Рейдерский захват недвижимости: Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Содержание

Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Рейдерским захватом называются действия, обеспечивающие быстрый переход права собственности на квартиру или дом к злоумышленнику или иным лицам, находящимся с ним в сговоре.

В Москве рейдерские захваты особенно распространены в силу дороговизны жилья. Получив недвижимость в собственность по минимальной цене, рейдеры оперативно перепродают ее по завышенной стоимости. Как защитить квартиру от захвата, следует знать каждому.

Методы захвата квартиры

  • Криминальный захват при помощи преступных методов: шантаж, насилие с целью вынуждения владельцев жилья к продаже, подлог документов.
  • Законное оформление покупки недвижимости на невыгодных для прежних собственников условиях. Данный тип захвата возможен в случае юридической неграмотности продающей стороны.
  • Комбинированный метод.


Криминальный захват в настоящее время практикуется редко, но застраховаться от него крайне сложно, он сопоставим со стихийным бедствием, особенно если речь идет о насильственных методах. Подлог документов можно выявить и доказать, но для этого потребуется помощь квалифицированного юриста.


При «законном» и комбинированном захвате рейдерами обычно являются люди с юридическим образованием или имеющие опыт в работе с недвижимостью. Они знают все тонкости жилищного законодательства и умело ими пользуются. Их интерес, в первую очередь, направлен на квартиры с долевым характером владения: процесс начинается с законного приобретения в собственность небольшой части жилплощади, а заканчивается приобретением всего жилища в рекордно короткие сроки. Делается это за счет давления на остальных владельцев квартиры несколькими способами:

  • Смена замков. Приходя в свою квартиру, которую вы делите с новыми соседями, вы не можете туда попасть. Это повторяется неоднократно, пока вы не согласитесь продать свою долю и съехать.
  • Въезд в квартиру неприятных лиц, направленных новым собственником. Алкоголики, дебоширы, люди с уголовным прошлым создают невыносимые условия жизни в квартире, вынуждая остальных жильцов искать себе новое жилье, продав свои доли за бесценок.
  • Внезапный ремонт в квартире. Новые жильцы имеют право заниматься ремонтом, списывая на него постоянную порчу вашего имущества, захламление квартиры и постоянный шум. Через какое-то время вам захочется сдаться и съехать.
  • Криминальное давление в виде шантажа и физического воздействия.

Как защититься от рейдерского захвата


Рейдерский захват квартиры довольно сложно распознать вовремя, как и вернуть себе жилье. Продав недвижимость на первый взгляд приличным людям, вы можете однажды проснуться в квартире, полной неизвестных вам агрессивных лиц.


Юристы рекомендуют придерживаться следующих общих правил безопасности:

  • Не допускайте случаев попадания к незнакомым или малознакомым лицам образцов вашей подписи.
  • Храните правоустанавливающие документы на жилье и личные документы в надежном месте, куда нет доступа посторонним.
  • Ограничивайте доступ в квартиру чужим и малознакомым лицам.
  • Жилищные и личные вопросы не обсуждайте с посторонними.
  • При поступлении предложений о сделках с жильем обязательно проконсультируйтесь с близкими людьми и адвокатом.
  • Подписывая документы имущественного характера, используйте усложненный вариант вашей подписи, чтобы ее сложно было подделать.
  • Продавая долю в квартире, нотариально зафиксируйте порядок пользования жилплощадью.

Если сделка уже совершена и условия проживания в квартире стали невыносимы, можно попытаться продать свою долю не тем людям, которые настойчиво предлагают это сделать, а другим, за более приемлемую сумму. Однако это сделать довольно сложно.
Квалифицированную юридическую помощь, связанную с вопросами рейдерских захватов, вы можете получить в МКА «Юрсити».

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья


Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?


В общем понимании рейдерство (от англ.  raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников. 


