Бизнес сдача в аренду: Страница не найдена ⋆ Бизнес по Американски

сдача в аренду готового бизнеса.

Посещая автомойки и сервисы шиномонтажа, любой водитель сможет легко определить , где арендованная мойка или монтажная, а где хозяин работает сам. Пока моется машина или балансируют колеса, автомобилист вынужденно гуляет по территории и изучает окрестности. Вот тут-то и невооруженным глазом можно разглядеть, кто собственник сего заведения, ведь это видно даже по состоянию уборочной, находящейся на территории, видавшей сантехника и прорехи на стенах там, где когда – то была плитка.

Да, обычная процедура «купания» или балансировки длится намного дольше обычного : то ли неисправно оборудование, то ли новый, неслаженный персонал. Поэтому несет от такого заведения ветхостью даже за версту. Одним словом – нет руки хозяина, поэтому вывод напрашивается однозначный, что данный сервис арендован.

Такие вот приметы арендованного бизнеса напоминают аренду жилья, ведь мало кто захочет вложить средства и силы , что бы отремонтировать чужое помещение. Да и не очень добросовестный и честный хозяин может враз поднять цену на отремонтированное и вычищенное до блеска помещение. Вот и арендуют по принципу – с потолка не капает и хорошо. И тем не менее, многие решаются арендовать предприятие, ведь именно аренда бизнеса для многих- это единственный способ заняться предпринимательством.

И так, предположим у вас появилась такая идея, как сдача в аренду готового бизнеса, но для начала его нужно создать, как бы банально это не звучало. Однако, как вариант, купить уже готовый бизнес, что гораздо проще, особенно если позволяют финансы.

Многие арендаторы раньше трудились по найму, но столкнувшись с задержками выплаты зарплаты, либо по другим причинам, принимают решение открыть свой бизнес. Однако, зачастую, денег на покупку и создание собственного бизнеса не хватает.
Вот несколько рекомендаций по аренде от специалистов по маркетинговым исследованиям и планированию бизнеса.

Цена вопроса аренды

Здесь основным фактором, определяющим реальную цену аренды, является спрос на сдаваемый в аренду вид деятельности. Так же следует учитывать риск недополучения прибыли, обратить внимание какова ликвидность данного предприятия, а так же прибыль, как имеющуюся на данный момент так и будущую, возможность привлечения новых финансовых потоков и вложений. На какой период времени бизнес, предприятие сдается в аренду.

В том случае, если арендатор будет заниматься, в качестве арендованного им бизнеса, производством, то тогда договор на аренду нужно заключать на максимально длительный срок. А вот при построении бизнеса консалтинговых либо посреднических услуг – время аренды не имеет никакого значения вообще, так как, при полном отсутствии производственных мощностей и каких либо технологий, такой бизнес намного мобильнее.

Возмещение ущерба

Здесь главное тщательно изучить раздел договора аренды, в котором указаны права , а так же обязанности арендатора, определено- кто будет оплачивать ущерб , если взятое в аренду помещение или другие арендуемые ценности пострадают, либо будут уничтожены, по причинам, от арендатора независящим( так называемый форс- мажор). По сути своей аренда бизнеса, чаще всего подразумевает под собой операцию по обычной сдаче в аренду недвижимости. И несмотря на то, что в придачу к помещению в комплект обычно входит и мебель, расценивают это как аренда недвижимости. Хотя иногда это и называют как « аренда готового бизнеса».

Поиск арендатора

Проще всего найти арендаторов в сфере игорного и аптечного бизнеса (маскирующегося под интернет-клубы). Следующим в рейтинге по популярности идут сфера торговли и сфера обслуживания. Отыскать офисное, торговое и иные , подобные им помещения, которые не отягощены сложным оборудованием, проще всего в риелторских агентствах.

Единственным источником информации о других предприятиях сдающихся в аренду — бесплатные объявления в интернете. Искать такие объявления нужно в разделе «Коммерческая недвижимость», либо « продажа, покупка, аренда бизнеса». Преимущественно в аренду сдают заведения общепита, предприятия автосервиса, склады, гостиничные объекты. О компаниях, имеющих серьезные производственные и кадровые ресурсы, речь и вовсе не идет.

Взять в аренду бизнес – это не только получить материальную базу, но так же и кадровую систему, и систему взаимодействия с другими предприятиями. «Бизнес – это не только материальная база, но также кадры и система взаимосвязей с другими предприятиями.

→ Если вы решили заняться бизнесом, рекомендуем сначала изучить биографии успешных предпринимателей, одним из которых является Глеб Загорий

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

• Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

• Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

• нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

• предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.   

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина.  

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

• рост тарифов на коммунальные услуги, 

• увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

• непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели.  Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Готовые бизнес планы аренда помещений

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв. м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее. ..

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано в течение 1 месяца, с этого же периода инициатор проекта начнет получать доход от сдачи здания в аренду. На сегодня офисно-производственный комплекс полностью сдан арендаторам на основании долгосрочных договоров. При смене собственника здания договора аренды не утратят юридической силы. В здании представлены следующие виды бизнеса: …

Подробнее…

бизнес-идея, как открыть, вложения, оборудование, что нужно для открытия + реальные кейсы

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что приобретение квартиры – это самый надежный способ инвестирования своих средств, так как вы будете извлекать выгоду не только из ежемесячных платежей арендаторов жилья, но и из непрерывного роста стоимости квадратного метра жилой площади. Однако у данного вида бизнеса присутствуют и минусы в виде расходов на амортизацию мебели в квартире, налогов, риска простоя квартиры и непредвиденных ситуаций, вызвавших порчу имущества. Разберемся со спецификой ведения данного бизнеса и определимся, стоит ли им заниматься.

Посуточная и долгосрочная аренда

Посуточная аренда

Принято считать, что посуточная сдача квартиры в аренду – это более прибыльный вариант. В многонаселенных городах и местах, привлекательных для туризма, посуточная аренда квартиры очень распространена, так как они гораздо удобнее номеров в сопоставимых по цене гостиницах.

