Рейдерский захват недвижимости: Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Содержание

Рейдерский захват квартиры. Как правильно защитить квартиру

Рейдерским захватом называются действия, обеспечивающие быстрый переход права собственности на квартиру или дом к злоумышленнику или иным лицам, находящимся с ним в сговоре.

В Москве рейдерские захваты особенно распространены в силу дороговизны жилья. Получив недвижимость в собственность по минимальной цене, рейдеры оперативно перепродают ее по завышенной стоимости. Как защитить квартиру от захвата, следует знать каждому.

Методы захвата квартиры

Криминальный захват при помощи преступных методов: шантаж, насилие с целью вынуждения владельцев жилья к продаже, подлог документов.

Законное оформление покупки недвижимости на невыгодных для прежних собственников условиях. Данный тип захвата возможен в случае юридической неграмотности продающей стороны.

Комбинированный метод.

Криминальный захват в настоящее время практикуется редко, но застраховаться от него крайне сложно, он сопоставим со стихийным бедствием, особенно если речь идет о насильственных методах. Подлог документов можно выявить и доказать, но для этого потребуется помощь квалифицированного юриста.

При «законном» и комбинированном захвате рейдерами обычно являются люди с юридическим образованием или имеющие опыт в работе с недвижимостью. Они знают все тонкости жилищного законодательства и умело ими пользуются. Их интерес, в первую очередь, направлен на квартиры с долевым характером владения: процесс начинается с законного приобретения в собственность небольшой части жилплощади, а заканчивается приобретением всего жилища в рекордно короткие сроки. Делается это за счет давления на остальных владельцев квартиры несколькими способами:

Смена замков. Приходя в свою квартиру, которую вы делите с новыми соседями, вы не можете туда попасть. Это повторяется неоднократно, пока вы не согласитесь продать свою долю и съехать.

Въезд в квартиру неприятных лиц, направленных новым собственником. Алкоголики, дебоширы, люди с уголовным прошлым создают невыносимые условия жизни в квартире, вынуждая остальных жильцов искать себе новое жилье, продав свои доли за бесценок.

Внезапный ремонт в квартире. Новые жильцы имеют право заниматься ремонтом, списывая на него постоянную порчу вашего имущества, захламление квартиры и постоянный шум. Через какое-то время вам захочется сдаться и съехать.

Криминальное давление в виде шантажа и физического воздействия.

Как защититься от рейдерского захвата

Рейдерский захват квартиры довольно сложно распознать вовремя, как и вернуть себе жилье. Продав недвижимость на первый взгляд приличным людям, вы можете однажды проснуться в квартире, полной неизвестных вам агрессивных лиц.

Юристы рекомендуют придерживаться следующих общих правил безопасности:

Не допускайте случаев попадания к незнакомым или малознакомым лицам образцов вашей подписи.

Храните правоустанавливающие документы на жилье и личные документы в надежном месте, куда нет доступа посторонним.

Ограничивайте доступ в квартиру чужим и малознакомым лицам.

Жилищные и личные вопросы не обсуждайте с посторонними.

При поступлении предложений о сделках с жильем обязательно проконсультируйтесь с близкими людьми и адвокатом.

Подписывая документы имущественного характера, используйте усложненный вариант вашей подписи, чтобы ее сложно было подделать.

Продавая долю в квартире, нотариально зафиксируйте порядок пользования жилплощадью.

Если сделка уже совершена и условия проживания в квартире стали невыносимы, можно попытаться продать свою долю не тем людям, которые настойчиво предлагают это сделать, а другим, за более приемлемую сумму. Однако это сделать довольно сложно.
Квалифицированную юридическую помощь, связанную с вопросами рейдерских захватов, вы можете получить в МКА «Юрсити».

Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому

О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья

Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?

В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.

Российское рейдерство принято разделять на:

«белое» – захват совершается в рамках закона;

«серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;

«черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.

Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.

Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.

К 2000 г. «черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации. Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.

Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Как защититься от квартирных рейдеров?

Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.

Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Рейдерские захваты и как с ними бороться

Рейдерские захваты собственности и бизнеса имеют место быть и показывают порой бреши в обороне предприятий и их беззащитность перед профессионалами «агрессивных поглощений». Результатом удачно проведённых захватов являются потеря собственности в виде активов и контроля над предприятием.

Противостояние с рейдерами оборачивается для собственников значительными потерями (прежде всего, материальными) на срочное проведение юридически значимых действий и физической защиты собственности. Эффективное противодействие рейдерскому захвату основывается прежде всего на точном расчёте, скрупулезном исполнении требований законодательства в оформлении документов и превентивных мерах.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» поставил заслон на пути схем рейдерских захватов, и число захватов компаний и недвижимости сократилось, тем не менее будет полезно знать наиболее распространенные методы захвата бизнеса и недвижимости в настоящее время.

Перед построением системы защиты от рейдерских захватов следует определиться, от кого защищаться? От этого зависит, каким способом эту защиту осуществлять. Так, сложная корпоративная структура управления компанией со сложной схемой противовесов гарантирует защиту от недружественного поглощения, но от рейдерского «наезда» чиновников вряд ли спасет.

Методы рейдеров

Право собственности в Российской Федерации защищается положениями Конституции нашего государства, согласно её положениям, лишить гражданина права собственности на имущество можно только на основании решения суда. Однако перечень рисков, которые ожидают бизнесменов при ведении бизнеса в России, по мнению опрошенных иностранных инвесторов и местных бизнесменов, возглавляет отсутствие гарантий права собственности.

Этот вопрос уходит корнями в сферу, нерегулируемую законами, это коррупция чиновников и политическая составляющая.

Потерять активы и бизнес целиком можно как от действий чиновников разного уровня (пример губернатора Республики Коми будет, наверное, не последним в череде примеров), так и от профессиональных рейдерских групп.

Такое положение дел неблагоприятно отражается на инвестиционной привлекательности как регионов, так и страны в целом, что не может радовать.

При имущественном споре с чиновником бизнесмен априори находится в невыгодном положении из-за пресловутого административного ресурса. Отобрать собственность у бизнесмена способами разной степени легальности чиновнику будет проще любого рейдера. К сожалению, встречаются отдельные представители судебной власти, которые в корпоративных спорах встают на сторону захватчиков и раз за разом выносят нужные решения. При необходимости предоставляются нужные для агрессивного поглощения решения суда в любом количестве и даже из разных концов страны!

«Чиновничье» и обычное рейдерство используют схожие методы давления на бизнес с целью его захвата.

С помощью административного ресурса чиновники организуют давление на строптивых бизнесменов, организуя налоговые, полицейские проверки с целью ослабления управленческого аппарата и получения необходимой информации о компании, а также изъятия необходимых документов для дезорганизации деятельности компании, использования их в своих интересах. Злоупотребление должностными полномочиями проявляется также в незаконном получении сведений, составляющих коммерческую тайну предприятия, коммерческом подкупе руководителей разного звена и принуждении к совершению заведомо невыгодной сделки.

Как защититься от рейдеров

Оперативная реакция на рейдерский захват включает встречные иски к компании-агрессору, оперативный вывод активов на подконтрольное или дружественное юрлицо и блокирование изъятия реестра и движения собственных акций, их скупка (для ПАО).

Возможность эффективно защищаться от любых форм недружественных поглощений есть у любого предприятия. Универсальных рецептов давать нельзя в силу разнообразия ситуаций, однако есть два наиболее надёжных способа спасти собственность от захвата рейдерами, причем относятся они скорее к превентивным способам защиты, что необходимо учитывать.

Это способы обременения и вывода имущества компании перед возможным захватом или уже в момент захвата.

Обременение имущества.

Необходимо, чтобы на предприятии собственником недвижимости являлась одна компания, а средства производства — в залоге, деловом управлении или в собственности другой компании, подконтрольной первой, так захватить их обе будет достаточно проблематично.

Договор аренды (субаренды) имущества, недвижимости и земли под недвижимостью также может быть использован собственником (арендатором) для специально проводимого обременения этих активов для защиты от недружественного поглощения.

Связано это с простотой реализации данного мероприятия. Важно, чтобы в договоре аренды (субаренды) участок был точно идентифицирован, для этого в виде приложений к договору аренды (субаренды) участка идёт план (может быть, карта) земельного участка. На кадастровом плане участка указывается часть участка, передающаяся в аренду (субаренду) и приводятся сведения из Государственного земельного кадастра.

Кроме того, можно сдать уже арендованный участок в субаренду, а на арендные права оформить залог или оформить арендные права как вклад в уставной капитал юридического лица. Всё это усилит защиту земельных активов от рейдерского захвата.

Обременение служит дополнительной линией защиты, не позволит захватчику сходу захватить имущество и предприятие в целом, даёт собственнику время для подготовки других законных способов спасти имущество и бизнес.

Вывод имущества.

Вывод имущества может использоваться как превентивный, так и как оперативный способ отражения нападения на предприятие.

Как превентивная мера вывод имущества предусматривает распределение всех активов по нескольким подконтрольным компаниям.

Оперативная мера заключается в быстром избавлении от имущества подвергшейся атаке компании в пользу опять же подконтрольной компании.

Способ поглощения через кредиторскую задолженность используется при рейдерских захватах, но может быть использован для защиты имущества компании.

Фактически схема заключается в покупке или применении фиктивной кредиторской задолженности у третьего лица и дальнейшем присвоении имущества через систему исполнительного производства.

Смоделировать кредиторскую задолженность легко с помощью договора займа или векселя.

Покупатель активов приобретает у третьего лица фиктивную кредиторскую задолженность компании — продавца. Задолженность можно легко создать практически из любого соглашения или договора (оказания услуг или договора комиссии).

Инфографика: InvestBazar. ru

Юридические правила защиты от рейдеров.

1. Рейдерский захват чаще всего основывается на юридических проблемах организации. Без юридической подготовки рейдерские захваты бессмысленны, поэтому следует юридически грамотно вести дела, выбирать надёжных партнеров и контрагентов, избегать сомнительных схем сотрудничества и фиктивных договоров. Юридическая экспертиза всех договоров в компании должна стать обязательной.

2. Реестр акционеров следует хранить не в компании, а у регистратора ( реестродержателя).

3. Информационная защита стоит дорого, но она того стоит. Следует внимательно отнестись к обеспечению предприятия информационной безопасности и защите данных. Физическую охрану компании лучше доверить специально отобранному охранному предприятию. Она предотвратит хищение имущества и вынос коммерческой документации, не позволит проникнуть на территорию фирмы посторонним лицам.

Крылатское.ру | Район | Жилищная ловушка. Рейдерский захват квартир вынуждает москвичей объединяться

Квартирное рейдерство не новый вид отъема жилья у собственников. Данное явление как таковое стало распространяться с начала 90-х годов, вместе с принятием Закона о приватизации
жилищного фонда. Впрочем, списать все на «лихие 90-е» уже не получится. Рейдерский захват квартир не только не потерял свою актуальность, но и приобрел более изощренные формы, оставив сотни,
если не тысячи, законопослушных семей без крыши над головой.

«Недавно в Московской городской думе прошел круглый стол по двум вопросам: упорядочение риэлтерской деятельности и проблемы рейдерских захватов квартир через покупку доли в праве на квартиру», —
рассказала порталу Крылатское.ру помощник депутата Мосгордумы Натальи Метлиной Елена Евсеева.

По его итогам, подчеркивает собеседница портала, было принято решение о создании рабочей группы в Мосгордуме, так как вопрос квартирного рейдерства стал одной из самых острых социальных проблем Москвы,
требующей скорейшего решения.

Сама Евсеева не понаслышке знает о данной проблеме, так как уже несколько лет ведет борьбу не только за свою собственность, но и активно помогает пострадавшим от рейдерских захватов. В списках, по ее
словам, значатся и жители района Крылатское, где, к слову, коммунальных квартир изначально не было и не могло быть по определению. Но они в итоге все-таки появились.

«В Крылатском таких случаев [квартирного рейдерства] много. Квартиры превращены в неизвестный вид жилья: юридически они числятся отдельными, поскольку комнаты в них не имеют кадастрового номера
и кадастровой цены, но проживают в них не связанные родством люди, как в коммунальной квартире. Жители Крылатского, получившие здесь квартиры в середине 80-х, прекрасно знают, что район строился
как экспериментальный комплекс с улучшенным качеством жилья и благоустройства территории, и никаких коммунальных квартир здесь быть не может», — подчеркнула Елена Евсеева.

В зоне риска

Точное количество пострадавших от квартирного рейдерства не известно. Но это явно не единичные случаи. Более того, благодаря своей массовости, люди стали объединяться в группы, чтобы противостоять
рейдерам уже сообща, выстраивая более взвешенную и юридически грамотную стратегию борьбы. Именно наличие существенных пробелов в законодательстве, а также опрометчивые юридические поступки, загоняют
собственников квартир в самую настоящую жилищную ловушку.

В зоне риска оказались те, кому на правах собственности принадлежит только часть квартиры. Оставшейся частью владеет уже другой собственник, который и осуществляет ее дальнейшую продажу третьим лицам.
Именно эти третьи лица и выступают в роли рейдеров.

«Один из совладельцев квартиры продает свою долю третьему лицу, рейдеру, заключая с ним договор купли-продажи или дарения. Затем с бумажкой о праве собственности [рейдер] врывается в квартиры, спиливает
двери, крушит имущество, оскорбляет, угрожает физическим насилием. Цель таких действий — вынудить совладельцев квартиры либо выставить всю квартиру на продажу, либо принудить их к продаже своих долей по
бросовой цене или выкупить у рейдеров по завышенной», — поясняет Елена Евсеева.

Этот прием, добавляет известный юрист Валентин Карелин, далеко не новый, и им активно пользуются, чтобы буквально «сжить с квартиры неудобных сособственников». По его словам, существую целые организации,
которые на этом специализируются, а также юристы, сопровождающие подобные сделки.

Как это ни парадоксально, но попавшие в беду владельцы квартир часто не могут найти поддержки не только у официальных органов власти, но и среди простых обывателей, которые считают взаимоотношения между
собственниками делом личным, тем более что изначально они состояли в определенном родстве. То, что один из собственников, например, бывший муж или жена продали свою долю третьи лицам, воспринимается как
само собой разумеющееся. При этом, сам факт того, что после этой продажи в квартире будут жить совершенно посторонние люди, как правило, опускается, и на первое место выходит юридический документ о праве
собственности. Как он был получен, а также, что подтолкнуло бывшего родственника продать свою долю «чужим» людям, уже не рассматривается. А ведь именно эти нюансы и являются основными.

Многие считают, поясняет Елена Евсеева, что раз доля находится у них в собственности, то они могут делать с ней все что угодно. Однако нужно понимать, что это не индивидуальная, а общая долевая собственность,
и правила, закрепленные в законодательстве, совсем другие. Распоряжаться такой собственностью возможно только по согласованию со всеми остальными совладельцами. Доля в квартире — это определенная внутренняя
валюта семьи, и если ее нельзя выделить в натуре (перепланировка и создание отдельного входа и отдельных мест общего пользования, утверждение данной перепланировки в БТИ и т.д. – прим. ред.), то совладелец
должен обратиться за компенсацией к членам своей семьи в судебном порядке. Или, подчеркивает Евсеева, если удалось договориться о цене, и она всех устраивает, можно подписать нотариально заверенное соглашение
о выплате компенсации и передаче доли членам своей семьи.

