоторые из наиболее распространенных ситуаций, с которыми вам придется иметь дело, когда арендатор не уезжает после выселения, мы также хотим рассказать о некоторых вещах, которые арендодатели должны помнить, проходя через такие ситуации. .

# 1: Никогда не удаляйте арендатора самостоятельно

Независимо от того, насколько вы разочарованы тем, что арендатор снова и снова не уезжает после уведомления, вы никогда не должны прибегать к их принуждению.

Физическое удаление арендатора, отключение коммунальных услуг или шантаж арендатора любым способом, чтобы заставить его уйти, является незаконным, и вы можете столкнуться с большим количеством проблем, если предпримете любое из этих действий.

Хотя соблюдение установленных законом маршрутов выселения может быть болезненно затратным по времени и дорогостоящим, вам необходимо сделать это, чтобы сохранить будущее вашего бизнеса.

# 2: Ознакомьтесь с местными и государственными законами

Местные законы и законы штата во многом определяют отношения арендодателя и арендатора, поэтому важно знать, какие законы применяются к вам и вашей собственности. В то время как в некоторых штатах для выселения требуется уведомление всего за три дня, в других — за пять.

Например, законы штата Иллинойс требуют уведомления за 10 дней о нарушении договора аренды, в то время как другие штаты могут разрешить уведомление за пять дней о таком же нарушении.

Вы должны быть в курсе всех этих законов.Если вы допустили ошибку при выполнении какой-либо части процесса выселения из-за несоблюдения законов вашего штата, возможно, вам придется начать весь процесс с самого начала. И это займет больше времени!

Потратьте немного времени на изучение законов, чтобы не ошибиться.

# 3: Выберите лучших арендаторов

Хотя арендатор всегда может удивить вас и в конечном итоге расстроить вас гораздо больше, чем вы ожидали, в идее о том, что тщательный отбор арендаторов может помочь защитить вас от ситуаций выселения, много правды.

Потратьте много времени и энергии на выбор подходящих арендаторов для вашей собственности. При тщательном выборе вы снизите риск того, что что-то пойдет не так на протяжении всего процесса аренды.

Уведомление о превышении срока проживания арендатора? Ты получил это!

Как говорится, не позволяйте страху нанести удар, мешает вам играть в игру.

Независимо от того, хотите ли вы иметь дело с арендатором, отказывающимся покинуть вашу собственность, вам придется столкнуться с этим в тот или иной момент.Если вы никогда не справитесь с этим, вы и ваш бизнес, скорее всего, обанкротитесь или полностью потеряете дом.

Выселение — сложный процесс, но есть много вещей, которые вы можете сделать, чтобы продвинуть этот процесс и гарантировать, что ваш тяжелый труд не будет напрасным. В конце концов, ваша собственность принадлежит вам и никому другому. Не бойтесь вернуть себе контроль, когда арендатор просто не уйдет!

Сдача в аренду без страховки: что это такое?

Арендное право на условиях страховки возникает, когда арендатор продолжает жить в арендуемой собственности после истечения срока аренды.Арендодатели и арендаторы обычно подписывают договор аренды, который позволяет арендатору жить в собственности в течение определенного периода времени, но бывают ситуации, когда арендатор может остаться в резиденции по истечении этого периода времени.

Это создает договор аренды на условиях страховки, но и арендодатель, и арендатор имеют определенные права в этой ситуации.

Что такое аренда с правом терпения?

Когда арендодатель еще не попросил арендатора покинуть помещение и еще не подал заявление о выселении арендатора, это является арендатором со свободой, если он также не дал арендатору разрешения остаться в квартире. Он может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.

В некоторых штатах арендатор также должен был прекратить платить арендную плату, чтобы считаться арендатором при страховании.

• Альтернативное имя: Удерживаемая аренда

Как работает арендная плата за пособие

Изначально арендатор вошел в собственность на законных основаниях по договору аренды, поэтому они не могут быть удалены по закону за незаконное проникновение. Однако арендатор по-прежнему несет ответственность за соблюдение условий аренды даже после истечения срока ее действия, поскольку они все еще проживают в арендуемой квартире.

Арендатор должен продолжать вносить арендную плату в соответствии с первоначальными условиями аренды. Сюда входит сумма, указанная в договоре аренды, срок платежа и метод оплаты аренды.

Арендатор должен соблюдать любые дополнительные условия аренды, которые также были включены в первоначальный договор аренды. Это может включать право арендодателя вводить арендную плату арендатора с надлежащим уведомлением, чтобы показать квартиру потенциальным арендаторам. У арендодателя есть основания для немедленного выселения, если арендатор нарушит какую-либо часть первоначального договора аренды, включая уплату арендной платы.