Посуточная сдача квартиры в аренду является бизнесом, она требует вложения не только денежных средств, но и времени. Для работы вам потребуется:

• Найти клиентов.
• Встретить и разместить гостей.
• Проверить квартиру и забрать у гостей ключи.
• Произвести уборку.

Поэтому для наиболее эффективной сдачи в посуточную аренду вам нужно как минимум три квартиры, так как при сдаче одной-двух квартир доходы не покроют затрат сил, времени и денежных средств. Причем в аренде каждая квартира должна находиться не менее 70% времени, иначе расходы на жилищное кредитование не окупятся.

Долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду на длительный срок имеет как преимущества над посуточной арендой, так и недостатки. Основным ее недостатком является меньшая прибыльность в сравнении с посуточной арендой. Стоит сказать, что долгосрочную сдачу в аренду правильнее рассматривать как способ сохранения денежных средств, а не заработка. Посуточная сдача в аренду может принести вам в 2-2,5 раза больше прибыли, чем сдача квартиры на долгий срок. Люди, которые ищут квартиру на длительное время, – это чаще всего студенты из других городов или люди, приехавшие в город на заработки. Поэтому логично, что они будут искать доступную квартиру для экономии своих средств.

Несмотря на меньшую прибыльность сдачи в долгосрочную аренду, многие владельцы выбирают этот вариант, так как он обладает рядом неоспоримых преимуществ. К основным преимуществам долгосрочной аренды можно отнести:

1. Гарантия стабильного дохода на протяжении как минимум нескольких месяцев.
2. Меньше требований к внутреннему интерьеру квартиры, так как чаще люди ищут доступную квартиру на длительный срок.
3. Меньшие затраты времени. Сдача квартиры в долгосрочную аренду требует от хозяина квартиры одного визита в месяц для получения платы за аренду и проверки квартиры.

Ведение бизнеса

Чтобы начать бизнес по сдаче в аренду квартир, вам необходимо (что логично) уже иметь свободную квартиру или приобрести ее.

Выбор квартиры для последующей сдачи в аренду

Выбирая квартиру для ведения данного бизнеса, поставьте во главу угла местоположение, транспортную развязку и инфраструктуру района. Лучше, чтобы в приобретаемой квартире не было ремонта. Купить ее дешевле, а ремонт можно сделать тот, который нужен.

Поиск клиентов

Способы поиска клиентов разделяются на платные и бесплатные. Эффективное их совмещение позволит вам наработать необходимую базу клиентов. Постоянные выгоднее (например, предприниматели часто приезжают в один и тот же город по корпоративным делам, им удобно останавливаться в одном и том же месте).

К бесплатным методам рекламы относятся:

• Реклама на бесплатных интернет-площадках.
• Реклама в газетах с бесплатными объявлениями.
• Расклейка печатных объявлений на улицах города.

Последний вариант серьезно устарел, поэтому прибегать к нему следует в крайнем случае.

К популярным платным методам рекламы следует отнести создание сайта и продвижение в списках выдачи поисковиков, использование контекстной рекламы и социальные сети, размещение в базах популярных платных ресурсов объявлений об аренде недвижимости.

В итоге

Подводя итог, напомним, что данный бизнес идеально подойдет для тех, у кого уже есть несколько квартир. Потому что в противном случае потребуется порядка 5 миллионов на квартиру (в среднем по стране), а их стоит иметь 2-3. 15 миллионов стартового капитала заслуживают лучшего применения, чем переменчивый рынок аренды недвижимости. Но несомненный плюс – потерять деньги практически невозможно. Если бизнес не пойдет, квартиры можно продать (правда, если они приобретаются в кредит, уточните этот момент заранее – могут быть проблемы).

Выбор между сдачей квартиры в посуточную или долгосрочную аренду должен делаться исходя из располагаемого вами времени. Посуточная аренда может принести больше прибыли, но она требует больших затрат сил и времени.

Бизнес на складах — выгодные вложения в промышленные складские здания

Повышение спроса на складские площади напрямую связано с ростом товарооборота. Сегодня в складировании нуждаются тонны разнообразных грузов, ежедневно поступающих во все крупные города и даже в небольшие населенные пункты, где есть немало компаний, пользующихся услугами складских помещений.

На сегодняшний день эксперты оценивают этот рынок как ненасыщенный: спрос на складские помещения превышает предложение. Данное обстоятельство является привлекательным для крупных девелоперов и компаний с небольшими ресурсами. При грамотно поставленном ведении дела бизнес на складах может приносить хорошую прибыль на возрастающем товарообороте.

Бизнес на складах: аренда или строительство

Наиболее рентабельным вариантом складского бизнеса является строительство собственного склада. Используя современные технологии быстрого возведения, можно в короткое время стать владельцем складского комплекса, соответствующего всем европейским стандартам.

Если рассматривать склад как бизнес, то его аренда может стать выгодной только в двух случаях:

• аренды с последующим выкупом
• долгосрочной аренды старого помещения, которое можно полностью переоборудовать для повышения класса складского комплекса. Оплачивая недорогую аренду, можно продавать свои услуги намного дороже.

Следовательно, решая вопрос о том, как открыть свой склад, чтобы сделать на нем бизнес, имеет смысл говорить только о строительстве собственного помещения.

Выбор формата складского помещения

Чтобы оптовый склад как бизнес быстро окупился и начал приносить доход, необходимо сократить расходы на строительство и оснащение его площадей. Стоимость строительства складского помещения во многом зависит от:

Типы конструкции

Чтобы определить, какое складское помещение нужно строить, и подсчитать, будет ли оно выгодно, необходимо провести маркетинговые исследования в своем регионе и обязательно составить бизнес план склада, где будут учтены все первоначальные и постоянные затраты, рентабельность проекта, сроки его окупаемости.