«Но очень часто доли продают, не извещая совладельцев квартиры о продаже, например, путем дарения, могут присылать предложения о покупке доли по цене однокомнатной квартиры, намеренно завышая ее, чтобы не
дать выкупить, либо присылают по почте заказным письмом пустой лист, либо ставят неверный адрес квартиры», — резюмирует Евсеева.

Даже если человек в принципе не пришел на почту и не забрал письмо, добавляет Валентин Карелин, то по прошествии 30 дней от его поступления в почтовое отделение, он считается уклонившимся от получения,
что статья 165.1 ГК РФ приравнивает к доставке письма.

Иными словами, доказать в суде, что второй собственник сделал все возможное, чтобы продать свою долю другому владельцу квартиры, довольно много, даже если по факту это и не так. И если у «второго лица» есть
злой умысел изначально, то он реально может сделать жизнь своих бывших родственников невыносимой.

Жилищный ад

Если со всеми юридическими тонкостями продажи доли третьим лицам должны разбираться юристы в судах, то с противозаконным поведением самих квартирных рейдеров — изначально правоохранительные органы.
Но и здесь у попавших в беду собственников квартир шансов получить защиту очень мало.

«Полиция, у которой есть все основания пресекать подобные нарушения порядка, как правило, не усматривает в происходящем со стороны «поселенца» состава административного правонарушения.
На нее [полицию] пунктом 2 части 1 статьи 12 федерального закона №3-ФЗ «О полиции», все равно возложена обязанность «пресекать противоправные деяния», а это понятие куда шире «правонарушений».
Так вот, несмотря на это полиция всегда в таких случаях на месте отвечает и потом уже в отписках на заявления жителей доводит, что это «гражданский спор», который нужно решать в суде», —
замечает Валентин Карелин.

Тем не менее, подчеркивает юрист, каждый случай такого хамского и неадекватного поведения квартирных рейдеров, все-таки необходимо фиксировать через полицию.

«Пусть приезжают, пишут рапорты, жильцы — заявления в полицию, поскольку если даже таких пришельцев не привлекут к административной ответственности, описание их беспредела в отказном постановлении
участкового все равно будет считаться «сведениями, которые до отмены этого постановления не могут рассматриваться как несоответствующие действительности». Верховный суд прямо об этом сказал в абзаце
4-м пункта 7 постановления Пленума №5 от 24 февраля 2005 года», — замечает Карелин. Фиксация нужна еще и для того, чтобы потом обратиться в суд с иском о выселении рейдеров, со ссылкой на часть 4
статьи 30 и статью 35 Жилищного кодекса.

Сопротивление до последнего

Если жизнь все-таки повернулась не той стороной, как хотелось, и на пороге появились квартирные рейдеры, то, по словам Елены Евсеевой, важно знать некоторые правила поведения.

Во-первых, не нужно впускать рейдеров в квартиру, а посылать их в суд за решением о вселении и определении порядка пользования квартирой.

«Практика противоречивая, но в большинстве случаев суды не вселяют рейдеров в квартиру. Если суд вселяет рейдера в квартиру, то часто решения таких судов не исполнимы по различным причинам. После разрешения
дела в суде о вселении можно также подать иск о принудительной выплате компенсации рейдеру по разумной цене», — добавляет собеседница портала Крылатское.ру.

Во-вторых, и это очень важно, никогда самим не подавать иски об определении порядка пользования квартирой с рейдерами. Подав такой иск, собственник фактически подтверждает, что согласен на совместное
проживание с рейдером. Кроме того, не следует подавать иски о переводе прав покупателя на себя, потому что во всех договорах цена доли многократно завышена. Подача такого иска потом лишит возможности подать
иск о признании сделки недействительной при отказе перевести права покупателя.

«Если в квартиру завести рейдеров пытается сотрудник полиции, утверждая, что все законно, и он имеет право жить в вашей квартире — жалуйтесь на такого полицейского в прокуратуру, следственный комитет,
руководству ГУ МВД по России г. Москвы (Петровка 38), так как это превышение должностных полномочий. Вселять в квартиру имеют право только приставы, и только на основании решения суда, выданного
исполнительного листа с комплектом документов – постановлением о принудительном вселении, которое пристав может вынести только после того как неоднократно вызовет вас к себе, наложит штраф или
взыскание», — подчеркивает Евсеева.

При этом, если собственник продолжаете оспаривать продажу доли постороннему лицу в суде, пристав не имеет права назначать исполнительное производство, то есть фактически начать процесс вселения в квартиру
третьего лица. Исполнительное производство прекращается и в случае, если совладелец квартиры или проживающий в ней зарегистрированный член семьи, которого нет в решении суда, препятствует вселению рейдеров.
В этой ситуации, рейдер будет вынужден вновь обратиться в суд.

Нелишним, замечает юрист Валентин Карелин, будет обратить внимание и на размер доли, так как, скорее всего, при продаже нарушили норматив площади на душу населения.

Дело в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 9 закона города Москвы от 14 июня 2006 года №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», учетная норма устанавливается в размере
10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир. А в силу пункта 4 статьи 9 того же закона, учетная норма устанавливается в размере 15 квадратных метров площади жилого помещения для
квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям.

«Поэтому, если продали долю в размере трех или пяти метров жилой площади — надо доказывать недействительность договора, т.к. он ничтожный, нарушающий закон и права жильцов дома, то есть публичный интерес —
по части 2 статьи 168 Гражданского кодекса», — добавляет юрист.

Возможность противостоять квартирным рейдерам, безусловно, есть, однако делать это нужно с привлечением грамотных и, что немаловажно, проверенных юристов. Именно по этой причине, люди, ставшие жертвами
квартирных рейдеров, стали активно объединяться в группы, действуя сообща и оказывая как юридическую, так и моральную поддержку друг другу.

Как стало известно порталу Крылатское.ру, сейчас по инициативе муниципального депутата Владиславы Горшковой было принято решение создать штаб в Крылатском, где столкнувшиеся с квартирным рейдерством
жители района смогут получить консультацию у Елены Евсеевой, помощника депутата Московской городской Думы Наталии Метлиной, подать заявления, жалобы и обращения.

противодействие, борьба против рейдерского захвата недвижимости в 2021 году

Если раньше рейдерство ассоциировалось исключительно с отъемом предприятий, корпоративных прав, помещений или земли под фабрикой, то последние несколько лет все шире распространяется так называемое бытовое рейдерство. Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на квартиры и земельные участки. Хотя и другими активами агрессоры не брезгуют. Методы, к которым прибегают рейдеры для захвата чужого имущества, разнообразны, объединяет их лишь одно: в результате рейдерской операции законный хозяин лишается собственности.

Контракты собрали несколько историй, иллюстрирующих приемы и методы работы бытовых рейдеров. Все истории — реальные, имена и места действия — вымышленные…

Квартирный вопрос

Блок 1 Квартира недавно приобретена

История 1: Договор, которого нет

Один из основных способов, применяемый бытовыми рейдерами, — оспаривание договора купли-продажи квартиры. Для этого используются любые, самые неожиданные и бредовые основания.

Молодой человек, назовем его Алексей, купил квартиру в престижном районе Киева. Все документы на квартиру были в полном порядке, никаких проблем с опекунским советом или совладельцами жилья не было. Сделка состоялась, стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договор купли-продажи, Алексей получил правоустанавливающие документы и ключи, бывший хозяин, назовем его Виктор, — деньги. Новый владелец отправился обживать свою собственность, а предыдущий — выехал за границу, не оставив никакой информации о новом месте пребывания.

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что «именем Украины» договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Парадокс в том, что суд, признав недействительным договор купли-продажи и обязав Виктора продать квартиру рейдеру, забыл указать, что бывший владелец (Виктор) обязан вернуть Алексею деньги. Зато указал, что квартиру Алексей обязан освободить в течение двух недель с момента вступления в силу решения суда. То есть в тот самый день, когда нежданный посетитель навестил ничего не подозревающего молодого человека. Разумеется, Алексей отказался освободить помещение и обратился в суд, требуя отменить незаконное решение. Однако сроки апелляционного обжалования истекли, и пока Алексей искал справедливость, новый собственник с помощью госисполнителей и милиции вошел в квартиру и поменял замки. Более того, на основании судебного решения он получил в БТИ новые правоустанавливающие документы.
Сейчас Алексей пытается отстоять свое право на недвижимость в апелляционном суде, одновременно обратившись в прокуратуру и МВД с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества и принятия судьей заведомо незаконного решения. В то же время он пытается найти Виктора, что, впрочем, пока не удается.

Комментарий специалиста
К сожалению, в наших судах устный договор нередко приравнивается к письменному. Главным основанием для признания договора состоявшимся в таком случае являются показания свидетелей. Шансов у Алексея немного, хотя тактику он выбрал правильную. Постоянное давление на рейдеров через суд, прокуратуру, МВД и СМИ приведет к дополнительным тратам захватчика и может вынудить его предложить собственнику квартиры решить дело миром, например, выплатив отступные.

История 2: А вас я попрошу остаться

Продавец, подписав договор купли-продажи, отказывается освобождать проданную квартиру и передавать новому хозяину документы и ключи. В том числе он может обращаться в суд, требуя расторгнуть договор.
Именно с такой проблемой столкнулась Виктория. Недвижимость она приобрела у представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.
Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать не смогли — ветеран предъявил множество документов, подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.
Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.
Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких других подтверждений трансакций не было.
Это дело в суде рассматривается уже более трех лет, однажды суд принял сторону продавца, однако апелляция вернула дело на повторное слушание. Другой судья вынес вердикт в пользу Виктории, но апелляция вновь вернула дело в первую инстанцию.

Комментарий специалиста
Тупиковая ситуация. До принятия решения судом покупатель ничего не сможет сделать. Более того, не очевиден факт, что суд признает правоту Виктории. Основной совет — оформлять расчет с продавцом через банк. В таком случае доказать, что продавец не получал деньги, не получится — банковские документы являются веским аргументом.

Блок 2 Квартира находится в собственности длительный срок

Случай 1: Время платить долги

Один из наиболее популярных способов захвата недвижимости, используемый бытовыми рейдерами, — фальсификация долга и оперативная продажа квартиры заинтересованным лицам в счет его погашения.

Антон, владелец квартиры на Печерске, уехал на стажировку в одну из стран Западной Европы примерно на полгода. Вернувшись в Украину, обнаружил в своей квартире незнакомых людей, предъявивших документы, из которых следовало, что теперь они являются собственниками недвижимости. Расследование, предпринятое Антоном и его друзьями, выявило следующее.

Через пару недель после отъезда Антона соседи снизу обратились в суд с иском о возмещении убытков. Они недавно купили квартиру и якобы сделали дорогой ремонт. Поводом для иска стало затопление Антоном их квартиры, в подтверждение был предоставлен акт, согласно которому потоп нанес ущерб почти на 60 тыс. грн. Суд дважды направлял Антону повестки, но тот, разумеется, никак не мог явиться на слушание дела. Поэтому судья, основываясь на представленных документах и показаниях свидетелей, обязал Антона выплатить компенсацию «пострадавшим». Разумеется, погасить долг квартировладелец не мог, поскольку даже не подозревал о нем. После чего истец повторно обратился в суд, требуя продать квартиру и из вырученных средств компенсировать убытки. Суд вынес соответствующее решение, а некий оценщик определил стоимость квартиры в престижном районе Киева в 80 тыс. грн.

На оперативно проведенном аукционе квартиру купили за выставленную цену третьи лица (не истец). Затем результаты торгов были обжалованы некой барышней в суде, но суд первой инстанции подтвердил законность проведения аукциона и правомочность его результатов. На основании этого решения были получены новые правоустанавливающие документы, квартира вскрыта, а вещи Антона описаны и вывезены на склад. При вхождении рейдеров в квартиру присутствовали госисполнители и сотрудники МВД, так что буква закона была соблюдена. Оставшиеся после выплаты «долга» соседям снизу 20 тыс. грн были списаны как судебные издержки, расходы на проведение аукциона, привлечение правоохранителей и сотрудников ГИС, а также как плата за хранение вещей бывшего хозяина. В итоге Антон остался еще и должен компании-владельцу склада.
Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли — бывшие соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о «затоплении», также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право «честных покупателей» всеми возможными способами.

Советуем почитать:

Комментарий специалиста
Типичный захват «по беспределу»: основные документы подделаны, фальсификаторы исчезли в неизвестном направлении. Метод противодействия тот же, что и в первом случае: постоянное давление на рейдера через МВД, прокуратуру и СМИ. Если есть знакомые в правоохранительных органах, можно использовать метод психологического воздействия: периодические визиты милиционеров по любым поводам могут изрядно потрепать захватчикам нервы.

Случай 2: Вас здесь не стояло

Данный с пособ используется рейдерами при захвате неприватизированных квартир, формально числящихся в резерве райгосадминистрации. Причем время, которое проживают нынешние владельцы в квартире, значения не имеет.

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина — определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены.

О том, что дело рассматривалось в суде и по нему уже принято решение, нынешние обитатели квартиры узнали от госисполнителей, пришедших выселять жильцов. Ответчик — райгосадминистрация, которую в суде представлял какой-то сотрудник, якобы признала свою вину и аннулировала ордер. Более того, оказывается, что это решение суда уже прошло стадию апелляционного обжалования, и было признано законным.

Разумеется, нынешние владельцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Во-первых, обратились в суд с иском о признании незаконной выдачи ордера на новых лиц. Во-вторых, обратились в МВД и прокуратуру с заявлением о превышении служебных полномочий чиновником РГА. В-третьих, обратились в апелляционный и Верховный Суд с просьбой провести повторное слушание дела.

Впрочем, все эти действия должного эффекта не произвели — суд первой инстанции отказал в принятии иска в производство, апелляционная и кассационная инстанции обещали отреагировать «в порядке очереди», а МВД и прокуратура попросту не ответили. Тем временем новые владельцы успели приватизировать квартиру и продать ее третьим лицам. И уже третьи лица обратились в суд с иском о выселении нынешних жильцов. На это обращение суд отреагировал с завидной оперативностью и обязал жильцов выехать, жэк — снять их с регистрации, а госисполнителей — помочь новым собственникам освободить помещение.

Комментарий специалиста

Главная ошибка была допущена еще до начала рейдерской операции — квартира не была своевременно приватизирована. Если бы собственники позаботились об этим раньше, проблем удалось бы избежать. Сейчас можно давить на чиновников, принявших незаконное решение. Нужно попробовать добиться отмены судебного решения в апелляции. Главное же — привлечь к этой истории как можно больше внимания, писать в прокуратуру, мэрию, Верховную Раду, президенту. Причем обо всех адресатах уведомлять и рейдеров, и судей, принимавших решения, и чиновников РГА. Эффект предсказать сложно, однако моральное воздействие никогда не бывает лишним.