Российское рейдерство принято разделять на: 

  • «белое» – захват совершается в рамках закона;
  • «серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;
  • «черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.


Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.


Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.  


К 2000 г. «черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации. Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.


Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.


Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?


Схема «Профессиональные соседи»


Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.


Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.


После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».


«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру. 


Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене. 


Схема «Заем под залог недвижимости»


Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.


Существует несколько распространенных способов обмана граждан:


1. Продажа вместо займа


Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья.  В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.


2. Искусственное создание задолженности


При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.


3. Кредитная пирамида


Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).


МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения. 


Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.


Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.


Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.


В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.


Как закон защищает собственников от рейдерских атак?


1. Преимущественное право покупки


Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.


Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.


В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.


Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.


2. Нотариальная форма сделки


С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.


3. Определение порядка пользования жилым помещением


Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).


Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании. 


4. Выдел доли собственника в натуре


Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.


5. Принудительный выкуп малозначительной доли


В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).


Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.


6. Уголовная ответственность 


Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.


Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.


Как защититься от квартирных рейдеров?

  • Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
  • Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.


Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

  • Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.


Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Рейдерские захваты и как с ними бороться


Рейдерские захваты собственности и бизнеса имеют место быть и показывают порой бреши в обороне предприятий и их беззащитность перед профессионалами «агрессивных поглощений». Результатом удачно проведённых захватов являются потеря собственности в виде активов и контроля над предприятием.

Противостояние с рейдерами оборачивается для собственников значительными потерями (прежде всего, материальными) на срочное проведение юридически значимых действий и физической защиты собственности. Эффективное противодействие рейдерскому захвату основывается прежде всего на точном расчёте, скрупулезном исполнении требований законодательства в оформлении документов и превентивных мерах.


Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» поставил заслон на пути схем рейдерских захватов, и число захватов компаний и недвижимости сократилось, тем не менее будет полезно знать наиболее распространенные методы захвата бизнеса и недвижимости в настоящее время.


Перед построением системы защиты от рейдерских захватов следует определиться, от кого защищаться? От этого зависит, каким способом эту защиту осуществлять. Так, сложная корпоративная структура управления компанией со сложной схемой противовесов гарантирует защиту от недружественного поглощения, но от рейдерского «наезда» чиновников вряд ли спасет.


Методы рейдеров


Право собственности в Российской Федерации защищается положениями Конституции нашего государства, согласно её положениям, лишить гражданина права собственности на имущество можно только на основании решения суда. Однако перечень рисков, которые ожидают бизнесменов при ведении бизнеса в России, по мнению опрошенных иностранных инвесторов и местных бизнесменов, возглавляет отсутствие гарантий права собственности.

Этот вопрос уходит корнями в сферу, нерегулируемую законами, это коррупция чиновников и политическая составляющая.

Потерять активы и бизнес целиком можно как от действий чиновников разного уровня (пример губернатора Республики Коми будет, наверное, не последним в череде примеров), так и от профессиональных рейдерских групп.

Такое положение дел неблагоприятно отражается на инвестиционной привлекательности как регионов, так и страны в целом, что не может радовать.


При имущественном споре с чиновником бизнесмен априори находится в невыгодном положении из-за пресловутого административного ресурса. Отобрать собственность у бизнесмена способами разной степени легальности чиновнику будет проще любого рейдера. К сожалению, встречаются отдельные представители судебной власти, которые в корпоративных спорах встают на сторону захватчиков и раз за разом выносят нужные решения. При необходимости предоставляются нужные для агрессивного поглощения решения суда в любом количестве и даже из разных концов страны!


«Чиновничье» и обычное рейдерство используют схожие методы давления на бизнес с целью его захвата.

С помощью административного ресурса чиновники организуют давление на строптивых бизнесменов, организуя налоговые, полицейские проверки с целью ослабления управленческого аппарата и получения необходимой информации о компании, а также изъятия необходимых документов для дезорганизации деятельности компании, использования их в своих интересах. Злоупотребление должностными полномочиями проявляется также в незаконном получении сведений, составляющих коммерческую тайну предприятия, коммерческом подкупе руководителей разного звена и принуждении к совершению заведомо невыгодной сделки.