Сдача в аренду по собственному желанию vs. Аренда по завещанию

Основное различие между арендой по собственному усмотрению и арендой по желанию заключается в том, что арендодатель фактически дал арендатору разрешение на проживание в арендуемой собственности после истечения срока действия первоначального договора аренды. Это вопрос согласия. Сдача в аренду осуществляется без разрешения домовладельца.

Обычно нет письменного договора или соглашения об аренде между домовладельцем и арендатором при аренде по собственному желанию.Нет никаких строгих условий, которым должна следовать какая-либо из сторон. Обычно нет установленной даты окончания. Аренда по желанию — это мягкое и обычно устное соглашение между домовладельцем и арендатором, но все же существуют определенные основные правила, которым должны следовать обе стороны.

Арендодатель должен содержать арендуемую собственность в безопасном и пригодном для проживания состоянии и надлежащим образом уведомлять об этом перед тем, как войти в съемную квартиру арендатора. Арендатор должен платить арендную плату и воздерживаться от причинения ущерба, превышающего нормальный износ.

Требования для прекращения аренды по собственному усмотрению

Сторона, которая желает расторгнуть соглашение, должна отправить другой стороне письменное уведомление об освобождении. Обычно это необходимо сделать не менее чем за 30 дней до желаемой даты выезда, хотя точные сроки будут определяться законодательством штата.

В некоторых штатах, включая Вирджинию, уведомление арендатора не требуется.

Права арендодателя при найме на правах собственности

У арендодателя есть несколько вариантов во время аренды без страховки. Они могут продлить договор аренды, выселить арендатора или найти нового арендатора.

Если арендодателя и арендатора устраивает текущая жизненная ситуация, арендодатель может предложить арендатору возможность продлить договор аренды или подписать новый договор аренды. Условия нового договора аренды становятся обязательными, когда арендатор и домовладелец подписывают его.

В качестве альтернативы домовладелец может решить, что он хочет, чтобы арендатор освободил собственность.Первым шагом в этом случае было бы отправить арендатору уведомление о выходе. Арендодатель может пропустить этот шаг и немедленно подать в суд заявление о выселении из-за того, что арендатор незаконно снимает жилье. Это будет зависеть от закона отдельного штата.

Уведомление о выходе должно:

• Отправлять заказным письмом.
• Опишите поведение, которое необходимо исправить. В этом случае арендатор должен выехать из арендуемой собственности.
• Дайте арендатору для этого определенное количество дней, которое определено законодательством штата.Обычно бывает от трех до семи дней.
• Арендодатель может подать в суд заявление об официальном выселении арендатора, если арендатор не выселится в отведенные сроки.

Суд уведомит арендатора о процедуре выселения. Арендатор может принять решение о выселении до даты суда или может явиться в суд, чтобы отстаивать свое дело или попытаться получить разрешение на пребывание.

Арендодатель имеет право найти нового арендатора для проживания в арендуемой квартире, если он не подписал новый договор аренды с арендатором на добровольной основе.Арендодатель может вручить текущему арендатору уведомление о выходе и выходе из арендной платы, чтобы новый арендатор мог въехать. Арендодатель должен будет подать заявление о выселении, если текущий арендатор отказывается переехать.

Некоторые штаты, в том числе Небраска, предоставляют домовладельцу право также предъявить иск о возмещении до трех раз реального ущерба арендодателя и гонораров адвоката, если арендатор отказывается уехать, не позволяя арендодателю сдать аренду новому арендатору.

Права арендатора при найме на добровольную аренду

Арендатор, получающий пособие, по-прежнему имеет определенные основные права, даже если у него нет разрешения арендодателя оставаться в арендуемой собственности.Это включает в себя право на неприкосновенность частной жизни и подать жалобу о нарушении здоровья или безопасности в отеле.

Ключевые выводы

• Страхование аренды возникает, когда срок аренды истек, и арендатор остается в арендуемой единице.
• Арендодатель не мог дать согласие на то, чтобы арендатор остался в доме, хотя он не обязательно должен был просить арендатора уехать.
• Арендатор по-прежнему несет ответственность за соблюдение условий договора аренды, даже если срок его действия истек, включая уплату арендной платы.
• Арендодатель должен продолжать поддерживать недвижимость в безопасном и пригодном для проживания состоянии, но может подать заявление о выселении после отправки арендатору письменного уведомления о том, что они должны уехать.