Случай 3: Трудности совладения

Если рейдеру удалось приобрести часть квартиры, он может любыми способами осложнять жизнь другим сособственникам с целью либо выкупить их доли по заниженной цене, либо по максимально завышенной продать свою.

Несколько месяцев назад в такой ситуации оказались три совладельца большой квартиры. Треть ее была заложена в банк для получения кредита. Деньги своевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость на продажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобы выкупить лот, его приобрел рейдер.

После этого захватчик стал максимально осложнять жизнь другим владельцам: сначала попробовал зайти в квартиру, спровоцировав хозяев на необдуманные действия. В частности, нынешние собственники физически не позволили ему проникнуть в помещение, весьма эмоционально в непарламентских выражениях высказавшись о его праве собственности и личных качествах. Это послужило сигналом к началу войны.

Первый шаг рейдера — обращение в суд. Он указал, что совладельцы не позволяют пользоваться его имуществом. Во-вторых, стал скрупулезно собирать информацию о долговых обязательствах своих оппонентов и перекупать долги.

После чего, заручившись решением суда и поддержкой госиполнителей, вошел в квартиру и начал требовать выделения его доли. Он претендовал на холл и одну из комнат, чтобы сделать невозможным пребывание иных собственников в квартире. Рейдер угрожал закрыть проход через холл, и старым жильцам пришлось бы делать новый вход в помещение, что очень непросто, поскольку квартира расположена на девятом этаже…
Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество их долговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшую перспективу — обращение в суд с требованием немедленного погашения долга и взыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. В итоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два раза ниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более 300% чистой прибыли.

Комментарий специалиста
Собственники допустили большинство из возможных ошибок. В данном случае рейдер действовал в рамках закона. Совладельцы сами виноваты, что допустили подобную ситуацию и в итоге потеряли квартиру — нужно было еще на первом этапе выкупать выставленную на продажу долю или сразу же блокировать через суд ее продажу банком.

Случай 4: Мир и согласие

Иногда при захвате квартир рейдеры не останавливаются перед подделкой более серьезных документов, чем акт о затоплении или долговая расписка. Например, подделывают доверенность на представление интересов в суде.
Юрий, преуспевающий частный предприниматель, лишился квартиры по мировому соглашению, заключенному от его имени в суде. Один из его деловых партнеров обратился в суд, требуя взыскать с Юрия долг за якобы поставленный, но не оплаченный товар. При оборотах частного предпринимателя примерно 20 тыс. грн в месяц, истец утверждал, что поставил товар на сумму более 200 тыс. грн. Ни об одном заседании суда Юрий не знал — отправленные ему повестки таинственным образом исчезали, не доходя до адресата.

Интересы Юрия в суде представлял не то его друг, не то напарник, предъявивший доверенность, дававшую ему практически неограниченные полномочия. Доверенность была заверена частным нотариусом одного из райцентров. Судья, рассматривающий дело, не поинтересовался, с чего бы это два киевлянина для нотариальной заверки доверенности ездили в райцентр за полтысячи километров от столицы.

В ходе судебного процесса стороны выразили желание заключить мировое соглашение. В счет погашения долга «представитель» Юрия передавал истцу квартиру, которая была оценена в 250 тыс. грн. «Лишние» 50 тыс. грн. истец обязался передать товаром. С утвержденным мировым соглашением кредитор отправился в БТИ, где быстро и без проблем получил новые правоустанавливающие документы на квартиру. «Представитель» же Юрия тем временем свернул свои дела и выехал за границу. Также поступил и «нотариус», заверивший доверенность.
Об этой махинации Юрий узнал от новых жильцов, которые купили квартиру у предпринимателя, получившего ее по мировому соглашению. В данном случае закон был на стороне «добросовестных покупателей», хотя претенденты на жилье, ни разу не посмотревшие покупаемую квартиру, вызвали определенные подозрения. Тем не менее вооруженные решением суда о выселении, в сопровождении милиционеров и сотрудников ГИС они вошли в квартиру и в буквальном смысле выбросили Юрия на улицу.

Сейчас Юрий пытается добиться справедливости, обращаясь в суд, прокуратуру и МВД. Однако доказать, что ключевой документ в деле — доверенность на имя «друга» — поддельный, ему пока не удалось. Да и не факт, что даже расторжение мирового соглашения поможет вернуть квартиру — с точки зрения закона, нынешние обитатели — добросовестные приобретатели.

Комментарий специалиста

Противодействовать таким атакам, оставаясь в рамках правового поля, практически невозможно. Все основные документы подделаны, а судьи принимают решение в пользу рейдера. В данном случае нужно постараться добиться ареста квартиры, чтобы ее еще раз не продали, любым способом добиться ареста имущества первого истца («кредитора») и потом, не торопясь, доказывать факт подделки. Далее следует доказать незаконность всей цепочки договоров, требуя выселения новых жильцов. Деньги «добросовестным приобретателям» пусть возвращает «партнер», продавший им квартиру, — для этого и арестовывается его имущество.

Блок 3 Рейдер захватывает квартиру, снимая ее

Случай 1: Дети — цветы жизни

Интересный способ получить в длительное пользование квартиру в Киеве за сравнительно небольшую плату.
Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджет (читай про планирование семейного бюджета) популярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Пока дело рассматривалось в суде, арендатор успел жениться. Более того, молодая жена въехала в квартиру уже с трехмесячным ребенком. О чем ответчик и заявил в суде, указывая на невозможность выселения из квартиры несовершеннолетнего ребенка. Более того, после нескольких разговоров на повышенных тонах между Петром и съемщиком последний обратился в суд, требуя ограничить доступ владельца квартиры в его жилье: мол, крики и скандалы негативно отражаются на здоровье ребенка.

На этом рейдер не остановился. Он обратился в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против Петра, поскольку его поведение наносит непоправимый вред грудному ребенку и кормящей матери. После нескольких разговоров со следователем Петр был вынужден отказаться от дальнейших попыток давления на арендатора и перейти к общению через посредника.

В итоге на ближайшие 16 лет (до совершеннолетия ребенка) гость столицы обеспечен жильем, более того, по фиксированной и сравнительно небольшой плате, которую еще не факт, что владелец будет получать. Ведь никаких рычагов воздействия на съемщика у Петра нет — любые его действия могут трактоваться как нанесение вреда здоровью ребенка…

Комментарий специалиста

Опять патовая ситуация. Можно добиться принятия судебного решения о выселении, но выселить мать с ребенком из квартиры не представляется возможным. Остается лишь воздействовать на квартиросъемщика, причем так, чтобы здоровью ребенка ничего не угрожало: письма на работу, обращение в суд о взыскании задолженности и т. п.

Земельный вопрос

Случай 1: Дела семейные

Даже если продавец земельного участка заявил, что он не состоит в браке и никаких дополнительных обязательств не имеет, не исключен вариант неожиданного появления его «второй половины» с иском о расторжении договора.

Николай несколько месяцев назад приобрел небольшой земельный участок под Киевом. В присутствии нотариуса стороны рассчитались, покупатель получил в собственность кусочек родины, а продавец — определенную сумму в твердой валюте.

Однако не прошло и месяца, как в местный суд обратилась некая женщина, представившаяся женой продавца. Хотя официально их брак оформлен не был, они уже длительное время проживали вместе и вели совместное хозяйство. Супруга утверждала, что решение о продаже муж принимал без ее ведома и согласия, и просила расторгнуть договор купли-продажи земли. Суд, прислушавшись к ее аргументам, признал сделку недействительной и обязал продавца вернуть покупателю полученные деньги.

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли за время процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для уменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму, значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он уже потратил и требуемой суммой просто не располагает.

Впрочем, он соглашался погашать долг равными частями в течение нескольких лет.
Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.

Комментарий специалиста

Первое: чтобы избежать подобных коллизий, стоит указывать в договоре полную сумму, пусть и придется заплатить несколько больше различных пошлин. Второе: лучше проверить, есть ли у продавца законная или гражданская супруга, вплоть до визита к нему домой и опроса соседей. И если есть подозрение, что жена может внезапно появиться, требовать ее согласия.

Случай 2: Актовый заговор

Наиболее распространенный способ земельного рейдерства — отмена в судебном порядке государственного акта на землю, выданного местным советом.

Первичным документом, подтверждающим право собственности на землю, является государственный акт. Как правило, первым владельцем земли становится член местной общины, получивший землю в порядке распределения земельных паев.

Александр приобрел землю у вторичного собственника, который ранее купил ее у жителя одной из деревень под Киевом. Однако через некоторое время Александр с удивлением обнаружил на своем участке признаки начинающейся стройки. Попытки выяснить, с чего вдруг на принадлежащей ему земле кто-то что-то строит, ни к чему не привели — строители просто ссылались на приказ начальства и отказывались говорить, кто им дал распоряжение.

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе и выданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедления продал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежных участков.

Сейчас Александр вместе с несколькими другими несостоявшимися владельцами пытается отстоять свое право на землю. Впрочем, в данном случае их оппонентом выступает строительная компания с большими лоббистскими возможностями, поэтому добиться справедливости экс-собственникам вряд ли удастся.

Комментарий специалиста

Действительно, это довольно распространенный способ. Сейчас на множество участков в престижных пригородах существует два-три, а то и больше актов на землю. Единственный выход: пытаться доказать свою правоту и законность владения землей в суде. Превентивные меры: проверить землю перед покупкой и обзавестись информатором в сельсовете, который будет своевременно сообщать об исках и возможных проблемах.

Случай 3: Моя хата с краю

Еще один популярный метод захватить чужую землю — построить на ней что-либо, после чего в судебном порядке признать землю своей.

Подобным образом лишился изрядной части своей земли Роман. Участок он прикупил давно, но вот до застройки или хотя бы ограждения земли забором никак не доходили руки — то времени нет, то денег.

Однажды, в очередной раз выбравшись на природу с друзьями, он с удивлением обнаружил на своем наделе некое неказистое строение. Попытка выяснить у его обитателей, что это собственно такое и каким образом оно оказалось на чужой земле, привела к, мягко говоря, неожиданным результатам.

Оказалось, что дом, земля под ним и часть участка принадлежат не Роману, а самозастройщикам. Они п остроили дом, пусть и на чужом участке, из своих материалов и сами оплатили работу строителей. Постфактум зарегистрировали свою «хатынку» в местном совете и в судебном порядке признали законность строительства. Более того, тем же решением суда они получили в собственность участок земли непосредственно под домом и еще некоторый надел — для обслуживания строения. В итоге захватчики «именем Украины» оказались владельцами почти половины участка Романа. Разумеется, суд обязал их выплатить некоторую компенсацию собственнику участка, впрочем, сумма была в несколько раз меньше, чем реальная стоимость земли.
Сейчас Роман решает, договориться ли с захватчиками по-хорошему, выкупив у них землю, продать им остаток своего участка или ввязаться в судебную (и не только) войну. Например, оспаривать в апелляции решение суда первой инстанции, обнести домик забором и препятствовать проникновению в него или же попросту темной ноябрьской ночью снести самострой.

Комментарий специалиста

Самострой и самозахват — весьма распространенное явление. Увы, сносить подобные строения может себе позволить только государство. Частным же лицам придется либо через суд доказывать свою правоту и добиваться сноса строений, либо своевременно ограждать принадлежащую им землю забором и время от времени проверять участок на наличие непрошенных гостей.

Автор благодарит специалистов юридической фирмы
«Лавринович и Партнеры» за помощь в подготовке материала

Как противостоять квартирному рейдерству?

Ситуация первая. Устный договор – не основание

Напомним суть первого случая:

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что «именем Украины» договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Итак, рассмотрим данную ситуацию. В ней основанием для принятия судом решения в пользу рейдера явился устный договор, якобы заключенный с продавцом квартиры (Виктором), в котором последний обязался продать квартиру истцу (рейдеру), но не исполнил своего обязательства.

В гражданском праве существует понятие «предварительного договора» — это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, установленных предварительным. Именно предварительный договор якобы был заключен между истцом и продавцом квартиры.

Вместе с тем, законодатель установил, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме. Согласно ст.657 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) договор купли-продажи квартиры (как и иного недвижимого имущества) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. Таким образом, истцом не была соблюдена установленная законом форма для такого вида договоров. А несоблюдение формы договора в данном случае ведет к тому, что договор должен быть признан незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий для сторон (грубо говоря, никто никому ничего не должен). В данном случае есть все основания для апелляционного обжалования решения суда. Тем более что согласно ч.2 ст.218 ГК в таких случаях показания свидетелей не являются основанием для признания договора заключенным, что позволяет нам не согласиться с мнением специалиста, высказанным в комментарии к статье «Бытовое рейдерство: 10 способов отъема Вашей квартиры». Таким основанием могут быть разве что письменные доказательства (например, письма), аудио- и видеозаписи и т.п. Если потерпевший не выиграет апелляцию, есть смысл прибегнуть к кассационному обжалованию в Верховном суде Украины. Очевидным нарушением закона является тот факт, что суд, признав договор купли-продажи квартиры недействительным, не обязал продавца вернуть деньги покупателю. Скорее всего, решение суда будет отменено апелляционным судом, а дело возвращено в первую инстанцию на повторное рассмотрение. Можно будет добиться поворота исполнения решения суда и тогда потерпевший вновь заселится в свою квартиру. А вот обращаться в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против судьи, принявшего заведомо незаконное решение стоит после того, как будет выиграна апелляция. На данном этапе правоохранительные органы следует привлечь к поиску человека, продавшего квартиру потерпевшему. В качестве второго варианта разрешения проблемы можно предложить потерпевшему основывать свою правовую позицию на том, что устный договор, якобы заключенный между продавцом квартиры и истцом, был на самом деле не предварительным договором, а договором о намерениях согласно ч.4 ст.635 ГК, а, следовательно, не обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Кроме того, при рассмотрении дела судом было допущено грубое процессуальное нарушение: не был привлечен в качестве участника процесса покупатель квартиры (то есть наш потерпевший).

Ситуация вторая. Требуйте судебную экспертизу!

Содержание второго случая:

Виктория купила квартиру у представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.

Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать не смогли — ветеран предъявил множество документов, подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.

Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.

Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких других подтверждений трансакций не было.