При строительстве склада необходимо знать, что возведение зданий из легких металлоконструкций дороже строительства из бетонного монолита примерно на 25%. При этом у каждого типа строения есть свои преимущества.

Сколько стоят сегодня склады из ЛСТК?

Достоинства монолита:

• позволяет возводить постройки любой конфигурации
• обеспечивает наиболее рациональное использование имеющегося земельного участка;
• создает высокую прочность строения, которая допускает выполнение надстройки дополнительного уровня или изменения конфигурации строения.

Достоинства металлоконструкций:

• строительство требует немного времени;
• позволяет легко обустраивать высокие потолки;
• предоставляет возможность создания больших пролетов.

Тип склада

Существует четыре типа складов: A, B, C, D, каждый из которых отличается оснащенностью, размерами и предоставляемыми условиями хранения.

Склады А-класса имеют антипылевое покрытие пола, высокие потолки (не менее 10 м), системы пожаротушения, защиту от взлома. Такие склады соответствуют европейским стандартам, поэтому востребованы у зарубежных компаний, поставляющих товары в Россию.

Во сколько обойдется строительство склада класса А?

Однако запуск масштабных проектов и ввод в эксплуатацию крупных складских комплексов нередко связан с трудностями, обусловленными административными причинами или сложностями в решении земельного вопроса. Именно эти трудности способствуют тому, что, открывая склад как бизнес, большинство предпринимателей отдают предпочтение небольшим помещениям. Такие проекты можно реализовать намного быстрее и даже начать сдавать складские площади еще на стадии их строительства.

Самыми популярными сегодня являются небольшие склады класса «B», площадь которых составляет 1000-5000 квадратных метров.

Во сколько обойдется строительство склада площадью 1000 кв.метров?

Их аренда стоит намного дешевле, но если сдавать площади 3-5 арендаторам, то выгода будет очевидной. По классу «А» ставки выше, поэтому сдавать их намного сложнее. В таких складских комплексах заинтересованы только крупные развивающиеся компании, которым выгодно арендовать большие площади.

Преимущества больших комплексов состоят не только в том, что арендаторам в них комфортнее. Для предпринимателей организовывать бизнес на складах типа «А» намного безопаснее в плане финансовых потерь. Такие комплексы строятся профессионалами, они лучше продуманы, а небольшие склады довольно быстро морально устаревают.

Поэтому через 3-4 года арендаторы обычно находят более современное помещение и съезжают, а склад приходится сдавать по-новому, как правило, ненадежным компаниям и на короткие сроки, что ведет к потере потенциального дохода.

С другой стороны небольшой оптовый склад как бизнес имеет существенный плюс – его легче продать арендатору. А для продажи крупного склада придется искать инвестиционный фонд, который заинтересуется его покупкой.

Некоторые варианты бизнеса на складах

Помимо строительства складских помещений с целью обычной сдачи в аренду можно использовать склад как бизнес еще в двух направлениях. Они подходят для начальной стадии создания бизнеса, когда постройка складского помещения еще только проектируется.

Проекты под заказ

Широкое распространение сейчас получила схема строительства складов под заказ. Главное – найти клиента, которому требуется небольшое складское помещение и он готов его арендовать на длительное время, поскольку сам строить не хочет. Такой склад необходимо обустроить в соответствии с требованиями будущих арендаторов. На реализацию данного проекта потребуется не более 7-8 месяцев.

Комплексная сдача складского помещения

Существует вариант сдачи своего склада одновременно в двух направлениях – под складские нужды и офисные помещения. Этот проект наиболее подходит для небольшого складского комплекса. Сочетание помещений двух разных функциональных назначений минимизирует финансовые риски. К тому же аренда офисов стоит дороже.

Но следует учитывать, что офисный рынок не очень стабилен, поэтому подыскать такого арендатора будет намного сложнее. И если вести такой комплексный склад как бизнес, то управлять им будет более затратнее, чем обычным.

Где лучше строить склад?

Наибольшим спросом пользуются складские комплексы, расположенные сразу за чертой города. Это обусловлено:

• более низкими арендными ставками,
• хорошей транспортной доступностью
• возможностью аренды значительных площадей в современных складских помещениях.

Для предпринимателя главный плюс загородных складов заключается в невысокой себестоимости строительства. Благодаря этому процесс возведения складского помещения может стать намного дешевле, чем при возведении складских помещений в центре мегаполиса. Главное, чтобы складской комплекс был расположен рядом с трассой и имел хорошие подъездные пути.

Затраты на строительство склада

Строительство и обустройство складского комплекса требует довольно больших затрат. Поэтому необходимо знать не только, как открыть свой склад, но и во сколько это обойдется. В стоимость проекта входят цены на:

• земельный участок
• строительство
• создание инфраструктуры
• оснащение склада (зависит от уровня предполагаемых услуг).

Стоимость земельного участка определяется его расположением, доступностью, наличием железнодорожной линии и стадией оформления участка, если этот процесс пока не завершен.

Если денег недостаточно, в качестве стартового капитала или дополнения к нему можно воспользоваться банковским кредитом. Выбирая программу кредитования, необходимо учитывать срок окупаемости бизнес проекта. Обычно оптовый склад как бизнес окупается в среднем за 4-8 лет при условии сохранения высокого уровня арендных ставок.

Доходность вложений в бизнес на складах составляет порядка 17-20% годовых.

Складской бизнес является прибыльным и устойчивым. При высоком пороге вхождения он имеет очень быструю окупаемость. Поэтому склад как бизнес имеет отличные перспективы развития и рекомендуется специалистами как хороший вариант инвестиций.