Что делать, если арендатор не уходит с уведомлением за 30 дней? | Home Guides

Кимберли Леонард Обновлено 18 июля 2017 г.

Если вы дали арендатору письменное уведомление за 30 дней о выселении вашей собственности, и он не может переехать, вам необходимо подать иск о незаконном задержании, также известный как иск о выселении, в Высший суд.Убедитесь, что у вас есть веская причина — законное основание — для выселения. Если требуется уважительная причина, имейте надлежащую документацию, чтобы выиграть ваше дело.

Определение причин выселения

Если арендатор находится в помесячной аренде, вам не нужно только причину, чтобы дать ему 30 дней для освобождения. Однако в Калифорнии, если собственность находится в указанной зоне контроля арендной платы, вам может потребоваться только причина для принудительного выселения. Кроме того, если арендатор все еще находится в 12-месячном договоре аренды, вам не разрешается направлять уведомление за 30 дней без уважительной причины.Большинство домовладельцев уведомляют за 3 дня по уважительным причинам, которые включают просроченную арендную плату, несоблюдение условий аренды, причинение неудобств соседям, участие в незаконных действиях в доме и уничтожение собственности.

Подача заявления о незаконном задержании

Для подачи иска о незаконном задержании соберите копии договора аренды и любые доказательства уважительной причины, если они имеют отношение к ситуации. Помните, что правое дело не обязательно во всех ситуациях. Заполните ходатайство о незаконном задержании, указав себя в качестве истца, а арендатора — в качестве ответчика.Используйте полные юридические имена и адрес собственности. Включите в дом всех, кого вы знаете, включая детей, даже если они не арендуются. Оплатить соответствующие судебные сборы заявлением, повесткой и служебной документацией.

Обслуживание иска

Недостаточно правильно подать иск. Вам необходимо правильно обслужить арендатора, чтобы он юридически обязал его освободить или явиться в суд. Некоторые люди нанимают технологический сервер, чтобы передать уведомление о судебном иске арендатору.Отдайте его указанному арендатору или любому лицу 18 лет и старше в доме, которое принимает документы — это называется услугой замены. Если ни один из них не будет принят, повесьте уведомление на двери и отправьте заказанную копию ответчику в качестве доказательства оказания услуги.

Ответ арендатора

У арендатора есть пять дней, чтобы ответить на уведомление, подав ответ в суд. Арендатор может заявить, что вы его незаконно выселяете, и подать встречный иск. Возможные претензии к вам включают то, что это место непригодно для проживания, кишит грызунами или не имеет инженерных сетей, как того требует закон или договор аренды.Если арендатор ответит, будьте готовы ответить в суде.

Судебный процесс

Хотя суды Калифорнии отдают приоритет рассмотрению дел о выселении, судебное слушание может занять от 30 до 60 дней. Явитесь со всеми доказательствами и свидетелями вместе с вами. Представьте свое дело и дождитесь решения судьи. Если вас наградили незаконным задержанием, получите судебный приказ о владении имуществом. Отнесите этот документ в отдел шерифа, чтобы произвести выселение и вывести арендаторов в конце пятого дня вынесения приговора.

Часто задаваемые вопросы по извещениям о выселении и аренде

Общие

На какое уведомление имеет право домовладелец или арендатор?

Объем уведомления варьируется от юрисдикции к юрисдикции и зависит от причины, по которой вы отправили уведомление. Вы должны ознакомиться с применимыми местными законами, чтобы определить минимальный размер уведомления, которое вы должны предоставить по закону. Вы можете проверить необходимое уведомление для вашей юрисдикции, щелкнув ссылку на устав вашей юрисдикции, представленную в разделе «Применимое право» на странице вопросов.

Что делать, если я выберу слишком короткий период уведомления?

Вы должны предоставить домовладельцу или арендатору уведомление как минимум в установленном законом минимальном объеме. Если срок уведомления меньше минимального срока, установленного законом, то уведомление может быть недействительным.

Что такое подтверждение обслуживания?

Это доказательства, которые могут быть представлены в суде для проверки того, что арендатор действительно получил копию документа. Каждый раз, когда сервер процесса или судебное должностное лицо используется для доставки уведомления арендодателю или арендатору, рекомендуется запросить подтверждение оказания услуги.

Если я доставлю документ сам, как мне доказать в суде, что домовладелец или арендатор получил его?