Второй случай также не безнадежен. Основным доказательством продавца квартиры в суде была медицинская справка из некой частной клиники, где утверждалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. В подобных случаях, когда одна из сторон основывает свои требования на заключениях специалистов в той или иной области, в которой судья не может иметь глубоких познаний, нужно требовать назначения судебной экспертизы. Мнение судебных экспертов, как правило, является для суда определяющим при вынесении решения. Кроме того, суд должен был привлечь в качестве третьего лица нотариуса, удостоверившего оспариваемый договор. Если нотариус не участвовал в процессе, есть все основания для отмены решения. Формулировка «расчет был произведен до подписания данного договора» не является типичной. Как правило, если оплата производится наличными, деньги передаются в присутствии нотариуса, о чем делается указание в договоре. Такое подтверждение оплаты является достаточным для суда. Еще лучше производить безналичный расчет, тогда банковские выписки будут весомым доказательством осуществления транзакции. Можно также обжаловать действия милиции, которая отказалась содействовать в выселении продавца. Ведь ни один документ, предъявленный последним, не является правоустанавливающим с точки зрения закона, то есть таким, который удостоверяет право собственности. В то время как у покупателя был договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально и зарегистрированный в БТИ. К слову, перечень правоустанавливающих документов можно найти в Дополнении 1 к Временному порядку регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7.02.2002 №7/5.

Ситуация третья. Если преступление – уголовное

Краткое содержание:

Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли — бывшие соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о «затоплении», также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право «честных покупателей» всеми возможными способами.

В этой ситуаций есть все признаки уголовного преступления, предусмотренного ч.2 ст.190 Уголовного кодекса Украины (мошенничество, совершенное группой лиц). Так, акт о затоплении квартиры соседей был составлен «подставными лицами, скрывшимися в неизвестном направлении». Загадочным образом исчезли и соседи снизу, которых якобы затопил потерпевший. Следует отметить, что согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» во время несанкционированного вхождения в квартиру для устранения последствий аварии в отсутствие ее хозяина должны были присутствовать не только представители ЖЭКа, но и представители органов внутренних дел, а также кто-то из соседей, о чем должен быть составлен акт. В случае если Вы, а также все члены Вашей семьи в течение длительного времени будете отсутствовать в своей квартире, следует уведомить об этом ЖЭК. Тогда Вам, во-первых, не придется оплачивать коммунальные услуги за время Вашего отсутствия, а, во-вторых, возможно, Вы обезопасите себя от столь наглой аферы. Ведь судебные повестки, если найти адресата в его квартире не удается, передаются через ЖЭК, где уже знают о Вашем временном отсутствии. Таким образом, суд может быть уведомлен и в заседании будет объявлен перерыв до Вашего приезда. Конечно, не в случае, если работники ЖЭКа заодно с аферистами. Нужно сказать, что мошенники действовали весьма разумно, перестраховавшись и получив решение суда о законности проведения торгов и правомочности их результата. Так они лишили потерпевшего возможности обжаловать результаты торгов самому. Поэтому наиболее действенный способ борьбы в данной ситуации – обращение в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества.

Ситуация четвертая. Лазейки в законодательстве

Описание ситуации:

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина — определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены.

В этом случае рейдеры грамотно воспользовались «лазейкой» в законодательстве: согласно п.4 ч.1 ст.680 ГК на требования собственника или другого лица признать незаконным правовой акт органа государственной власти, органа власти Автономной республики Крым или органа местного самоуправления, которым нарушено его право собственности или другое вещное право (в данном случае речь идет о вещном праве – праве пользования жилым помещением), не распространяется исковая давность. Поэтому, как ни парадоксально, подобный иск может быть подан и через 15, и через 20 лет.

Самой лучшей превентивной мерой в данном случае была бы приватизация квартиры. Однако и в описанной ситуации, возможно, не все потеряно для бывших жильцов. Ведь основания для обжалования судебного решения имеются. Так, суд не привлек лиц, проживавших в квартире на момент рассмотрения дела судом (наших потерпевших) в качестве третьих лиц, ведь решение суда непосредственно затрагивает их интересы.

Ситуация четвертая. Не провоцируйте!

Краткое содержание:

Треть большой квартиры была заложена в банк для получения кредита. Деньги своевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость на продажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобы выкупить лот, его приобрел рейдер.

Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество их долговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшую перспективу — обращение в суд с требованием немедленного погашения долга и взыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. В итоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два раза ниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более 300% чистой прибыли.

Участники этой ситуации сами спровоцировали атаки рейдеров. Во-первых, они допустили продажу части квартиры за долги. Во-вторых, воспрепятствовали законному собственнику войти в помещение. В-третьих, допустили ситуацию, в которой их долги были перекуплены рейдером. В данном случае рейдер действительно действовал в рамках закона.

Ситуация пятая. «Захват» недвижимости арендатором

Краткое содержание:

Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджет (читай про планирование семейного бюджета) популярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Рассмотрим этот случай. Во-первых, непонятен факт неожиданного для арендодателя появления молодой жены с ребенком. Ведь согласно ч.1 ст.817 ГК а рендатор имеет право вселить в занимаемое помещение других лиц только с согласия арендодателя.

Во-вторых, представляется сомнительным факт невозможности выселения несовершеннолетнего лица, ведь в данном случае речь идет не о жилищных, а о гражданско-правовых отношениях. Следовательно, применяются нормы не Жилищного, а Гражданского кодекса. Так, например, согласно п.1 ч.2 ст.825 ГК в случае невнесения арендатором платы за жилье за 6 месяцев, а при краткосрочном (на срок до одного года) найме – за 2 месяца, арендодатель имеет право требовать расторгнуть договор аренды жилья в судебном порядке. Договор найма жилья также может быть расторгнут по требованию арендодателя, в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи. В этом случае арендодатель должен предупредить арендатора не позднее, чем за два месяца до расторжения договора. Расторжение договора аренды жилья ведет к выселению арендатора и всех лиц, проживающих с ним, на основании решения суда без предоставления им другого жилья (ст.826 ГК).

Договор аренды жилья прекращается также с окончанием срока, на который он был заключен. В случае долгосрочной аренды (более одного года) арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на таких же или иных условиях. Такое предложение арендодатель должен сделать не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока аренды, в противном случае договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок.

В-третьих, требование квартиросъемщика ограничить доступ собственника в жилье, с нашей точки зрения, является ограничением в осуществлении права собственности, что противоречит ст.321 ГК.

И уж совсем абсурдным выглядит требование арендатора возбудить уголовное дело против арендодателя, поведение которого якобы наносит вред ребенку арендатора.

Таким образом, обращение в суд с требованием о расторжении договора, выселении арендатора и взыскании с него задолженности будет самым действенным способом.

Ситуация шестая. В жизни как в бизнесе

Краткое содержание:

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли за время процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для уменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму, значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он уже потратил и требуемой суммой просто не располагает. Впрочем, он соглашался погашать долг равными частями в течение нескольких лет.

Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.

Схема, использованная рейдерами в этой истории является довольно типичной не только для бытового рейдерства, но и для рейдерства в отношении бизнес-интересов. В данном случае используется положение семейного законодательства о том, что супруги распоряжаются имуществом, которое было ими нажито в браке, по взаимному согласию. Для заключения одним из супругов договора, который требует нотариального заверения и (или) государственной регистрации, согласие другого из супругов должно быть дано в письменной форме и заверено нотариально (ч.3 ст.65 Семейного кодекса Украины). В случае если одна из сторон такого договора состоит в браке, нотариус обычно требует предоставить такой документ либо обеспечить присутствие другого супруга до заключения сделки.

В описанной ситуации продавец не состоял в зарегистрированном браке, однако даже в таком случае, если мужчина и женщина проживают одной семьей, имущество, приобретенное ими за время совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности и распоряжаются они им по взаимному согласию. В таком случае ни нотариус, ни покупатель не могли знать о существовании супруги. Поэтому есть все основания говорить о том, что имел место обман со стороны продавца. Ведь последний скрыл существование обстоятельств, которые могли препятствовать осуществлению сделки (абз.2 ч.1 ст.230 ГК). В таком случае договор должен быть признан недействительным, а сторона, применившая обман, должна возместить второй стороне убытки в двойном размере и причиненный ей моральный вред(ч.2 ст.230 ГК). Именно основываясь на этих нормах, мы бы посоветовали пострадавшему покупателю строить свою правовую позицию в этом деле.

Ситуация седьмая. Оспаривайте свое материальное право!

Краткое содержание:

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе и выданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедления продал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежных участков.

У героя этой истории тоже есть шансы добиться справедливости. Во-первых, договор купли-продажи земли, на основании которого он владеет участком земли, не был оспорен и признан недействительным в суде. Более того, он вообще не знал о судебном слушании и не принимал в нем участия. Во-вторых, наш герой вполне может отстаивать свои права добросовестного приобретателя земли.

На наш взгляд, судом было допущено грубое нарушение материального права. Так, согласно ч.2 ст.376 ГК лицо, совершившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Право собственности в таком случае может быть признано за самозастройщиком судом, но только при условии отвода земельного участка под уже построенное здание (ч.3 ст.376 ГК).

Как местный совет мог отвести землю застройщику, непонятно, ведь право собственности на участок уже принадлежало другому лицу. Кроме того, если собственник земельного участка возражает против признания права собственности за лицом, самовольно построившим здание на его земельном участке, имущество подлежит сносу самозастройщиком или за его счет.

По требованию собственника земельного участка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенное имущество, если это не нарушает права третьих лиц. В этом случае лицо, совершившее самовольное строительство, имеет право на компенсацию своих затрат на строительство (ч.4,5,6 ст.376 ГК). В описанной истории собственник не только не давал своего согласия на признание права собственности на недвижимость за самозастройщиком, он вообще ничего не знал о судебном разбирательстве, т.е. вновь было допущено нарушение процессуальных норм.

О главном

В заключение хотелось бы дать несколько советов читателям, которые не хотят оказаться в ситуации, подобной одной из перечисленных. Если Вы намереваетесь приобрести землю, квартиру, дом или другую недвижимость, перед заключением сделки постарайтесь собрать как можно больше информации о продавце, а также о самом участке. Нелишним будет обратиться за помощью по сопровождению сделки к юристу. Ведь без специальных знаний не всегда можно дать адекватную оценку, например, правоустанавливающим документам продавца. Еще лучше, если нотариуса, который будет заверять договор, выберете Вы сами или порекомендует Ваш юрист. Приобретя недвижимость, максимально обезопасьте себя от атак рейдеров: не оставляйте надолго без присмотра пустую квартиру, обнесите забором земельный участок и т.п. Если Вы все же подверглись атакам рейдеров, действуйте исключительно оставаясь в рамках правового поля.

Архив Журналов Commercial Property CP

Commercial Property №9 (157) сентябрь 2016

ЭКСПЕРТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ VB PARTNERS – АЛЕКСАНДР ЛУКЬЯНЕНКО, ПАРТНЕР, АДВОКАТ, И ДЕНИС ШКАРОВСКИЙ, ЮРИСТ – РАССКАЗЫВАЮТ О СУЩЕСТВУЮЩИХ СПОСОБАХ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В СЛУЧАЕ РЕЙДЕРСКОГО ЗАХВАТА.

Александр Лукьяненко, партнер, адвокат VB PARTNERS

В последнее время в Украине обострилась проблема рейдерских захватов, в том числе объектов коммерческой и жилой недвижимости. В частности, как отметил Павел Мороз, заместитель министра юстиции Украины, в интервью сайту «Экономическая правда», с 1 января 2016 года ведомство получило 250 жалоб, из которых около 75% – это жалобы на противоправные действия государственных регистраторов, связанные с рейдерскими захватами. В интервью также отмечено, что за указанный период в Минюст поступило более 1000 обращений, но они не были жалобами по своему содержанию. Можно утверждать, что реальное количество захватов в несколько раз превышает официальную статистику, ведь далеко не все владельцы недвижимости обращаются в Министерство юстиции, поскольку не верят в эффективность механизма обжалования регистрационных действий.

С проблемой рейдерских захватов столкнулись представители как среднего, так и крупного бизнеса. Широко известны случаи захвата объектов, принадлежащих крупным международным компаниям. Резкое ухудшение ситуации объясняется упрощением системы государственной регистрации прав. Так, с 1 января 2016 года право на осуществление любых регистрационных действий кроме государственных регистраторов имеют также нотариусы. При этом был введен принцип экстерриториальности, который предусматривает возможность осуществления регистрационных действий в отношении недвижимости независимо от местонахождения объекта (ранее регистрационное действие возможно было совершить только по местонахождению объекта или по месту совершения нотариального действия).

Также законом предусмотрена возможность регистрации права собственности на объекты недвижимости на основании судебных решений даже при наличии обременений (арестов) на недвижимость. Поэтому часть рейдерских захватов происходит на основании поддельных решений судов.

Наиболее используемые схемы захвата недвижимости:

1. регистрация права собственности непосредственно на объект по поддельным документам;

2. захват корпоративных прав компании, которая является собственником недвижимости.

После юридического оформления прав собственности на недвижимость рейдеры приступают к получению физического контроля над объектом силовыми методами

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ПО ПОДДЕЛЬНЫМ ДОКУМЕНТАМ

В данном случае для реализации незаконного захвата злоумышленники на основании поддельных документов регистрируют право собственности на объект. Это могут быть поддельные правоустанавливающие договоры на объект (купли-продажи, дарения и т.д.), свидетельства о праве собственности, решения судов. Довольно распространенным являлось использование поддельных решений, якобы принятых судами АР Крым в феврале 2014 года и судами, находящимися в зоне АТО, в апреле-июле 2014 года. Это связано с тем, что проверить реальность принятого в то время решения невозможно, поскольку все материалы дел остались на оккупированной территории. Как правило, в таких схемах принимал участие недобросовестный государственный регистратор или нотариус, который «не замечал» явной подделки документов.

Денис Шкаровский, юрист VB PARTNERS

ЗАХВАТ КОРПОРАТИВНЫХ ПРАВ КОМПАНИИ-СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ

При реализации схемы незаконного захвата корпоративных прав рейдеры используют поддельные документы для получения контроля над компанией. Это достигается путем изменения учредителей и/или директора компании, которая является собственником недвижимости.

При этом для реализации данной схемы злоумышленникам не обязательно привлекать недобросовестного государственного регистратора или нотариуса. Рейдеры используют пробелы в законодательстве, согласно которым подписи на уставе компании и протоколе общего собрания (или ином документе) не требуют нотариального удостоверения. В свою очередь, государственный регистратор или нотариус не обязан проверять подлинность подписей и печатей на документах. Формально, процедура изменения собственников и директора компании происходит законно, т.е. с соблюдением процедур.

После оформления юридического контроля над компанией рейдеры получают дубликаты правоустанавливающих документов на недвижимость и продают ее. При этом формально получение дубликата документа о праве собственности на недвижимость и заключение сделки купли-продажи являются законными. Поэтому даже добросовестный нотариус не всегда может определить, что принимает участие в рейдерском захвате.

Для усложнения процедуры возврата объект недвижимости может быть разделен и продан по частям различным лицам, в том числе нерезидентам. В таком случае для возобновления прав собственнику недвижимости потребуется несколько судебных процессов, которые будут усложнены международными процедурами вручения документов (возможны перерывы до семи месяцев между судебными заседаниями).

Дополнительно, в случае захвата корпоративных прав, объектами атаки рейдеров могут стать другие ценные активы: денежные средства на счетах, отрицательное значение НДС (налоговый кредит) и др.

СПОСОБЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ

Законодательством Украины предусмотрен ряд способов восстановления прав собственников недвижимости. Необходимо отметить, что в случае с недвижимостью вероятность восстановления прав выше, чем с иными активами (отрицательное значение НДС, денежные средства).

Комиссия при Министерстве юстиции

При Министерстве юстиции и его территориальных органах действуют специальные комиссии, которые рассматривают жалобы на действия государственных регистраторов и могут отменить их решения.

Однако, по нашему мнению, эффективность таких комиссий невысока. Во-первых, фактический срок обращения с жалобой в комиссию составляет 30 дней со дня принятия решения. В случае пропуска срока в удовлетворении жалобы будет отказано. Случаи, когда собственник не узнает о смене прав на недвижимость в течение 30 дней и более, не являются редкостью, ведь немногие осуществляют постоянный мониторинг реестра прав на недвижимость.

Во-вторых, если после спорного действия право собственности на объект передано третьему лицу, в удовлетворении жалобы будет отказано. Этим часто пользуются рейдеры, осуществляя несколько сделок с недвижимостью подряд.

В-третьих, в случае захвата корпоративных прав незаконное регистрационное действие отменить невозможно, если в отношении юридического лица проведено следующее действие (например, повторно изменены собственники компании).

В-четвертых, срок рассмотрения жалобы составляет до 45 дней. За этот период рейдеры уже успевают провести несколько операций с недвижимостью и иными активами.

Таким образом, у рейдера достаточно «законных» способов противодействия решениям комиссии.

Вероятно, низкая эффективность данного органа также объясняет несоответствие официальной статистики реальным случаям захвата недвижимости.

Обращение в правоохранительные органы (полиция, прокуратура, НАБУ)

В случае любого незаконного действия с недвижимостью обязательным является обращение в правоохранительные органы (в первую очередь, в полицию) с заявлением о совершении преступления.

Процессуальные меры, которые предусмотрены Уголовным процессуальным кодексом Украины, предоставляют заявителю и правоохранительным органам эффективные способы сбора доказательств и привлечения виновных к ответственности.

К сожалению, проведение досудебного расследования является длительной процедурой и занимает, в отдельных случаях, более года. В связи с этим все еще отсутствуют приговоры по фактам захватов недвижимости после 1 января 2016 года.

Кроме того, маловероятным является привлечение к ответственности реальных организаторов преступных действий. Как правило, полиции удается установить только исполнителей преступления, а не их заказчиков. Однако полученные в рамках уголовного производства доказательства могут быть использованы при защите прав в суде.

Отмена незаконных решений в судебном порядке

По нашему мнению, наиболее реальным, хотя и продолжительным, является отмена незаконных решений в отношении недвижимости через суд.

Подача иска в суд позволяет (1) заблокировать дальнейшие действия с недвижимостью (например, путем ареста или запрета осуществлять регистрационные действия с недвижимостью) и (2) отменить все незаконные действия в рамках одного-двух процессов.

Однако, учитывая загруженность судов, получение вступившего в силу решения о восстановлении прав собственника возможно не ранее шести месяцев после подачи иска.

СОВЕТЫ

К сожалению, полностью обезопасить свою недвижимость от захвата невозможно.

На данный момент Верховной Радой Украины рассматривается законопроект, который предусматривает усложнение процедур регистрации и увеличивает ответственность за осуществление незаконных действий регистраторами и нотариусами. Ожидаем, что после принятия данного закона волна рейдерских захватов спадет.

Возможным способом защиты является обременение объекта недвижимости ипотекой. В таком случае для продажи объекта рейдерам будет необходимо дополнительно освободить предмет из-под ипотеки.

Также в сложившейся ситуации обязательным является ежедневный мониторинг состояния компании и недвижимости в общедоступных реестрах. Очень часто в случае выявления попытки захвата ее удается остановить на первоначальном этапе до завершения рейдерами всех действий по переоформлению прав.

Остановить рейдерский захват квартиры — советы Минюста

11.09.2020 14:35

Остановить регистрационные действия в отношении квартиры или дома можно на основании вступившего в силу решения суда о запрете совершения таких действий или на основании соответствующего заявления к государственному регистратору.

Как действовать в случае рейдерского захвата недвижимого имущества в своем Телеграмм-канале рассказало Министерство юстиции, передает «Закон и Бизнес».

Отмечается, что в первую очередь объект недвижимости должен быть внесен в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Ведь бывают случаи, когда граждане, имея лишь бумажное свидетельство о приватизации имущества с регистрацией БТИ, не обращаются за регистрацией в реестре. Как правило, здесь речь идет не о рейдерстве в государственных реестрах, а о мошеннических действиях, прежде всего — о подделке документов.

Ведомство напомнило, что вносить соответствующие данные в государственные реестры сегодня могут государственные или частные нотариусы, а также государственные регистраторы.

Чтобы остановить любые регистрационные действия владельцу объекта недвижимого имущества надо обратиться к государственному регистратору с заявлением о запрете их совершения и документами, подтверждающими его право собственности на объект.

В заявлении необходимо изложить все детали дела. Срок запрета проведения регистрационных действий в случае подачи такого заявления составляет 15 дней. Повторно такое заявление можно подать через 5 дней с момента обновления регистрационных действий.

Альтернативой заявления может быть судебное решение. Однако, учитывая, что для вынесения решения по делу часто нужно ждать несколько месяцев, Минюст советует реагировать оперативно и обращаться с заявлением к государственному регистратору.

Если же избежать правонарушения все же не удалось, то надо обращаться с жалобой в Коллегию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации, которая рассматривает жалобу в течение 30 дней, что позволяет гораздо быстрее, чем в судебном порядке, отменить преступные регистрационные действия, отметили в ведомстве.

Закон і Бізнес

Рейдерский захват — SLS Group

Несмотря на попытки законодателя исключить рейдерский захват бизнеса, случаи незаконного лишения предпринимателей прав на собственные предприятия и их имущество существенно не уменьшились. Рейдерские захваты представляют собой угрозу для любого вида бизнеса, независимо от объема его деятельности, его размера или количества лет на рынке. Хотя понятно, что чем привлекательнее предприятие с точки зрения доходов или имущества, находящегося в его собственности, тем выше риск его захвата.Помимо незаконной передачи прав собственности на предприятие, интересы рейдеров также часто направлены на недвижимость, в том числе на землю, принадлежащую юридическим лицам. Инструментами выемки являются, в основном, подделка документов, подписи на документах, проведение заседаний высшего органа управления предприятия с нарушением процедуры и тому подобное. Важной составляющей в процедуре восстановления прав собственника является работа с сотрудниками и деловыми партнерами (арендаторами, поставщиками), поскольку при неправильно организованной работе человеку может быть нанесен не только материальный ущерб, но и потеря доверия персонала или контрагентов, ухудшают собственную деловую репутацию.Юристы нашей компании имеют большой опыт восстановления прав собственников при незаконном захвате их бизнеса или имущества.

Юридическая фирма «SLS Group» предлагает антирейдерские услуги. Наши специалисты:

провести анализ возможных рисков;
предлагает и помогает реализовать меры, направленные на предотвращение рейдерского захвата;
предлагает алгоритм действий по восстановлению прав на предприятие и имущество;
сформулировать модели поведения и алгоритм действий, необходимых до восстановления прав на предприятие и собственность в целях защиты интересов работников и деловых партнеров.

Своевременное обращение за юридической помощью и защитой к квалифицированным юристам нашей компании поможет предотвратить рейдерский захват. Ведь профилактика всегда дешевле и эффективнее, чем возврат активов и бизнеса. А в случае, если захват состоялся, наша команда в кратчайшие сроки восстановит права на бизнес и имущество.

Рейдерство в Украине: как происходит захват

Сегодня рейдерство в Украине набирает обороты — от него страдают все больше предприятий.Хотя термин «рейдерство» активно используется как предпринимателями, так и государственными органами, он не имеет официального определения в украинском законодательстве. Эта концепция пришла из США, где рейдеры называют сторону, поглощающую бизнес в процессе слияния. Но в Украине рейдер получил другое значение: он означает «недружественный» захват бизнеса или установление контроля над своими активами вопреки воле их владельцев, обычно путем незаконных действий.

Сегодня рейдерство в Украине набирает обороты — от него страдают все больше предприятий.Хотя термин «рейдерство» активно используется как предпринимателями, так и государственными органами, он не имеет официального определения в украинском законодательстве. Эта концепция пришла из США, где рейдеры называют сторону, поглощающую бизнес в процессе слияния и поглощения. Но в Украине рейдер получил другое значение: он означает «недружественный» захват бизнеса или установление контроля над своими активами вопреки воле их владельцев, обычно путем незаконных действий.

Рейдеры тщательно готовятся к атаке.Традиционно захват предприятия проходит в несколько этапов:

первый — сбор данных. На этом этапе рейдеры решают, что компания достойна внимания. Они исследуют его инвестиционную привлекательность, уровень защиты, слабые места, собирают данные и компрометирующую информацию. Обычно для таких целей использовали сотрудников.
захват предприятия: на основании собранных материалов рейдеры решают, какой метод будет эффективным. Атака может происходить:
o через уставный капитал путем лишения владельца компании всех или части его корпоративных прав через подставных лиц или совладельцев;
o через покупку кредиторской задолженности;
o путем финансового мошенничества и подделки документов;
o в порядке возбуждения дела о банкротстве;
o путем создания искусственных проблем с контролирующими органами;
o путем возбуждения уголовных дел в отношении учредителей и руководителей.

При отсутствии или низком уровне правовой защиты наиболее быстрым и эффективным методом является захват предприятия. Обычно компании не могут отразить атаку. В результате рейдеры легализованы, а бизнес полностью поглощен.

Защитить свой бизнес от рейдеров можно вместе с юридической фирмой «SLS Group». Наша команда юристов разработает эффективную систему правовой защиты на юридическом, финансовом, репутационном уровнях с учетом всех рисков.Больше информации — у наших специалистов!

НАЙДЕРОВ НА СТЕПЯХ УКРАИНЫ: ПОЧЕМУ ПРОИСХОДИТ ЗАХВАТ ПРЕДПРИЯТИЙ

Проблема незаконного захвата предприятия — рейдерства — снова стала актуальной. Расцвет рейдерства в Украине пришелся на начало двухтысячного года и несколько лет спустя, но начало 2010-х было относительно спокойным. В этот период единственными рейдерами в стране были «семья» бывшего президента Украины Виктора Януковича и его ближайших соратников.Соблюдать формальности они не собирались, поэтому прокуратура, суды, СБУ и МВД, полностью подконтрольные донецкому клану, свели на нет возможность владельцев защищать свой бизнес. После Революции добродетели ситуация несколько улучшилась, но проблема насильственного захвата контроля и незаконной передачи прав собственности остается актуальной. Хорошая новость в том, что теперь, по крайней мере, у нас есть возможность попытаться отстоять интересы бизнеса.

Наталия Осадча, соучредитель S&P Investment Risk Management Agency, рассказала RAU, как хеджировать бизнес и избегать попыток рейдерского захвата и что делать, если атака уже началась

— Как часто и почему происходят рейдерские захваты в Украина? Что является причиной этого?

— Сегодня рейдерство в Украине, увы, стало нормой и практически неотъемлемой частью ведения бизнеса. Особенно эта проблема затрагивает сферу торговли и недвижимости. Только за последние несколько лет были совершены десятки арестов коммерческой недвижимости, вспомните ситуацию с львовским ТРЦ Victoria Gardens и киевским ТРЦ SkyMall — прим. Ред.Некоторые из них были настолько серьезными, что стали своего рода маркерами Украины как инвестиционно-рискованного государства. Анализируя текущую ситуацию в стране, я не вижу предпосылок для снижения рейдерских захватов в ближайшее время.

Среди причин, способствовавших возникновению и развитию этого явления, можно выделить

Нестабильную политическую ситуацию в Украине, частую смену высокопоставленных чиновников, руководителей правоохранительных органов и так далее;
Коррупция на всех уровнях, включая правоохранительные органы и суды;
Проведение рейдерских атак с участием государственных и правоохранительных органов;
Отсутствие реального механизма и практики привлечения рейдеров к уголовной ответственности за рейдерские действия;
Отсутствие культуры ведения честного бизнеса.Важным фактором в этом аспекте является нежелание бизнесменов, ведущих бизнес в Украине, играть честно.

— Какие ошибки украинские компании чаще совершают в подобных ситуациях?

— Каждый захват рейдера уникален. Два одинаково организованных и реализованных приступа встречаются крайне редко. Это похоже на битву, сценарий которой меняется в зависимости от тактики противника. Тем не менее, исходя из нашей практики, можно выделить общие тенденции и характеристики, которые могут стать причиной рейдерского захвата.

Первое, что важно помнить, это то, что не все предприятия становятся объектами рейдерского захвата. Это может быть вызвано следующими обстоятельствами:

Владение крупным объектом недвижимости и / или объектами интеллектуальной собственности, а также бизнесом в любой форме, приносящей стабильный доход;

Ошибки / обстоятельства компании, которые могут служить причиной ареста. Это подсказывает рейдерам атаковать, отождествляя компанию с легкой добычей.

Любой рейдерский захват рассчитан на скорость. Атака интересна заказчикам только при условии максимально быстрого выполнения, прежде всего с финансовой точки зрения. Основная цель рейдеров — получить полный физический контроль над объектом, второстепенная цель — получить финансовый контроль. В этой ситуации рейдеру уже нет дела до того, как долго длится конфликт, потому что он использует не свои личные ресурсы, а средства захваченного объекта.

«Жертва» нападения будет «обескровлена» и ей придется вложить в эту «войну» как личные, так и заемные средства.Итак, противостояние может длиться годами, в течение которых рейдер продолжит получать доход с захваченного объекта. В целом защита от серьезной рейдерской атаки — процесс долгий и дорогостоящий. Один из наших доводов защиты против ареста крупного имущества в Киеве длился пять лет. Объект был возвращен под контроль нашего клиента, но его финансовые потери оказались огромными. Не каждая компания может финансово выдержать такую битву. Однако наш случай был исключением.

Как показывает практика, если рейдер вторгается на объект и получает контроль над финансовыми потоками, он совершает манипуляции, из-за которых устранить его с этого объекта практически невозможно. Не забывайте, что крупные рейдерские захваты проводятся при активном участии правоохранительных органов и / или государственных структур, что существенно затрудняет попытки вернуть незаконно захваченный объект.

Яркий тому пример — нашумевший случай Аррикано. Ведущий девелопер торговых центров; Более пяти лет он пытается вернуть себе контроль над торговым центром Sky Mall.Несмотря на то, что Arricano имеет в своем распоряжении многочисленные решения Лондонского коммерческого арбитражного суда, исполнить их на данный момент в Украине практически невозможно. Особенно сложно для процесса то, что чиновники вовлечены в конфликт на достаточно высоком уровне.