Если у Вас есть вопросы по строительству складских помещений, заполните форму обратной связи ниже

Покупка и сдача в аренду квартир у моря в Батуми

Содержание:
1. О Грузии и городе Батуми
2. Как я решил купить квартиры в Батуми
3. Брать квартиру с отделкой или без нее?
4. Платежная карточка местного банка
5. Покупка квартир в Батуми
6. Ремонт в квартире
7. Украденный электросчетчик
8. Проводка и установка газа
9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду
10. О жизни в Батуми
11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду
12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию
13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми
14. Выводы о заработке на недвижимости

Начиная примерно с 2004 года, Грузия начала показывать неплохие темпы экономического развития. Президент страны Михаил Саакашвили, не смотря на свои мало адекватные амбиции, все же в вопросе экономики держал вполне грамотную линию поведения.

Относительно молодой президент и его команда, смогли поломать систему оставшейся с советских времен коррупции и на минимальном уровне, но наладить жизнь в стране.

1. О Грузии и городе Батуми

Ориентированное на Запад руководство было вхоже в кабинеты своих заграничных коллег и вполне успешно «продавало» Грузию на международной арене.

Благодаря этому, им удалось привлечь в страну инвестиции на довольно солидные суммы. Например, Дональд Трамп по информации New York Times от 11.03.2011, инвестировал в разные проекты в Тбилиси и Батуми сумму в районе 300 млн. долларов.

Однако, не все так безоблачно в этой горной стране. В 2008 г. из-за мирового кризиса, а также благодаря военной авантюре в Абхазии и Южной Осетии, страна столкнулась с очень сильным экономическим спадом.

Это привело к тому, что цены на грузинскую недвижимость обвалились практически в 2 раза и цена за квадратный метр в новостройках Тбилиси и Батуми достигла уровня в 450 долларов, что фактически было минимальным значением за все годы независимости Грузии.

Батуми — это город порт, который в любой кризис может удержаться на плаву, т.к. его активно используют страны соседи Грузии. Находится он рядом с турецкой границей, что также способствует увеличению грузопотока разного рода товаров.

Батумский морской порт

Город является неизменным курортом для жителей соседних стран, т.к. Армения не имеет выхода к морю, а цены на отдых на курортах Азербайджана изрядно кусаются.

Сервис в Батуми еще при СССР хромал, а уж сейчас все стало только хуже. Курортные города не особо вкладываются в качество обслуживания, предпочитая работать на количество, а не на качество.

Туристы частенько травятся и возмущаются, что в ресторанах их обсчитывают и приходится долго ждать заказанных блюд. Местные же жители ходят только в определенные заведения, где их кормят сытно и не дорого.

Грузия хоть и чертовски красивая страна, но следует помнить, что это все таки третий мир. Средняя зарплата населения здесь едва дотягивает до 200$ в месяц в Батуми, а в столице страны Тбилиси составляет около 300$.

Работа в большом дефиците и безработица среди местных граждан — это обычное явление. Третья часть населения Грузии (1 млн. человек) на постоянной основе трудится на территориях России и Европы.

Особо смелые иностранцы, которым понравилось в стране, рискуют и открывают какой-нибудь небольшой бизнес, типа кафе или бара в Батуми. Однако, судьба большинства из них печальна, т.к. через 1-2 года они неизбежно прогорают. Успешные истории тоже есть, но их единицы.
Дело в том, что из-за особенностей менталитета, грузины обычно избегают походов в ресторан, который принадлежит русскому или другому иностранцу. Это конечно возможно в некоторых случаях, но скорее в порядке исключения.

Поэтому, открывая заведение общепита, нужно быть готовым к тому, что вашими основными клиентами будут туристы, да и то только с мая по сентябрь. Когда же сезон закончится, то 8 месяцев ваше заведение будет просто пустовать.

Еще одно из популярных направлений деятельности в Батуми — это йога. Здесь, каждый 2-ой житель города обязательно ее практикует, а каждый 1-ый занимается проведением курсов, которые научат вас как обрести богатство и счастье.

Вычислить среди этой толпы настоящих профессионалов сложно, а нарваться на обыкновенного болтуна с хорошо подвешенным языком легче простого. Конкуренция среди этих «гуру» огромная и на каждого жаждущего просвещения ученика приходится минимум 3 учителя.

Вынужденные работать за сущие копейки и не имея гарантии сохранения своего заработка в перспективе, многие не выдерживают и уезжают в другие страны.

2. Как я решил купить квартиры в Батуми

В 2011 году я приехал из Турции в грузинский Батуми с целью отдохнуть и посмотреть на местные достопримечательности. Тогда, этот город только начинали раскручивать как курорт международного уровня и засилья рекламы на ТВ еще не было. Однако, в воздухе уже витало предчувствие чего то грандиозного.

Город мне очень понравился и проникнувшись его международной атмосферой, а также наблюдая за разворачивающейся рекламной кампанией я понял, что инвестиции в грузинскую недвижимость обещают в будущем стать прибыльным направлением.

Изучив обстановку на месте, неожиданно даже для самого себя понял, что нужно срочно покупать квартиры в Батуми, пока квадратные метры еще достаточно дешевы. Мое решение не было результатом чьих-то советов, скорее возникло спонтанно и никаких статей на эту тему я тоже в то время не читал.

Время входа на рынок с моей точки зрения было подходящим, т.к. пирамида недвижимости только начинала формироваться, а значит я мог рассчитывать годика через 2 на солидный рост своих инвестиций процентов этак на 50-70.

3. Брать квартиру с отделкой или без нее?

Перед тем как покупать свои квартиры, я в качестве покупателя посмотрел на разные варианты доступные на рынке. Осмотру подверглись как аппартаменты в формате «под ключ», так и квартиры с голыми бетонными стенами.

По итогу могу сказать, что если у вас время в дефиците и вы не какой-нибудь фрилансер, который может на пару месяцев забить на работу, то нужно брать готовую квартиру, хоть она и выйдет в результате по цене на треть дороже. Учитывая же, что цена за м² — это 2,5-3 тыс. долларов, то переплата будет ощутимой.