Если вы доставляете документ лично, вы должны убедиться, что объективное третье лицо (лицо, не связанное с вами и не заинтересованное в этом вопросе) засвидетельствовало событие, на случай, если домовладелец или арендатор позже попытается отрицать наличие получил уведомление.

Могу ли я отправить документ заказным или заказным письмом?

Да, но если домовладелец или арендатор отказывается забрать его, то они не могут считаться получившими его.Лучше позаботиться о том, чтобы уведомление было доставлено вручную домовладельцу или арендатору.

Что такое нотариус?

Нотариус — это назначенное государством должностное лицо, которое уполномочено удостоверять определенные юридические документы, такие как декларации, подтверждения, документы, закладные и другие контракты. Клятва или подпись перед нотариусом — лучшее доказательство того, что документ о вручении был подписан этим человеком.

Уведомление о выселении

Что такое уведомление о выселении?

Нужна ли домовладельцу «уважительная причина» для выселения арендатора?

В некоторых юрисдикциях домовладельцы могут выселить арендатора без причины.В других юрисдикциях закон требует от домовладельцев наличия «уважительной причины», такой как невыплата арендной платы или повреждение собственности.

Существуют ли какие-либо особые требования для «вручения» уведомления?

В некоторых общинах домовладельцы должны поместить официальное уведомление о выселении на собственность за определенное количество дней до того, как арендатор может быть вынужден покинуть собственность. В других общинах арендодатель должен заставить полицию вывесить уведомление или арендодатель должен получить постановление суда, прежде чем арендатор может быть выселен.Обычно уведомление может быть доставлено любому взрослому арендатору недвижимости. Важно знать, какие правила применимы к вашей ситуации. Если вы не уверены в своих обязательствах, обратитесь в местный консультативный совет арендодателей / арендаторов или к юристу.

Уведомление о выходе

Нужно ли мне подавать уведомление о выходе в суд?

Нет, это не официальный судебный документ, его нужно вручить только арендатору. Тем не менее, домовладелец должен сохранить копию Уведомления о выходе на случай, если арендатор откажется от выезда, и арендодатель будет вынужден использовать Уведомление о выходе в качестве доказательства для получения судебного постановления о выселении арендатора.

Есть ли особый метод доставки, который я должен использовать для Уведомления о выходе?

Нет, пока арендатор получает копию Уведомления о выходе, не имеет значения, кто доставит документ. Его может доставить шериф, констебль, судебный пристав, домовладелец или кто-либо еще.

Как выселить арендатора?

Первым шагом является завершение или расторжение договора аренды с уведомлением о выходе.

Что делать, если арендатор не внес вовремя арендную плату?

Вы должны подать Уведомление об уплате арендной платы или Уведомление об уплате арендной платы или увольнении.Вы можете использовать Уведомление об оплате аренды или выходе только тогда, когда вы хотите, чтобы договор аренды автоматически прекращался, если арендатор не платит арендную плату. Обратите внимание, что в некоторых юрисдикциях требуется, чтобы сначала было использовано Уведомление об уплате арендной платы, и вы можете использовать Уведомление об уплате арендной платы или выйти только при определенных обстоятельствах.

Если я подал уведомление о выходе, но арендатор отказывается освободить помещение, что мне делать?

Чтобы вынудить арендатора покинуть собственность, вы должны подать иск о выселении или незаконном задержании.Требования к этому процессу различаются от юрисдикции к юрисдикции, поэтому вам следует проверить конкретные требования о выселении для вашей юрисдикции, щелкнув ссылку на законодательные акты вашей юрисдикции, приведенные в разделе применимого законодательства, или обратившись за юридической консультацией к местному юристу.

Где я могу получить документы, необходимые для возбуждения дела о выселении или незаконном задержании?

В большинстве юрисдикций эти документы доступны в здании суда или даже могут быть загружены с правительственного веб-сайта.

Когда я могу подать иск о выселении или незаконном задержании?

Вы должны дождаться окончания действия Уведомления о выходе.

Если арендатор не имеет письменного договора аренды, могу ли я выселить арендатора без использования Уведомления о выходе?

Нет, если вы разрешили человеку проживать в вашем помещении в качестве арендатора, полагая, что он сможет остаться в собственности, арендатор все равно имеет право уведомить об этом до того, как его заставят покинуть помещение, несмотря на то, что письменный договор аренды.

Уведомление о нарушении договора аренды

Когда я могу использовать Уведомление о нарушении договора аренды?