— Как розничный торговец может защитить свой бизнес?

— Если бизнес-проект реализуется в партнерстве, даже на «нулевой стадии» стоит тщательно продумать формирование правильных правил игры.Необходимо немедленно рассчитать и правильно построить систему сдержек и противовесов, которая делает невозможным или невыгодным предательство и / или захват бизнеса одним из партнеров. Согласно статистике, одним из самых распространенных видов рейдерства является рейдерство, начинающееся с корпоративного конфликта.

Поэтому наш главный совет: еще на стадии обсуждения бизнес-проекта подходите к вопросу инвестирования принципиально. Это поможет инвестору существенно минимизировать репутационные и финансовые потери в будущем.

— Профилактика: чего лучше избегать?

— Первое: игнорирование / не обжалование результатов проверок контролирующих органов, установивших факт неправомерных действий предприятия, на котором зарегистрирован объект.

Второй. Игнорирование возбуждения уголовного дела против контрагента, продавшего объект недвижимости, и / или должностного лица / органа, принявшего решение о продаже объекта недвижимости. Выдача следствию оригиналов юридических документов.

Третий. Выпуск долговых ценных бумаг со сроком погашения «по предъявлении» предприятием, на котором зарегистрировано имущество.

Четвертый. Первичная приватизация объекта недвижимости и / или выкуп объекта у государственных / местных органов власти без реализации последующей схемы минимизации юридических рисков.

Пятый. Невозможность продления правоустанавливающих и / или учредительных документов: название предприятия не изменено, новое свидетельство о праве собственности не получено, технические характеристики объекта не изменились после реконструкции и т. Д.

Шестой. Передача части корпоративных прав предприятия, на котором зарегистрирован объект, третьим лицам: директорам, председателю правления и др.

Седьмое. Распределение долей между деловыми партнерами по принципу «60/40» или «51/49» в случае перехода руководителя предприятия на сторону участника, владеющего 51% уставного фонда.

Восьмой. Купля-продажа корпоративных прав предприятия, на котором зарегистрирован объект недвижимости (выкупленный у государства), без надлежащей оценки правовых рисков.Отсутствие процедур минимизации рисков.

Девятый. Исключительно юридические ошибки / неточности в ведении бизнеса, особенно при заключении сделки и / или после ее заключения.

«Агентство по управлению инвестиционными рисками S&P» владеет исключительными авторскими правами на информацию в этой статье. Автор имеет исключительное право контролировать использование этого материала. Это означает запрет на использование этой информации без нашего согласия. Термин «информация» означает тексты, комментарии, фотографии, изображения и другие материалы.Любое использование информации или любой части этой статьи без письменного разрешения автора запрещено. Термин «использование» означает копирование, адаптацию, переписывание, модификацию и т. Д. В случае выявления нарушений автор имеет право на защиту авторских прав в порядке, установленном статьями 50-53 Закона Украины. «Об авторских и смежных правах».

Нападение на недвижимое имущество, захват имущества, рука хочет уничтожить Фотография, картинки, изображения и сток-фотография без роялти.Image 96863588.

Нападение на недвижимость, захват собственности, рука хочет уничтожить. Фотография, картинки, изображения и сток-фотография без роялти. Изображение 96863588.

нападение на недвижимость, захват имущества, рука хочет забрать домой. Рейдерский захват.высокий спрос на недвижимость, ажиотаж. желтый фон. Рейдер рука в кулак ломает здание с захватом текстовой собственности на желтом фоне. Понятие о высоком спросе, стремлении к успеху, нападение на строительство недвижимости. Мужчина хочет разбить камень на желтом фоне. Профессиональный рейдер хочет переехать в новый дом. Люди требуют высоких цен на недвижимость.

Таблица размеров

Размер изображения	Идеально подходит для
S	Интернет и блоги, социальные сети и мобильные приложения.
M	Брошюры и каталоги, журналы и открытки.
л	Плакаты и баннеры для дома и улицы.
XL	Фоны, рекламные щиты и цифровые экраны.

Используете это изображение на предмете перепродажи или шаблоне?

Распечатать

Электронный

Всесторонний

4928 x 3264 пикселей
|
41.7 см x
27,6 см |
300 точек на дюйм
|
JPG

Масштабирование до любого размера • EPS

4928 x 3264 пикселей
|
41,7 см x
27,6 см |
300 точек на дюйм
|
JPG

Скачать

Купить одно изображение

6 кредитов

Самая низкая цена
с планом подписки

Попробовать 1 месяц на 2209 pyб
Загрузите 10 фотографий или векторов.
Нет дневного лимита загрузок, неиспользованные загрузки переносятся на следующий месяц

221 ру

за изображение любой размер

Цена денег

Ключевые слова

Похожие изображения

Нужна помощь? Свяжитесь со своим персональным менеджером по работе с клиентами

@ +7 499 938-68-54

Мы используем файлы cookie, чтобы вам было удобнее работать.Используя наш веб-сайт, вы соглашаетесь на использование файлов cookie, как описано в нашей Политике использования файлов cookie

.
Принимать

Какая собственность может быть передана через Eminent Domain?

Создано группой юристов и редакторов FindLaw
| Последнее обновление: 8 января 2019 г.

Известный иск о домене обычно применяется к недвижимому имуществу (недвижимое имущество, включая здания и землю), но любой вид собственности может быть изъят, если это сделано в рамках правовых рамок закона (на основании пункта о выкупе пятой поправки).Это включает как материальное, так и нематериальное имущество, такое как франшизы и контракты. Например, город Окленд, как известно, пытался предъявить претензии футбольной команде Национальной лиги рейдеров через выдающийся домен, что было заблокировано Верховным судом Калифорнии в 1982 году.

В следующей статье обсуждается, какие виды собственности могут быть переданы через выдающиеся владения, включая собственность, которая считается общественным риском, и собственность, «предназначенная» для общественности вне процесса осуждения.

Имущество, подвергающееся риску

Часто государственные органы — особенно на местном уровне — начинают судебное разбирательство по делу об осуждении частной собственности, которая не нужна для общественного пользования, а скорее считается риском для здоровья или безопасности населения.Фактически, это более подходящее использование термина «осуждение», хотя власть или сила, призванная осудить собственность, принадлежит выдающейся сфере.

Например, правительство может решить осудить, а затем конфисковать собственность старой верфи, чтобы очистить от асбеста и других загрязнителей окружающей среды. Любая частная собственность может быть отобрана, если ее близость к зоне очистки считается небезопасной. В связи с этим конфискация производится в наилучших интересах общества, даже если земля в конечном итоге никогда не используется населением.

«Посвящение» земли

«Посвящение» земли — это аналогичная форма присвоения частной земли (или сервитута на ней) для общественного пользования. Но вместо того, чтобы пройти через неблагоприятный процесс осуждения, передача собственности осуществляется землевладельцем добровольно. Посвящение может быть явным или подразумеваемым через поведение землевладельца, а также факты и обстоятельства, связанные с недвижимостью.

Например, лицо, владеющее земельным участком, включающим доступ к историческому месту, может передать эту часть собственности правительству.

Несмотря на это, передача права собственности также может возникнуть в результате неблагоприятного (для интересов и / или использования землевладельца) и исключительного использования представителями общественности в соответствии с иском о праве. Такая претензия со стороны враждебного публичного пользователя аналогична претензии по обычному праву о «неправомочном владении» между частными сторонами и основывается на знании и разрешении владельца. Во многих штатах предусмотрены обязательства как по общему праву, так и по закону.

Исключения для определенного имущества

Не все имущество может быть изъято для каких-либо целей.Многие штаты запрещают использование выдающегося домена для собственности, которая в настоящее время используется как:

Кладбища;
Сады и фруктовые сады; или
Фабрики.

Землевладелец не может преобразовать использование собственности в одно из этих видов использования, чтобы избежать осуждения после начала судебных разбирательств в области выдающихся прав собственности (то есть подачи уведомления о намерениях).

Какое имущество можно отобрать? Узнайте больше от выдающегося юриста в области доменов

Это может сбить с толку, пытаясь понять, какие именно типы собственности могут быть использованы в выдающихся действиях в области.Суды не допускают сборов, если они не предназначены для общественного блага или если землевладельцу не выплачивается справедливое вознаграждение. Если вы считаете, что вашу собственность отняли несправедливо, узнайте больше о возможных вариантах, встретившись с опытным известным поверенным в области доменов рядом с вами.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться
Введите ваш адрес электронной почты:

Как защитить агробизнес от рейдерской атаки?

По словам младшего юриста ESQUIRES Вадима Дзюбы, владелец сельскохозяйственного предприятия должен постоянно и систематически принимать меры по предотвращению рейдерского захвата, чтобы эффективно защитить свой бизнес.

Кроме того, нельзя забывать о профилактических мерах против рейдерства, обращать внимание на частые проверки контролирующих органов, запросы от других компаний, акционеров, участников, контролировать активы, обеспечивать надлежащую защиту недвижимости и осуществлять эффективное корпоративное управление. А в случае прямого нападения на предприятие — занять твердую и активную позицию для предотвращения противоправных действий.

Подробнее читайте в статье Вадима Дзюбы для «ЛигаЗакон».Статья доступна на украинском языке.

Агробизнес — одна из самых прибыльных отраслей украинской экономики, но, к сожалению, одна из самых уязвимых для атак извне, что привлекает рейдеров. Сегодня проблема рейдерства все больше ассоциируется с вопросом внутренней безопасности государства. Согласно последней статистике, опубликованной Генпрокуратурой Украины, количество рейдерских атак растет с каждым годом. Современные рейдеры изменили свои подходы и способы достижения своей цели.Они реже применяют физическую силу, и их действия сосредоточены на использовании «законных методов». К таким методам обычно относятся решение судей, покупка контрольного пакета акций компании, создание проблем контролирующими органами, возбуждение дела о банкротстве, возбуждение уголовных дел в отношении руководителей предприятий и т. Д. Как защитить агробизнес от рейдерских атак и какие действия нужно предпринять прямо сейчас, чтобы сохранить собственный бизнес — читайте в статье.

Украинское законодательство в сфере противодействия рейдерству разработано достаточно слабо. Любой брешь или конфликт довольно умело используются рейдерами в свою пользу для получения «законного основания» для ареста части или всего имущества предприятия. Каждый год рейдеры используют новые площадки для достижения своей главной цели. К традиционным относятся: сфальсифицированные договоры об отчуждении корпоративных прав, «оплаченные» судебные решения о принудительном взыскании недвижимости, поддельные документы по управлению имуществом (например, соглашение о совместном предприятии), инициирование банкротства, отмена регистрационных действий, освобождение от наложение или изъятие имущественных вещей и т. д.Важную роль в получении «правового основания» для ареста играют регистрационные действия. Рейдеры часто используют регистраторов как инструмент для достижения своих преступных целей, предоставляя им фальшивое решение общего собрания участников компаний, а также фальсифицированное решение суда, передавая им имущественные или корпоративные права. Частично законодатель принял меры по минимизации злоупотреблений при регистрационных действиях, приняв так называемый «Антирейдерский» закон от 02.11.2016, которым введено обязательное нотариальное заверение устава и подписей директора, секретаря и участников на протоколе общего собрания при внесении изменений в учредительные документы обществ.
Агробизнес имеет определенные особенности ведения бизнеса, в частности, его деятельность сильно зависит от «земельного банка», что требует повышенного внимания к правильному заключению, оформлению и продлению договоров аренды земли, регистрации прав. Вы можете легко избавиться от значительного земельного участка или застрять в затяжных судебных процессах из-за простых ошибок: права арендодателя досрочно расторгнуть договор или неправильно составленных условий, которые позволяют обжаловать договор.

Для защиты собственного бизнеса собственник агропредприятия должен постоянно и систематически принимать меры по недопущению рейдерского захвата. Для достижения этой цели вы должны придерживаться следующих советов:

1. Позаботьтесь о положительной деловой репутации своего сельскохозяйственного предприятия. Это поможет вам в случае захвата предприятия, так как велики шансы, что жители села, журналисты окажутся на вашей стороне. Таким образом, вы обезопасите себя от распространения ложной и негативной информации, которая будет распространяться рейдерами с целью узаконивания своих действий.

2. Обратите особое внимание на заполнение учредительных документов предприятия. Постарайтесь подробно описать все проблемные моменты, которые могут стать поводом для манипуляций со стороны деловых партнеров. В таком случае будет эффективно привлечь высококвалифицированных юристов для участия в разработке учредительных документов.

3. Постарайтесь контролировать количество акционеров. Если организационно-правовая форма вашего предприятия ООО, естественно, с принятием Закона Украины «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» это сделать стало сложнее, так как теперь согласие других участников на совместное новый акционер не требуется.Однако, если кто-то из акционеров, владеющий незначительной долей, не принимает участия в управлении предприятием, предложите ему выкупить свои доли до тех пор, пока это не сделают рейдеры.

4. Просмотрите различные государственные реестры своих аналогов. Помните, что даже партнеры и партнеры, которые были «проверены» годами сотрудничества, в любой момент могут оказаться вредными.

5. Просмотрите все договоры аренды земли и сравните данные в государственном реестре с данными, указанными в договорах.Данная проверка направлена на выявление ситуаций, когда на одном земельном участке заключаются два и более договора аренды.

6. Нести ответственность за выдачу различных доверенностей. Не передавайте доверенности представителям, в надежности которых сомневаетесь. Доверенность выдается только на совершение определенных действий — проведение регистрационных действий, представление интересов в суде по конкретному делу и т. Д.

7. Постройте эффективную систему безопасности на предприятии.Назначьте ответственное лицо для выполнения этой функции. Чтобы избежать паники и растерянности в первые часы рейдерской атаки, заранее разработайте четкий алгоритм действий руководства, сотрудника службы безопасности и других сотрудников в случае рейдерской атаки. Работайте со своими подчиненными, систематически проводите тренинги и психологические тренинги. Контролируйте своевременную выплату заработной платы сотрудникам, потому что в противном случае есть риски, что ваши сотрудники будут воспринимать рейдеров как новых правообладателей и одобрять их действия.Не забывайте о материальной мотивации персонала. Помните, что нет худшего врага, чем обиженный рабочий. Действия такого сотрудника непредсказуемы; В любой момент рейдерского захвата он может встать на сторону противоположной стороны, всячески помогать им в установлении контроля над предприятием и его имуществом.

Кроме того, не забывайте о планомерной работе по выявлению признаков подготовки к рейдерскому захвату вашего предприятия, в частности, контролировать все имеющиеся госреестры.Для этого запомните следующие основные проявления подготовки:

1. Необоснованное возбуждение уголовного дела в отношении должностных лиц сельскохозяйственного предприятия.

2. Наличие Постановления следственного судьи о разрешении на временный доступ к вещам и документам, обысков, выемки имущества и др. Наличие таких постановлений можно отслеживать в реестре на порталах «Судебная власть Украины» и «Единый государственный реестр судебных решений», однако НЕ все эти решения сразу публикуются на этих ресурсах.Например, в целях обеспечения тайны предварительного расследования постановления следственного судьи о разрешении на производство обыска публикуются через год после внесения постановления в реестр в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона Украины «О допуске к судебным решениям».