Квартира «под ключ» в Батуми

Взамен же, вы сможете сразу после того, как подпишите догвор купли-продажи в реестре недвижимости, заехать в полностью готовую квартиру с обстановкой. Все внутреннее убранство (сантехника, мебель и т.д.) при этом можно будет согласовать в индивидуальном порядке с управляющей компанией. Таким образом, вы снимете с себя огромное количество головной боли.

Если же вы располагаете свободным временем, профессиональными навыками в области строительства и желанием контролировать стройку, то можете значительно сэкономить на отделке, купив квартиру в черновом варианте.

Квартира с черновой отделкой в Батуми

Однако, в данном случае придется самому искать профессиональную бригаду, закупать стройматериалы и на протяжении 4-6 месяцев физически находясь рядом, решать возникающие в процессе работ вопросы, а также пинать работников каждый день вставая в 8 утра и тратить на них свои нервы.

Совмещать такую деятельность с постоянной работой крайне сложно, поэтому желательно иметь свободный график и запас денежных средств, который позволит вам не волноваться о будущем. Взамен на потраченное время, вы сможете создать дизайн вашего жилья абсолютно по любому проекту.

Также, желательно покупать недвижимость с таким расположением, чтобы поблизости были спортзал, бассейн, а также другие объекты для здоровой и активной жизни.

4. Платежная карточка местного банка

Поняв, что я в Грузии надолго, решил завести себе карточку платежной системы Visa от местного банка Bank of Georgia.

Штаб-квартира банка Bank of Georgia

Сделать это оказалось на удивление легко, т.к. прописка при открытии не нужна, да и сотрудники глупых вопросов о происхождении средств не задавали. Вот тут то я вспомнил Сбербанк России, который из-за отсутствия местной прописки в свое время отказал мне в выдаче карточки.

Карточку сделали и вручили мне ровно через 2 рабочих дня после того, как я открыл счет в банке. Кроме того, я также обзавелся мультивалютным счетом и интернет-банком.

Стоит отметить, что сотрудники банка были чрезвычайно вежливы и прекрасно говорили как на русском, так и на английском языках, что сильно упрощало общение с ними.

Что касается стоимости услуг, то обслуживание (карта, счет и интернет-банк) обходится в 41 лари (16$) в год. За оплату товаров и услуг в валюте, грузинский банк берет курс ЦБ Грузии + 1,5% комиссии, а если платеж производится в валюте карты, то никаких комиссий вообще нет.

5. Покупка квартир в Батуми

Присмотревшись к различным вариантам квартир, я приобрел себе две:

1. 2-х комнатная квартира с 2-мя балконами общей площадью 96 м², расположенная на 14-м этаже строящегося дома уровня бизнес-класс с ценой 450$ за м² без внутренней отделки и расстоянием до набережной в районе 1 км;
2. Квартира площадью 60 м² по цене 1300$ за м² расположенная на проспекте Руставели, недалеко от отеля Шератон и в приблизительно 200 метрах от морского побережья.

Договор из 5 страниц на приобретение недвижимости был оформлен на грузинском и русском языках, а перевод оперативно заверен у нотариуса.

Оформление покупки недвижимости в Грузии потребовало от меня уплаты государственного сбора в размере 50 лари (30$), что было единственной статьей расходов, т.к. никаких других платежей просто нет. Оплату заверения документов у нотариуса и их перевод, взял на себя застройщик.

Что касается документов, то заграничный паспорт — это все, что мне потребовалось при покупке недвижимости и что удивительно, никто даже не проверял, въезжал ли я в страну официально.

Далее, юридическому лицу застройщика на его счет в грузинском банке, я перевел деньги за квартиру. В случае, если вы гражданин России, то здесь возникают некоторые сложности, которые связаны с тем, что из нашей страны нельзя переводить больше 5 тыс. долларов в сутки.

Плюс, еще вас ждут проблемы с переводом денег на счет юридического лица, которые характерны только для РФ. К примеру, застройщик и нотариус меня уверяли, что аналогичных сложностей с переводами средств у французов, американцев и турок не возникает.

Президент Саакашвили практически уровнял права местных и иностранцев, а покупка недвижимости дает право претендовать на ВНЖ, если в нем возникнет необходимость.

6. Ремонт в квартире

Первая квартира с площадью 96 м² была приобретена с черновой отделкой, а значит, первым делом следовало привести ее в нормальный вид и сделать ремонт.

Стоимость отделки под белые стены в Грузии в среднем стоит 100$ за м² и это надо сказать вполне дешево, т.к. данная сумма включает в себя все работы, исключением служат лишь сантехника и мебель.

Ранее я никогда ремонт не делал, хотя и приходилось менять квартиры довольно часто. Мне всегда вполне хватало того состояния жилья, которое оставалось после прежних хозяев. Максимум, что приходилось делать — это косметическая побелка.

Начал я с поиска бригады, которая должна была заняться ремонтными работами в моих апартаментах. Тут нужно сказать, что делать это желательно в зимнее время года, т.к. именно тогда потенциальные ремонтники испытывают нехватку денег, а значит и цены на свои услуги ломить не будут.

Искать самому не желательно, т.к. очень легко нарваться на дилетантов, которые ничего в ремонте не смыслят, но в силу безденежья берутся за любую работу. Таких в Грузии полным полно, они и ремонт запорят и будут стараться постоянно вас надуть.

Стихийная биржа труда в Батуми располагается на улице Пушкина, т.к. именно там постоянно ошивается куча мужчин, желающих заработать хоть какие то деньги.

Мне строительную бригаду профессионалов порекомендовали знакомые, которые сами парочку раз обожглись на заказе ремонта и в конце концов нашли нужных людей.

Когда фронт работ и оплата были согласованы, я передал бригадиру часть денег и он на них закупил стройматериалы (1400 лари или 580$, которые включали в себя доставку материалов на место): 50 мешков цемента весом по 50 кг каждый, 5 тонн песка и 750 блоков для стен.