Этот документ можно использовать, если арендатор нарушил любое условие аренды, кроме неуплаты арендной платы. Используйте Уведомление о платеже, если арендатор не внес арендную плату. Уведомление о нарушении договора аренды предупреждает арендатора о том, что договор аренды был нарушен, и указывает, сколько времени арендатору необходимо для исправления нарушения.

Могу ли я расторгнуть договор аренды, если нарушение не устранено?

Процедура прекращения аренды варьируется от юрисдикции к юрисдикции, поэтому вы должны проверить свои местные законы, чтобы узнать, можно ли использовать Уведомление о нарушении аренды для прекращения аренды, если нарушение не устранено.В большинстве юрисдикций домовладелец может расторгнуть договор аренды только в случае серьезных нарушений или нарушений. В некоторых юрисдикциях для прекращения аренды требуются другие документы, такие как Уведомление о выходе.

Нужно ли мне подавать уведомление о нарушении договора аренды в суд?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору. Вы должны сохранить копию Уведомления о нарушении договора аренды на случай, если вам потребуется обратиться в суд для исправления нарушения или для выселения арендатора.

Если я подал уведомление о нарушении договора аренды, но арендатор отказывается исправить нарушение, что мне делать?

Вы можете подать арендатору требование о соблюдении или владении или расторгнуть договор аренды, направив арендатору Уведомление о выходе.

Уведомление о расторжении договора арендодателем

Когда я могу использовать уведомление о расторжении договора?

Уведомление о расторжении используется для прекращения периодической аренды или когда договор аренды требует предварительного уведомления о расторжении.

Как мне узнать, является ли моя аренда периодической?

Периодическая аренда означает, что в договоре аренды не указывается конкретная дата окончания. Вместо этого аренда действует и автоматически продлевается еженедельно, ежемесячно или из года в год. В большинстве юрисдикций, если срок аренды истекает, но вы продолжаете разрешать арендатору жить в помещении, аренда может стать периодической.

За какое время мне нужно уведомить арендатора?

Требуемый объем уведомления варьируется от юрисдикции к юрисдикции и часто зависит от типа периодической аренды.Вы можете проверить необходимое уведомление для вашей юрисдикции, щелкнув ссылку на устав вашей юрисдикции, представленную в разделе «Применимое право» на странице вопросов.

Нужно ли мне подавать уведомление о расторжении договора в суд?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору. Однако вы должны сохранить копию Уведомления о расторжении договора на случай, если вам потребуется предпринять дальнейшие судебные действия против арендатора.

Могу ли я расторгнуть договор аренды без уведомления о расторжении?

Только в том случае, если вы и арендатор взаимно договорились о досрочном прекращении аренды и подписали письменное соглашение о сдаче аренды.

Что мне делать, если арендатор отказывается выехать из собственности после того, как я вручил Уведомление о расторжении договора?

Уведомление о расторжении договора не является распоряжением о выселении, поэтому вы должны обратиться в суд и подать повестку о выселении или незаконном задержании, чтобы на законных основаниях выселить арендатора.

Требование соответствия или владения

Когда я могу использовать требование соответствия или владения?

Этот документ можно использовать после того, как вы вручили арендатору Уведомление о выходе, Уведомление о платеже или Уведомление о нарушении договора аренды, но арендатор не выполнил их.

Что мне делать, если арендатор игнорирует Требование о соблюдении или владении?

Требование о соблюдении или владении не является приказом о выселении, поэтому вы должны обратиться в суд и подать повестку о выселении или незаконном задержании, чтобы на законных основаниях выселить арендатора.

Нужно ли мне подавать иск о соблюдении или владении в суде?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору. Тем не менее, вы должны сохранить копию требования о соблюдении или владении на случай, если вам придется предпринять дальнейшие судебные действия против арендатора.

Уведомление об увеличении арендной платы

Как скоро вступит в силу новая арендная плата?

Минимальное уведомление, которое вы должны предоставить арендатору об увеличении арендной платы, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, а также от типа периодической и фиксированной аренды, поэтому вам следует проверить необходимое уведомление для вашей юрисдикции, нажав ссылку на уставы вашей юрисдикции, указанные в разделе «Применимое право» на странице «Вопросы».

Могу ли я увеличить арендную плату, не обслуживая арендатора с уведомлением о повышении арендной платы?

Нет, арендатор всегда имеет право на уведомление об увеличении арендной платы, независимо от типа аренды.

Что делать, если арендатор отказывается платить повышенную арендную плату?

Вы можете вручить арендатору Уведомление о платеже или выходе. Если они по-прежнему отказываются платить повышенную арендную плату, вы можете подать им требование о соблюдении или владении или подать повестку о выселении или незаконном задержании. Ознакомьтесь с законами вашей юрисдикции, чтобы узнать, какие из них доступны вам.