3. Внезапное получение значительного количества уведомлений контролирующих органов о проведении проверки сельскохозяйственного предприятия.

4. Организованная оплата долгов компании неуполномоченными лицами.

5. Появление в СМИ информации о незаконной деятельности вашего сельскохозяйственного предприятия.

Если в результате мониторинга вы обнаружите несколько вышеперечисленных признаков, необходимо немедленно принять комплекс мер. В частности, следует заключить с юристом договоры об оказании профессиональной юридической помощи, усилить охрану важнейших объектов вашего сельскохозяйственного предприятия (административные помещения, где хранятся документы, помещения, где хранится техника, лифты и т.) по возможности необходимо распространить в СМИ информацию о готовящемся рейдерском захвате вашего предприятия. Завершающим этапом рейдерской атаки является захват административных зданий и производственных помещений и земли сельскохозяйственного предприятия. Отличительной чертой рейдерства в агробизнесе является увеличение количества захватов в период с августа по октябрь, когда агробизнесу приходится собирать урожай, но рейдеры, используя собственное оборудование, незаконно вывозят урожай на хранение.В случае появления неизвестных лиц непосредственно на территории вашего предприятия и для защиты вашего бизнеса на этом этапе необходимо:

1. Обратитесь в правоохранительные органы и зафиксируйте их противоправные действия. Подайте заявление об уголовном преступлении. Не забываем об особенностях работы наших правоохранительных органов, поэтому в случае отказа от внесения сведений о преступлении в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины обращаться к следственному судье с жалобой на бездействие. органа досудебного расследования.Воспользуйтесь уголовным производством, чтобы получить доказательства незаконных действий рейдеров.

2. Записывать все действия неизвестных на видеокамеру. Обязательно записывать автомобильные номера и документы, удостоверяющие личность тех, кто пытается незаконно захватить.

3. Привлечь региональные и, возможно, национальные СМИ. С их помощью распространяйте информацию о том, что против вашей компании предпринимаются противоправные действия.

4. Сообщить о происшествии должностным лицам органов местного самоуправления и местных исполнительных органов.

5. Принять меры по обжалованию и признанию недействительным документа, послужившего основанием для рейдерской атаки.

6. Следите за изменениями в реестре прав на недвижимое имущество. Для этого вы можете воспользоваться услугой SMS-MAYAK, с помощью которой вы сможете получать уведомления в виде SMS-сообщения об изменении статуса недвижимости и своевременно обращаться в суд с исковым заявлением об отмене Регистрационные действия, а также закон обращаются в правоохранительные органы с заявлением о незаконности регистрационных действий.Если вы обнаружите, что произошла незаконная перерегистрация земельных участков, находящихся в собственности вашего предприятия, вы должны подать жалобу в Государственную регистрационную комиссию по рассмотрению жалоб, которая действует при Министерстве юстиции Украины. Комиссия может отменить незаконные действия по регистрации, предпринятые в отношении вашей собственности.

7. Изъять имущество в рамках досудебного расследования, установить запрет на определенные действия.

Итак, чтобы эффективно защитить собственный агробизнес от рейдерских атак, нужно использовать комплексный подход.Не забывайте о профилактических мерах по противодействию рейдерству. Ypo следует обращать внимание на частые проверки контролирующих органов, запросы других компаний, акционеров, участников. Следует регулярно контролировать активы, обеспечивать необходимую защиту недвижимости и осуществлять эффективное корпоративное управление. В случае прямого нападения на предприятие занять твердую и активную позицию по воспрепятствованию противоправным действиям.
Статья доступна в формате pdf: АДВОКАТ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО — Защита собственного бизнеса

СБУ противодействует попыткам рейдерства с участием государственных регистраторов и сотрудников Минюста :: Служба безопасности Украины

Служба безопасности Украины заблокировала попытки рейдерства группы государственных регистраторов, которые незаконно перерегистрировали более 200 земельных участков в Киевской области.

Оперативники СБУ документально подтвердили, что для осуществления незаконной деятельности организаторы создали фиктивную регистрационную компанию «Путровское» в Васильковском районе Киевской области. Фактические регистрационные действия проводились по разным адресам в Киеве.

Механизм рейдерского захвата недвижимого имущества предусматривает регистрацию в государственных реестрах ложных сведений государственными регистраторами фиктивного предприятия. Организаторы и исполнители мошенничества отчуждали земельные участки, недвижимость и корпоративные права (в том числе, без согласия собственников), используя незаконно полученные ключи доступа с электронной цифровой подписью к государственным реестрам.

Правоохранителями установлено, что преступники активно использовали фиктивные судебные решения, поддельные документы, печати, бланки и штампы предприятий, учреждений, организаций различной имущественной категории и судов. Незаконное завладение чужим имуществом было осуществлено как в интересах третьих лиц, так и в интересах участников организованной группы. Осознавая неизбежность их разоблачения, организаторы рейдерских захватов периодически уничтожали регистрационные файлы и начинали процесс ликвидации ООО «Путровское».

Во время визита в Киевскую область в июле президент Украины Владимир Зеленский поручил правоохранительным органам искоренить рейдерство в стране, в частности, за счет незаконного использования таких публичных компаний, как «Путровское».

В ходе документирования преступной деятельности правоохранители получили обширные доказательства многочисленных мошенничеств. Правонарушителям вручено уведомление о подозрении в совершении ряда преступлений, предусмотренных ч. 1 ст. 366 («Подделка в офисе») и

ч. 3 ст.365-2 («Превышение должностных полномочий лицами, оказывающими государственные услуги») Уголовного кодекса Украины.

В настоящее время проводятся экспертные исследования для определения общего размера вреда, причиненного преступными действиями, и решается вопрос о выборе предполагаемых мер пресечения.

Операция по разоблачению рейдеров была проведена сотрудниками Управления государственной разведки Госбезопасности в сфере информационной безопасности СБУ совместно со следователями Государственной полиции Киевской области.

Подчеркнем, что в последнее время Служба безопасности Украины активизировала свою работу по противодействию значительному увеличению попыток рейдерских захватов в Украине с участием государственных регистраторов и сотрудников Министерства юстиции.

По мнению экспертов, благодаря законодательному упрощению системы регистрации прав собственности, организаторы мошеннических схем и их контролеры получают доступ к Государственному реестру прав собственности.Затем, используя заведомо поддельные документы, незаконно отчуждают землю, недвижимость и корпоративные права.

За последние месяцы это четвертый раз, когда Служба безопасности Украины фиксирует несанкционированные противоправные действия по завладению недвижимым имуществом. Ранее сотрудники СБУ прекратили рейдерский захват имущества и имущественных прав в Донецкой, Житомирской, Одесской, Полтавской, Луганской областях и городе Киеве на общую сумму более 30 000 000 долларов США.

Пресс-центр СБУ

Рейдеры морской пехоты в войне на Тихом океане (Новая Джорджия)

ИЗ МАКИНА В БУГЕНВИЛЬ: Морские рейдеры в войне на Тихом океане
Майор Джон Т. Хоффман, USMCR

Нью-Джорджия

Когда бои на Гуадалканале подошли к концу
в начале 1943 г. американское командование усилило планирование
возможный захват Рабаула, основного японского опорного пункта в
Юго-западная часть Тихого океана.Эта крупная военно-воздушная база на восточной оконечности
Новая Британия находилась в центре между Новой Гвинеей и
северо-западная оконечность Соломоновых островов. Это позволило японцам
перебрасывать свою воздушную и морскую поддержку с одного фронта на другой на коротких
уведомление. И наоборот, одновременное продвижение Америки через Новую Гвинею
и Соломоновы острова будут угрожать Рабаулу с двух сторон. С этим в
Учтите, что южнотихоокеанское командование адмирала Уильяма Ф. Холси приготовилось к
двигаться дальше по цепи Соломоновых островов, а Макартур продолжал
операции на побережье Новой Гвинеи.

Планировщики Хэлси первоначально сосредоточились на Нью-Джорджии,
большой остров, расположенный на южном фланге слота примерно на полпути вверх
цепочка Соломоновых Островов. К декабрю 1942 г. японцам удалось
Завершите взлетно-посадочную полосу на Мунда-Пойнт в Новой Джорджии. Захват острова
таким образом устранил бы эту угрозу врага и продвинул авиацию союзников
треть пути до Рабаула. Однако южнотихоокеанское командование также
беспокоился о вражеской активности на островах Рассела, расположенных в 30
милях к северо-западу от мыса Эсперанс Гуадалканала.Расселы были
плацдарм для подкрепления противника и последующей эвакуации
Гуадалканал. Сильные японские силы были бы занозой в бок
операции против Новой Джорджии и, возможно, угрозы Гуадалканалу
сам. Таким образом, Хэлси решил захватить Расселов до начала действия.
в другом месте на Соломоновых островах. В качестве дополнительного преимущества американский истребитель
самолеты, размещенные в Расселах, могли бы обеспечить более эффективную
поддержка возможного штурма Новой Джорджии.

Десант для операции Cleanslate (
кодовое название штурма Рассела) состоял из 43-й пехотной
Дивизия и 3-й рейдерский батальон.Дивизия армии захватит
Остров Баника, в то время как морские пехотинцы захватили близлежащий Павуву. APD компании Transdiv
12 перенесли рейдеров из Эспириту-Санто на Гуадалканал в
середина февраля. За четыре дня до дня «Д» 21 февраля лейтенант и
сержант из рейдеров обследовал обе цели — они нашли
они пусты от врага. Таким образом, 3-е рейдеры совершили беспрепятственную высадку.
в их первом наступательном действии. 159-й пехотный полк последовал за ними на берег.
и помогал в оккупации острова.

Самые большие проблемы, с которыми столкнулись морпехи на Павуву
были логистическими и медицинскими.Из-за законной озабоченности ВМФ по поводу
воздушный и морской ответ противника, план высадки основывался на быстром
разгрузка и быстрый вывод транспорта. Лодки Хиггинса
APD были предварительно загружены рейдерскими припасами, а люди сошли на берег в
свои резиновые лодки. Череда отказов подвесных моторов нанесла серьезный ущерб.
десантные формирования и отчет Ливерседжа после боевых действий отметили, что
это могло привести к «серьезным последствиям». На берегу
легкие рейдеры страдали от отсутствия органического транспорта, поскольку они
изо всех сил пытались доставить припасы с пляжа на внутренние свалки.В течение
последующее четырехнедельное пребывание батальона на Павуву, диете полевых
чау-чау и суровые тропические условия в совокупности истощили войска.
Полностью у одной трети возникли проблемы с кожей, все мужчины похудели и
несколько десятков в итоге заболели малярией и другими болезнями.
Хотя это не была полностью вина планировщиков,
возможности батальона морской пехоты были потрачены на Клинслейт. Только
разведывательная группа из двух человек выполнила задание в соответствии с
Первоначальная цель рейдеров.

Бармен в носовой части резинового десантного корабля
обеспечивает прикрытие огня, когда экипаж лодки из 10 человек достигает незащищенных
пляж Павуву на островах Рассела. Фотографии Министерства обороны США (USMC)
54765

В
Отряд 3-го рейдерского батальона укрывает свою лодку на Павуву и направляется
внутри страны. Фотография Министерства обороны США (USMC) 54468

В виде
линия перестрелки рейдеров осторожно маневрирует через кокосовые рощи
и следит за снайперами в верхушках деревьев, также опасается
враг в другом месте. Фотография Министерства обороны США (USMC) 54473

В разгар казни Клинслейта Хэлси
продолжалась подготовка к последующим операциям в Центральном
Соломоновы острова. Это включало многократное использование разведывательных возможностей.
продемонстрировано в Расселах. В конце февраля лейтенант ВМФ
и шесть рейдеров высадились в лагуне Ровиана в Новой Джорджии. С помощью
наблюдатели побережья и туземцы, они провели следующие три недели, собирая
информация о местности, гидрографических условиях и японском
защиты.21 марта PBY Consolidated Catalina приземлились на четырех рейдерах.
патрули в районе Сеги-Пойнт в Новой Джорджии. Оттуда они разошлись веером
местные гиды и каноэ для разведки Коломбангара, Вангуну и Нью-Йорка
Грузия. Другие группы посетили эти районы и Рендову в течение
следующие три месяца. Патрули предоставили ценную информацию, которая
помогли сформировать планы посадки, и последние группы разместили небольшие
отряды возле обозначенных пляжей, чтобы действовать в качестве проводников для штурма
силы.

В мае и июне японцы усилили свои
гарнизонов в центральных Соломоновых Островах до 11000 человек, но это число было
совершенно недостаточно, чтобы покрыть все потенциальные места посадки на
многочисленные крупные острова в регионе.Это придало силы Холзи большую
гибкость. Окончательный план предусматривал несколько нападений, все против
слабо защищенные или незащищенные цели. В день «Д» Восточная высадка.
Отряд, состоящий из 103-го пехотного, армейского полка и 4-го пехотного полка.
Рейдерский батальон займет Уикхем-Анкоридж, Сеги-Пойнт и Виру.
Гавань. Военно-морские строительные подразделения немедленно построят истребитель
полоса в Сеги и база для торпедных катеров в Виру. Северная Гавань
Группа (штаб 1-го рейдерского полка, 1-й рейдерский батальон,
и два армейских батальона) одновременно сойдут на берег в Райс
Анкоридж, затем атакуйте по суше, чтобы захватить бухту Эногай и Байроко.
Гавань.Это перекрыло бы движение японских барж, которые поставляли
подкрепление и логистика. Последней операцией дня «Д» будет
Захват Southern Landing Group северной оконечности Рендовы и ее
отдаленные острова. На D plus 4 много таких же агрегатов от 43d
Пехотная дивизия будет атаковать
незащищенные пляжи в Занане и Пираке на Новой Джорджии. Самолеты от Сеги
Мысль и артиллерия с плацдарма Рендова окажут поддержку, когда
армейские полки продвинулись по суше, чтобы захватить аэродром Мунда.День Д
было 30 июня.

(щелкните изображение, чтобы увеличить в новом окне)

Дела пошли не совсем по плану. В течение
В июне японцы использовали часть своих подкреплений, чтобы расширить свои
освещение Новой Грузии. Они заказали батальон в Виру с
инструкции по очистке родных сил, действующих в непосредственной близости от
Сеги. Жители Соломоновых Островов под командованием берегового наблюдателя Дональда Г.
Кеннеди, неоднократно атаковал вражеские заставы и патрули в этом районе.По мере того, как японский батальон продвигался ближе к Сеги-Пойнт, Кеннеди
просил поддержки. 20 июня адмирал Тернер приказал подполковнику
Каррин и половина его 4-го рейдера немедленно двинутся с Гуадалканала.
Сеги. Компании O и P погрузили на борт APD в тот день и
беспрепятственная посадка на следующее утро. 22 июня две армейские пехоты
роты и авангард аэродромного отряда
прибыл для укрепления позиций.