Как защититься от рейдеров


Оперативная реакция на рейдерский захват включает встречные иски к компании-агрессору, оперативный вывод активов на подконтрольное или дружественное юрлицо и блокирование изъятия реестра и движения собственных акций, их скупка (для ПАО).


Возможность эффективно защищаться от любых форм недружественных поглощений есть у любого предприятия. Универсальных рецептов давать нельзя в силу разнообразия ситуаций, однако есть два наиболее надёжных способа спасти собственность от захвата рейдерами, причем относятся они скорее к превентивным способам защиты, что необходимо учитывать.

Это способы обременения и вывода имущества компании перед возможным захватом или уже в момент захвата.


Обременение имущества.


Необходимо, чтобы на предприятии собственником недвижимости являлась одна компания, а средства производства — в залоге, деловом управлении или в собственности другой компании, подконтрольной первой, так захватить их обе будет достаточно проблематично.


Договор аренды (субаренды) имущества, недвижимости и земли под недвижимостью также может быть использован собственником (арендатором) для специально проводимого обременения этих активов для защиты от недружественного поглощения.


Связано это с простотой реализации данного мероприятия. Важно, чтобы в договоре аренды (субаренды) участок был точно идентифицирован, для этого в виде приложений к договору аренды (субаренды) участка идёт план (может быть, карта) земельного участка. На кадастровом плане участка указывается часть участка, передающаяся в аренду (субаренду) и приводятся сведения из Государственного земельного кадастра.

Кроме того, можно сдать уже арендованный участок в субаренду, а на арендные права оформить залог или оформить арендные права как вклад в уставной капитал юридического лица. Всё это усилит защиту земельных активов от рейдерского захвата.


Обременение служит дополнительной линией защиты, не позволит захватчику сходу захватить имущество и предприятие в целом, даёт собственнику время для подготовки других законных способов спасти имущество и бизнес.


Вывод имущества.


Вывод имущества может использоваться как превентивный, так и как оперативный способ отражения нападения на предприятие.

Как превентивная мера вывод имущества предусматривает распределение всех активов по нескольким подконтрольным компаниям.

Оперативная мера заключается в быстром избавлении от имущества подвергшейся атаке компании в пользу опять же подконтрольной компании.


Способ поглощения через кредиторскую задолженность используется при рейдерских захватах, но может быть использован для защиты имущества компании.

Фактически схема заключается в покупке или применении фиктивной кредиторской задолженности у третьего лица и дальнейшем присвоении имущества через систему исполнительного производства.

Смоделировать кредиторскую задолженность легко с помощью договора займа или векселя.

Покупатель активов приобретает у третьего лица фиктивную кредиторскую задолженность компании — продавца. Задолженность можно легко создать практически из любого соглашения или договора (оказания услуг или договора комиссии).


Инфографика: InvestBazar. ru


Юридические правила защиты от рейдеров.


1. Рейдерский захват чаще всего основывается на юридических проблемах организации. Без юридической подготовки рейдерские захваты бессмысленны, поэтому следует юридически грамотно вести дела, выбирать надёжных партнеров и контрагентов, избегать сомнительных схем сотрудничества и фиктивных договоров. Юридическая экспертиза всех договоров в компании должна стать обязательной.

2. Реестр акционеров следует хранить не в компании, а у регистратора ( реестродержателя).

3. Информационная защита стоит дорого, но она того стоит. Следует внимательно отнестись к обеспечению предприятия информационной безопасности и защите данных. Физическую охрану компании лучше доверить специально отобранному охранному предприятию. Она предотвратит хищение имущества и вынос коммерческой документации, не позволит проникнуть на территорию фирмы посторонним лицам.