Нужно ли мне подавать в суд Уведомление об увеличении арендной платы?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору.Однако вы должны сохранить копию Уведомления о повышении арендной платы на случай, если вам придется предпринять дальнейшие судебные действия против арендатора. В некоторых юрисдикциях может потребоваться, чтобы вы также подали свое уведомление в консультативный совет арендодателей и арендаторов или в Совет по аренде жилых помещений при определенных обстоятельствах.

Уведомление о ремонте

Могу ли я расторгнуть договор аренды, если повреждения представляют угрозу для моего здоровья или безопасности?

В некоторых юрисдикциях арендатору разрешается прекращать договор аренды, если ущерб, нанесенный имуществу, представляет угрозу для здоровья и / или безопасности арендатора.Вам следует проверить применимое законодательство своей юрисдикции, щелкнув ссылку на устав вашей юрисдикции, указанную в разделе «Применимое право» на странице «Вопросы», или связаться с местным юристом, прежде чем пытаться покинуть помещение или расторгнуть договор аренды.

Что мне делать, если арендодатель отказывается произвести необходимый ремонт?

Вы можете вручить арендодателю Уведомление о расторжении договора, в котором говорится, что арендодатель не произвел ремонт. Этот ремонт должен быть значительным, чтобы большинство судов прекратили аренду.

Что делать, если я причинил ущерб собственности, которую я прошу арендодателя отремонтировать?

Вам следует ознакомиться с условиями аренды, так как за эти убытки может нести ответственность домовладелец, или вам может потребоваться выполнить этот ремонт самостоятельно. Если вы причинили ущерб имуществу, вы, скорее всего, потеряете часть своего гарантийного депозита.

Нужно ли мне подавать Уведомление о ремонте в суд?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору.Однако вы должны сохранить копию Уведомления о ремонте на случай, если вам придется предпринять дальнейшие судебные действия против арендатора.

Уведомление о намерении выехать

Когда я могу использовать Уведомление о намерении выехать?

Эта форма используется, когда арендатор заключил договор аренды на определенный срок с арендодателем, и арендатор решил покинуть помещение по окончании срока аренды.

Что такое срочная аренда?

Аренда с фиксированным сроком имеет указанную дату окончания (например,грамм. 4 июля 2005 г.), вместо того, чтобы постоянно продлеваться на неопределенный срок.

Когда я могу вручить домовладельцу уведомление о намерении выехать?

В условиях аренды будет указано, когда может быть сделано это уведомление. Некоторые договоры аренды позволяют арендатору подавать Уведомление о намерении выселить в середине срока аренды, но другие договоры аренды требуют, чтобы оно было вручено в последний день срока выплаты арендной платы.

Нужно ли мне подавать в суд Уведомление о намерении освободить место?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только домовладельцу.Тем не менее, вы должны сохранить копию Уведомления о намерении выселения на случай, если вам придется предпринять дальнейшие судебные действия против арендодателя.

Что, если я решу остаться в помещении после подачи Уведомления о намерении освободить?

После того, как домовладелец получит Уведомление о намерении освободить помещение, вы должны покинуть помещение в конце срока аренды, если только домовладелец прямо не разрешит вам продолжать там проживание.

Уведомление о расторжении договора арендатором

Когда я могу использовать Уведомление о расторжении?

Арендатор может использовать Уведомление о расторжении договора, если у него есть веская причина для прекращения срочного договора аренды (например,грамм. арендодатель отказывается производить ремонт) или прекращать периодическую аренду.

Могу ли я освободить недвижимость до истечения срока фиксированной аренды?

Да, вы можете досрочно расторгнуть договор аренды, если подадите арендодателю Уведомление о расторжении, в котором четко указывается юридически действительная причина прекращения договора аренды до истечения срока.

Нужно ли мне подавать уведомление о расторжении договора в суд?

Нет, это не официальный судебный документ, поэтому он должен быть вручен только арендатору.Однако вы должны сохранить копию Уведомления о расторжении договора на случай, если вам придется предпринять дальнейшие судебные действия против арендодателя.

Смогу ли я вернуть свой гарантийный депозит, если я досрочно расторгну договор аренды с фиксированным сроком?

Вам нужно будет проверить условия аренды, но если у вас есть юридически обоснованная причина для прекращения аренды, вы сможете вернуть свой залог (если вы не причинили ущерб собственности).