Vim представил более сложную проблему. Узкий вход
к гавани обрамляли высокие скалы и покрывали 3-хдюймовым берегом
защитный пистолет.Многочисленные пулеметы противника, в том числе модели .50 калибра,
занимал вспомогательные должности. Большинство защит были ориентированы на
атака с моря, поэтому американские лидеры быстро решили провести
наземный подход. Но это тоже было непросто, учитывая трудность
троп. После разведки и консультации с вышестоящим
В штаб-квартире Каррин решил отвезти своих налетчиков на резиновой лодке в Реги,
где они начнут свой поход. Нападение на Виру будет двойным.
обертывание. Лейтенант Девилло В.3-й взвод Брауна, назначенное задание
Отряд B захватит слабо защищенную деревню Томбе на востоке.
сторона гавани. Остальные силы атакуют основные
Вражеская оборона у Тетемара на противоположном берегу. Одновременный
нападения должны были произойти в первоначально запланированный день «Д». Однажды
подходы были обеспечены, APD высадили бы две армейские пехотинцы
компании.

Рейдеры пересекают одну из множества рек, встреченных во время
Кампания «Новая Грузия».(Обратите внимание, что двое мужчин вооружены Мальчиками.
Противотанковые ружья .55 калибра.) Фото Министерства обороны США (USMC)
60166C

Морские пехотинцы покинули Сеги вечером 27 июня и
приземлился в Реджи сразу после полуночи. Они отдыхали несколько часов, а затем
выехал гуськом по узкой тропе. Компания O стала лидером
Компания P замыкает арьергард. Местные разведчики служили проводниками и
точка. Небольшой отряд не ушел очень далеко, когда путь исчез.
в болото.После трех часов напряженного движения по
конец столбца. Один из известных японских патрулей находится в этом районе
наткнулся на арьергард. Рейдеры убили четырех врагов
и не пострадал. Примерно через час японские силы
около 20 человек, возможно, той же силы, вышли из-под дороги и ударили
арьергард во фланг. После часа стрельбы противник остановился.
Действие. Ни с одной стороны не было известных жертв, но
пятиместный тыл не смог присоединиться к колонне морской пехоты.(Они позже
вернулся в Сеги.)

Рейдеры переправились через реку Мохи в конце
днем и на ночь организовать оборону периметра. Нечестивцы
местность и две вынужденные остановки убедили Каррина в том, что он не сделает
он в Виру как раз ко дню высадки. Поскольку у него больше не было работающих радиоприемников,
он послал двух местных бегунов к Кеннеди с просьбой передать сообщение
высшее командование, что 4-й рейдер опоздает на день
атака.

После ужасной дождливой ночи морпехи двинулись в путь.Они подошли к реке Цой поздно утром. В качестве тыловых элементов
перешли, вражеские силы на высоте 300 м от фланга батальона
открылся шквальным огнем из автоматов и автоматов. Батальон
снова остановился, пока Каррин пытался определить, что происходит. После
около трех часов он знал, что его тыл успешно атаковал небольшой
отряд, вероятно, другой вражеский патруль, поэтому оставшиеся силы
продолжил свой путь. Рейдеры пересекли змеевидную реку Чой.
еще два раза, прежде чем остановиться на ночь в 18:00.3-й взвод достиг
периметр в 2100. Они потеряли пятерых убитыми, еще один человек был
ранены, но насчитали 18 убитых врагов.

Казалось вероятным, что противник в Виру теперь знал
морского присутствия. Так как местные разведчики указали, что район
к северу от гавани считалось непроходимым, Каррин подозревал, что
Японцы укрепят Томбе против атаки с востока. С учетом
этого и потерь отряда Брауна, полковник решил
усилить это крыло его атаки.Капитан Энтони «Холодное оружие» Уокер
теперь возглавит два взвода своей роты P против Tombe. Учитывая
трудности с местностью и коммуникациями, не было бы
попытаться скоординировать две руки охвата; Уокер был свободен
атаковать всякий раз, когда он пожелает, после рассвета 1 июля. С планами
После этого рейдеры приготовились к еще одной дождливой ночи.

Батальон возобновил марш в начале следующего
утром, но вскоре подразделение Уокера отправилось на более короткий путь к
Tombe.В течение дня основные силы пересекли несколько
хребты и реки Виру и Тита. Всем, чтобы включить родных
Несущие тяжелые боеприпасы чувствовали себя истощенными. Но
худшее было еще впереди. В сумерках морским пехотинцам пришлось перейти вброд «Манго».
широкая, быстрая река глубиной не менее шести футов. Они сформировали человека
цепи и каким-то образом сумел перебросить всех без происшествий. В
крутые холмы теперь исчезли, но на их месте было мангровое болото
по пояс. В кромешной тьме мужчины, спотыкаясь, двинулись вперед через
беспорядок из воды, корней и грязи.Наконец туземцы принесли биты
гниющей растительности джунглей с берегов Манго. С этим
люминесцентный материал на их спинах, каждый рейдер мог хотя бы следовать
мужчина впереди. В конце болота было полмили подъем к
вершина хребта, где отряд может отдохнуть и подготовиться к атаке. В
ночной дождь и борьба сотен людей вскоре сделали крутой
склон почти непроходимый. Через несколько часов после наступления темноты батальон
наконец достигли ровного места, и морпехи съежились по бокам
след до рассвета.

Без ведома налетчиков, десантная часть
Нападение на Виру произошло в соответствии с графиком.
Хотя командующий ВМФ знал о сообщении Каррина,
изменив дату наземной атаки, он приказал своим APD
подходите к гавани 30 июня. Японская 3-дюймовая пушка быстро проехала
их прочь. Не имея возможности связаться с Каррином, вышестоящий штаб решил
высадить сухопутные войска, погрузившиеся в APD, недалеко от того же места, где
рейдеры начали свой поход.Новая миссия заключалась в перемещении по суше и
поддержать морпехов, явно испытывающих трудности. В
Японский командующий в Виру сообщил, что он отбил американский
посадка.

Нашивка Raider

Использование нашивок морской пехоты во время мировой войны
II возникла с созданием знаков различия 1-й дивизии морской пехоты.
после кампании на Гуадалканале.Это была не новая практика для
Морские пехотинцы, поскольку члены Четвертой бригады морской пехоты носили Звезду и
Нашивка индийской головы 2-й пехотной дивизии армии во Франции во время
Первая мировая война

Эмблема 1-й дивизии морской пехоты состояла из слова
Белые буквы «Гуадалканал» на красной цифре «1» на
небесно-голубой бриллиант. Белые звезды Южного Креста окружали
номер. К июлю 1943 года 1-й десантный корпус морской пехоты принял на вооружение
вариация собственной нашивки — красный бриллиант с белой каймой,
в окружении белых звезд Южного Креста на пятистороннем синем
задний план.Каждое подразделение недивизионного корпуса имело определенный символ.
внутри красного алмаза. Эмблема 1-го рейдерского батальона МАК была
череп. Хотя эмблема рейдера, возможно, была не самой художественной из
погоны морской пехоты на войне, это определенно был самый
поразительно.

Устройство черепа возникло у 2d Raider.
Батальон, который начал использовать его вскоре после того, как это подразделение вошло в строй.
существование. Карлсон выпустил бумажные эмблемы, состоящие из черепа.
лицо, наложенное на скрещенные ятаганы, его налетчикам до
Макин рейд.Каждый листок бумаги был покрыт клеем и предположительно
рейдеры должны были использовать их, чтобы пометить врага мертвым для психологического эффекта,
но они прижились во влажных тропиках и оказались непрактичными. От
когда батальон Карлсона достиг Гуадалканала, эмблема изменилась.
в череп, поддерживаемый скрещенным ножом «Гунг Хо» и молниями. Это
не ясно, кто выбрал череп для официального рейдерского патча, но
это устройство с готовностью передавало имидж рейдеров эффективно
культивируемые — элитные силы, обученные сближаться и
уничтожить врага в боевых действиях в стиле коммандос.

Оба крыла рейдерской штурмовой группы выдвинулись
рано утром 1 июля. К 0845 отряд Уокера достиг
окраины Томбе незамеченными. Мужчины развернулись, открыли
огонь по крошечной деревне, а затем бросился вперед. Большинство защитников
по всей видимости, погиб в результате первой очереди огня. Два взвода морской пехоты
обезопасили деревню без потерь и насчитали 13 противников.
тела. Как только это сражение подошло к концу, шесть американских самолетов
появился над гаванью.Это не было частью первоначального плана, но
штаб послал их, чтобы смягчить цель, когда
что рейдерская атака будет отложена. Хотя этот нескоординированный воздух
поддержка могла привести к катастрофе, на практике она хорошо сработала.
Самолеты проигнорировали Томбе и сосредоточили свои усилия на Тетемаре. В
Японцы оставили часть своих укрепленных оборонительных сооружений и двинулись вглубь суши,
прямо на пути приближающихся рейдеров.

Точка Каррина вскоре вошла в контакт с противником.
после того, как бомбежки прекратились.Рота О, ведущая колонну батальона,
быстро развернули два взвода на линии по обе стороны следа. Рейдеры
продолжил движение вперед и разрушил японские аванпосты, но затем наткнулся на
основные силы противника, усиленные несколькими пулеметами. Прогресс
затем был болезненно медленным, поскольку периодические проливные дожди прокатились по
поле битвы. Взвод резерва роты О вошел в строй слева, когда
шум указывал на то, что враг мог собираться там на
контр-атака. По мере того, как день шёл к концу, рейдеры отбрасывали японцев назад,
пока правый фланг морской пехоты не остановился на возвышенности над
гавань.Каррин направил в линию несколько пулеметов роты П, затем
поместите свой оставшийся взвод (также из роты P) на его правый фланг.
Подрывники двинулись вперед, чтобы расправиться с пулеметами врага.

В середине дня горстка японцев запустила
короткое нападение банзай на левый морской пехотинец. Вскоре после этого усилия
распущены, Каррин запустил роту лейтенанта Малькольма Маккарти P
взвод против левого фланга противника, в то время как рота O обеспечивала базу
огня. Люди Маккарти быстро захватили 3-дюймовую пушку и вскоре откатились.
по линии врага, поскольку оставшиеся японские защитники отступили
к северо-западу.Рейдеры потеряли 8 убитыми и 15 ранеными,
убив 48 врагов и захватив 16 пулеметов и
горстка более тяжелого оружия.

4-е рейдеры укрепили свои позиции на Виру и
провели многочисленные патрули в течение следующих нескольких дней. Две армии
роты, высадившиеся около Реги, наконец достигли Томбе 4 июля. Военно-морской флот
9 июля были введены дополнительные армейские части, и морская пехота поднялась на борт ЛКИ.
для Гуадалканала.

Другая половина 4-го рейдерского батальона (роты
N и Q) получили боевое крещение в этот же период.Этот блок
под командованием старшего офицера батальона майора Джеймса Р.
Кларк. Он был назначен на помощь 2-му батальону 103-й пехотной армии.
(Подполковник Лестер Э. Браун) в захвате Вангуну и
подходит к Wickham Anchorage 30 июня. Разведка от
береговые наблюдатели указали, что около 100 японцев занимали
остров. План предполагал, что рейдеры совершат предрассветную посадку в
незащищенный залив Олоана. Армия будет следовать за ними на берег после рассвета,
установить плацдарм, а затем расправиться с врагом, считающимся
расположен в деревне на побережье в нескольких милях к востоку.

Ночная посадка в условиях плохой видимости
и бурные моря обернулись фиаско. Аппараты APD начали высадку в
неправильное место, их лодки Хиггинса потеряли строй, когда они попытались
пройти через ЛКИ, нагруженные солдатами, и две рейдерские роты
в итоге были разбросаны по береговой линии длиной семь миль. Когда армия
единицы начали приземляться после рассвета, они нашли всего 75 морских пехотинцев
обозначенный плацдарм. Патруль из двух человек (по одному лейтенанту из
рейдеры и армейский батальон) находились на берегу с середины июня по
разведывать с помощью местных разведчиков.Они предоставили точный
расположение японского гарнизона, и вскоре объединенные силы направились в
на северо-восток к своей цели. Местные разведчики и горстка
Впереди шла морская пехота, за которой следовали две армейские роты (F и G). В
оставшиеся рейдеры должны были присоединиться к своему отряду как можно скорее.
Все, кроме одного взвода, догнали к тому времени, когда американцы достигли своего
линия отправления в нескольких сотнях ярдов к северу от деревни.

(щелкните изображение, чтобы увеличить в новом окне)

План атаки был прост.Армейские части прошли
через налетчиков на тропе восток-запад, чтобы захватить самый восточный
должность. После этого весь столбец файлов повернут вправо,
который поставил сводный батальон на линию и указал на
враг на юге. Компания Q занимала правый фланг на берегу
Река Каэрука. Рота N в центре и рота F на левом фланге.
будет направлять движения Q. Компания G сдерживалась и действовала как
бронировать. Через несколько минут после начала наступления атака прервалась.
сопротивление.Японский огонь с западного берега реки был
особенно тяжелые, и рота Q перешла на встречу с этой угрозой.
В то же время Компания F двинулась влево, чтобы обойти сильные стороны.
защиты. Компания G вскоре вошла, чтобы восполнить пробел. К вечеру
Американцам удалось очистить восточный берег реки. Лейтенант
Полковник Браун приказал роте Q покинуть западный берег и присоединиться к
в обороне периметра батальона в устье реки. В
Морские пехотинцы потеряли 10 убитыми и 21 раненым, а армия пострадала.
по аналогии.

Враг не атаковал в ту ночь, но
периодически стреляли из минометов и пулеметов по американским позициям. Во время
затишье в 02:00 к пляжу подошли три японские баржи, видимо,
не подозревая, что право собственности на недвижимость оспаривается. Так как они
подошел к берегу, морпехи охраняли мористую часть периметра
раскрылся. Одно судно затонуло, а два других затонули в прибое. Два
В перестрелке погибли морпехи и один солдат, но весь противник
отряд, оцениваемый в 120 человек, был уничтожен в воде или на
пляж.

На следующее утро Браун решил выйти из боя и двинуться с места.
в деревню Вура, где он мог реорганизовать и направить огневую поддержку на
оставшийся враг в Каэруке до начала новой атаки. В
Когда они уходили, американцы получали только беспокоящий огонь. Через день
подготовительный огонь из авиационных, артиллерийских и морских орудий, композитный
батальон вернулся в Каэруку 3 июля. Они захватили деревню против
минимальное сопротивление, убили еще семерых японцев и взяли в плен одного. В
Рейдеры вернулись в залив Олоана на следующий день LCI.9 июля они
совершил предрассветную посадку с LCT на земле острова Гатукай для расследования
доклады японского подразделения численностью 50 человек.

By alexxlab27.04.2019РазноеLeave a Comment

НЕДВИЖИМОСТЬ — НАША СТИХИЯ