Т.к. квартира была не обустроенная, то первое что я сделал — это поставил туда унитаз для рабочих и смастерил к нему слив из шланга. Ходить в туалет им все равно куда то будет нужно и пусть они лучше справляют нужду там, нежели делают это на пол в квартире, скрывая отходы жизнедеятельности строительным мусором. Это очень важный момент о котором стоит позаботиться заранее.

Дальше возникла проблема, которая состояла в подъеме стройматериалов на 14 этаж. Лифт использовать было нельзя, т.к. жильцы дома явно бы это не одобрили, ведь его наверняка бы повредили.

Можно было воспользоваться краном с длинной стрелой, но техника в Грузии вся старая и я побоялся, что с ней может что то случиться (повредит здание, упадет груз и т.д). Поэтому, пошел на улицу Пушкина и нанял там мужиков, которые должны были в ручную поднять все мои материалы наверх по лестнице.

Договорился, что один мешок с цементом весом в 50 кг поднятый на 14 этаж, будет стоить 1 доллар. Физический труд в стране практически ничего не стоит, поэтому подъем всех моих стройматериалов вышел в 1300 лари (540$).
Сказал людям, что заплачу 1200 лари и в конце накину 10% бонусов, если все сделают быстро и без проблем. Ведь все равно работяги стали бы просить накинуть дополнительно денег в конце работы на чай (особенность менталитета), а так сразу решил этот вопрос.

На Кавказе и на Ближнем Востоке в конце любой договоренности всегда просят дополнительной оплаты, поэтому в самом начале следует занизить цену работы, а потом сделать надбавку и тогда вроде как будете выглядеть щедрым человеком, что автоматом добавит вам уважения в глазах ваших партнеров.

Также, никогда никому не доверяйте, кроме себя самого. Люди в любой ситуации при наличии такой возможности обязательно постараются вас подставить, а все разговоры на тему совести и чести на самом деле простая болтовня. Так произошло и со мной.

Привел 10 работяг к дому и предупредил, что они должны поднять стройматериалы на 14 этаж по лестнице, а лифтом пользоваться строжайше запрещено. Мне покивали в ответ и заверили, что все поняли, после чего приступили к работе.

Поначалу следил за ними, но потом мне понадобилось дойти до газовой компании и взять кое-какую бумажку, поэтому оставил свою бригаду и пошел по делам. Мой поход длился не долго, т.к. буквально через несколько минут я получил звонок на свой сотовый от старшего по дому, который ругался, что мои работяги ездят на лифте с блоками.

Позвонил работникам, а они мне говорят, что лифт стороной обходят и только лестница их лучший друг. В чем дело, не понятно и пришлось мне возвращаться обратно.

Вернулся, провожу допрос работяг, а они смотрят мне в глаза и клянутся, что в лифт даже не заходили. Старший же по дому и находящийся здесь же лифтер, сообщают, что моя бригада весь лифт загадила цементом и застряла там вместе с грузом из-за чего пришлось вызывать мастера.

Оказалось, что эти засранцы загрузили в лифт с грузоподъемностью в 400 кг около 800 кг, после чего лифт встал. Не стал во всем этом разбираться и сказал, что отдам старшему по подъезду за уборку лифта 100 лари, которые хотел добавить этих врунам бонусом. Вот такие дела, люди врут в глаза и не краснеют.

Однако, проблемы на этом не закончились, т.к. предстоял еще разговор с недовольными соседями мужчинами, которых набежало человек этак 20. Вышло так, что я в этот момент отошел, а за рабочими следила моя подруга.

Когда ей надоели их крики и терпеть их больше не было никаких сил, она прямым текстом послала их всех к ебеням и пригрозила звонком в полицию в случае, если этот галдешь не прекратится.

Мужики от такого поворота сильно офигели, но когда подруга достала мобильник и стала набирать 112, то говорливые соседи замолчали и сказали, что она их не верно поняла, т.к. они всего лишь хотели поговорить.

Следует отметить, что в силу грузинского менталитета так разговаривать с мужчинами может только женщина, а если бы на ее месте был я, то закончилось бы все очень плохо и скорее всего телесными травмами. Конечно, потом бы всех увезли в полицию и они наверняка бы предлагали деньги за отзыв заявления, но вред здоровью уже не вернешь, так что зачем обострять.

Мужчине в такой ситуации следовало бы сказать, что с рабочими он разберется и лифт будет вычищен, после чего принести свои извинения. Далее, не обращая внимание на крики, повернуться и покинуть место разборок.

Соседи, кстати, вполне нормальные люди, но в Грузии так принято, что все насущные вопросы решаются со звонкими криками. Что поделать, менталитет такой, любят они покричать.

К слову сказать, вечером мужики которые кричали пришли мириться, объяснив это тем, что они дескать погорячились. Дело все в том, что ранее лифт уже ломали незадачливые строители, а расходы по его ремонту всегда ложатся на жильцов, что их сильно расстраивает.

7. Украденный электросчетчик

Стройматериалы были подняты в квартиру и работа по ремонту закипела. В этот самый момент я с удивлением узнал, что оказывается у моей квартиры в щитке нет электрического счетчика — его просто украли. Рабочим же требовался свет, чтобы можно было трудится вечером.
Стал выяснять, куда же делся мой счетчик и первым делом наведался к старшему по подъезду, который и сообщил мне, что он ничего по этому вопросу не знает. Ну что же, значит нужно звонить в электрокомпанию.

Набираю номер и узнаю, что они тоже абсолютно не в курсе вопроса, а следовательно придется мне приобретать новый счетчик и устанавливать его.

Однако, тут выясняется, что даже если я его приобрету, то ставить самостоятельно прибор нельзя, т.к. этим может заниматься только электрик электрокомпании, который также записывает номера счетчиков.

Вот тут и началась бюрократическая волокита, т.к. по правилам компании установка счетчика занимает 35 рабочих дней. Свет же в квартире нужен был прямо сейчас, ведь рабочие не могут ждать. В общем, походы из кабинета в кабинет результата не принесли и сроки сдвинуть не удавалось.

Тогда, я решил, что на грузинскую бюрократию нужно натравить грузинскую полицию и тут же написал заявление о краже счетчика.

Органы взялись за дело серьезно и сразу составили протокол, но тут неожиданно нарисовался старший по дому, ранее заявлявший, что про счетчик ничего не знает и смущенно признался, что он был скручен электриком.

Далее, этот грузинский товарищ объяснил полиции, что между ним и электриком есть уговор по которому в случае отсутствия в квартире жильцов в течение длительного времени, счетчики снимаются и переносятся для использования в другие дома. Тот же факт, что за свой счетчик при сдаче дома я заплатил, никого по видимому не волновало.

Раз такое дело, то я сообщил полицейским, что данная схема фактически означает, что старший по дому в сговоре с электриком обворовывают электрокомпанию. Полицейские быстро набрасали протокол и попросили виновника расписаться. Однако, старший по дому в этот момент быстро отвел меня в сторону и пообещал, что завтра же счетчик будет на месте, если я отзову заявление.

Тут я понял, что из данной ситуации можно извлечь выгоду, раз уж все так закрутилось. Поэтому, сообщил старшему, что заявление то я заберу, но раз мне пришлось так напрягаться, то пусть и он мне поможет и когда рабочие в моей квартире начнут с шумом штробить стены, то его задача будет состоять в том, чтобы успокоить жильцов.

Кроме того, его помощь будет не лишней и в других вопросах. Я же, в свою очередь, не останусь в долгу и за доброту расплачусь с ним в разумных пределах. В общем, ситуация разрешилась и можно было работать дальше.

А несколько позже я узнал, что у грузинских электрокомпаний есть негласное правило, которое предписывает снимать счетчики во всех нежилых квартирах. Причем делается это в интересах собственников квартир для того, чтобы приехав после долгого отсутствия, хозяева не были удивлены внезапно образовавшимся долгам за электричество, которое не пойми кто от их имени использовал.

8. Проводка и установка газа

Есть мнение, что в Грузии устранили существовавший ранее беспредел, связанный с коррупцией и если честно, то я был с ним согласен. Поэтому, когда мне потребовалось провести в одну из квартир газ и газовщики, пожаловавшись на маленькую зарплату, предложили накинуть им 100 лари (40$) для быстрого решения вопроса, то меня это повергло в шок.
Люди в Грузии в целом довольно простые и добрые, подлость и хитрожопость — это не те черты характера, которые встречаются среди них. В случае обмана армянин начнет ругаться и строчить жалобы, чеченец «перережет горло», ну а грузин просто разведет руками и признает, что его надули.

Проблема у меня возникла с рабочими нефтегазовой компании Socar, которая имеет азербайджанские корни и поставляет газ грузинам. На мой взляд, именно такого рода фирмы из Азербайджана и принесли на грузинскую землю коррупционный бардак и свою специфическую деловую этику.

Связавшись с операторами колл-центра компании я понял, что через них проблему не решить. Socar имеет стильный офис в центре Батуми, который хорошо охраняется и к начальству кого попало там не пускают, поэтому пришлось начать с фирмой «войну».

Проводка и подключение газа в квартиру в Батуми обошлись мне в 518 лари (210$), которые были уплачены в кассу Socar. Сотрудники дали мне клятвенное обещание выполнить подключение в течение 2-х недель, но время шло, а работы так и не начинались.

Позвонил в колл-центр и мне сообщили, что из-за снегопада (шел 3 дня) сроки сдвигаются и вот вот их сотрудники меня подключат. Делать было нечего и я в ожидании работ решил почитать договор, чтобы в случае чего быть подкованным в споре.

В договоре же черным по белому на грузинском языке было отмечено, что работы компания может выполнять в срок до 40 дней, а это значит, что пока время не вышло, бодаться с ними бессмысленно. Поэтому, запасся терпением и стал ждать.

Сорок дней пролетели, а работы, как я и ожидал, даже не начались. Звнок в сервисный центр опять ничего не дал, т.к. девочки операторы в очередной раз пообещали все подключить в ближайшее время.

Мои объяснения, что каждый день задержки установки газа приносит мне убытки равные аренде квартиры, девушек не впечатлили и их ответ остался прежним: «Все понимаем, газовщики посетят вас завтра в 10:00». В общем отвечают так, чтобы свести конфликт на нет и отделаться от назойливого клиента, а сами прекрасно знают, что бригада никуда завтра не поедет.

Некоторые мои знакомые, узнав о моей ситуации, сообщили мне, что бывали случаи, когда компания Socar не смотря на сроки прописанные в договоре, выполняла свои обязательства по установке газа только через полгода.

Такое положение дел мне порядком надоело и я решил действовать иначе. Понимая, что звонить в поддержку бесполезно, а кричать в офисе с охранниками бессмысленно, решил создать такую ситуацию при которой им самим бы пришлось ускорить работы.

Оказалось, что сотрудники фирмы и есть ее слабое звено на которое следует надавить. Ведь азербайджанцы в целях экономии денег, собрали свои монтажные бригады из мужиков не особо образованных и профессиональных.

Зарплата у них копеечная, а мотаться по точкам приходится целый день и многим это сильно не нравится. Поэтому, работяги зарабатывают на сроках установки, которые они могут устанавливать по своему желанию, компенсируя таким способом низкую оплату труда.

Вышло так, что как то возвращаясь от друзей и спускаясь в лифте, мне посчастливилось ехать в нем вместе с монтажниками Socar. Работяги обсуждали свою зарплату и я успел расслышать, что им платят 400 лари в месяц, но при этом приходится мотаться целый день. Данная информация могла оказаться мне полезной, поэтому я ее запомнил.

Вернувшись домой, сразу же набрал номер бригады газовщиков, включил запись разговора на своем телефоне и поинтересовался у них, когда же мне наконец то проведут газ. Ответ не стал сюрпризом, т.к. даже не выяснив мой абонентский номер, мне опять сообщили, что приедут завтра в 10 часов.

Тут я и сделал свой ход и посочувствовал своему оппоненту, дескать у вас так много работы, а компания платит вам всего лишь 400 лари за такой тяжелый труд. На резонный вопрос газовщика, какое мне дело до их зарплаты, я между делом сообщил ему, что за такую сумму наверное очень не хочется кататься по клиентам.

Наживка была проглочена и глуповатый мужик, который еле еле владел русским, сообщил мне, что «умные» клиенты знают, что всего то 100 лари «творят чудеса». Тут я не мог удержаться и спросил, зачем мне платить еще 100 лари, если я уже заплатил 518 лари фирме?

Монтажник тему развивать не стал и рявкнув, что он уже все сказал, положил трубку. Я же, проверил запись разговора и понял, что теперь то все козыри у меня на руках.

С помощью моих грузинских друзей сделал перевод своего письма к Socar на грузинский язык и там очень кратко описал сложившуюся ситуацию, после чего дал компании 48 часов для исполнения их обязательств по установке газа. В случае не исполнения моих требований, пообещал фирме обратиться с иском против нее в Батумский городской суд.

Далее, направился в сервисный центр и попытался попасть к начальнику, но меня ожидаемо не пустили. Я не расстроился, а просто взял талончик на посещение и когда подошла моя очередь, уже не стал просить установить мне газ, а передал сотруднику письмо с просьбой расписаться в его получении.

Сразу предупредил девушку с которой вел диалог, что если они не распишутся, то я сразу же вышлю им это письмо заказным уведомлением по почте, а это в свою очередь автоматически будет означать, что они все получили. Девушка ознакомилась с письмом, недовольно улыбнулась и сказала мне, что высылать ничего не нужно, они и так все установят завтра в 10 утра.

Хорошо, сказал я, только все равно распишитесь в получении письма, а завтра буду вас ждать. Девушка опять улыбнулась и попросила подождать, после чего набрала чей то номер. Сорок минут спустя, мне наконец то сообщили, что завтра, честное пионерское, все будет сделано. Ну хорошо, подождем.

Я вышел из офиса компании и по пути домой стал думать, как же лучше всего составить иск против Socar, тем более, что жил я очень близко с городским судом и завтра можно было бы прямо с утра это сделать.

Тут раздался звонок на моем сотовом и рабочие, которые делали ремонт в моей квартире, сообщили мне, что только что их посетили газовщики из Socar, которые в спешке стали сверлить стену и заниматься проводкой газа. Меня разобрал смех — испугались все таки.

Приблизительно еще через полчаса, мне позвонил какой то начальник из газовой компании и сообщил, что увидел мою жалобу на их фирму, но не понимает в чем собственно дело, ведь газ в квартиру уже провели. Просто удивительно, какое совпадение.

Между делом сообщил ему, что мне из-за нерасторопности их газовщиков пришлось жить на съемной квартире и тратить деньги, т.к. в свою я вселиться не мог из-за отсутствия газа, а следовательно и горячей воды с отоплением. Начальник моментально извинился и сказал, что они произведут мне возврат 50% уплаченной им за установку газа суммы в качестве компенсации.

К моменту, когда я наконец то вернулся в квартиру, то увидел, что газовщики свою работу действительно выполнили. Вот как оказывается, без хорошего пинка под зад, работать люди совсем не хотят.

9. Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Когда ремонт закончился (работники сделали все замечательно и без нервов), началась подготовка квартиры к сдаче и это были самые тяжелые дни. Вроде бы квартира полностью готова, но закупка домашней утвари (холодильник, микроволновка, телевизор, стулья, столы и т.д.) сильно выматывает и голова просто идет кругом.

Обстановку квартиры формировал с учетом того, что жить в ней будет максимум 3-ое постояльцев. Купил две кровати, одна из которых была двуспальной 160×200, а другая односпальной 90×200.

С покупкой матрасов пришлось поломать голову, т.к. оказалось, что грузины очень любят спать на мягком и при этом чем сильнее провисает пятая точка, тем лучше. Именно поэтому, ассортимент грузинских магазинов состоит преимущественно именно из таких моделей.

Поэтому, пришлось искать магазин, в котором можно было бы приобрести нормальный матрас с ортопедическими свойствами. Таковой отыскался довольно быстро — это оказался турецкий магазин, который торговал нужными мне матрасами изготовленными в Турции.

Также в квартиру решил купить и кресло-кровать, т.к. бывает что жилье снимают семьи из 3-4 человек и разнообразие мебели в этом случае поможет чувствовать им себя более комфортно.

В процессе покупки мебели понял, что лучше заказывать ее у столяров, т.к. в этом случае она получается и качественнее и дешевле, что мне как собственнику только выгоднее.

Закупил для гостей и чай аж 3-х разных видов, чтобы придя домой после прогулки вечером, они не думали где его искать, а могли спокойно заварить и отдохнуть.

10. О жизни в Батуми

Я не снимал жилье, а на постоянной основе жил в одной из своих квартир, которая располагалась в высотке на улице Лермонтова, в одном километре от батумской набережной. Рядышком были магазины эконом класса «для своих» и довольно уютные кафешки.
Что касается общения, то в этом плане Батуми не лучший выбор. Город не является центром интеллектуальной и культурной жизни страны, в отличии от того же Тбилиси.

Деньги в город текут через порт и благодаря туристам, которые наезжают в большом количестве в курортный сезон с мая по сентябрь. В эти несколько месяцев в Батуми не протолкнуться, но как только сезон заканчивается, то улицы словно вымирают на 8 месяцев.

С одной стороны это хорошо, т.к. поработав летом на организации аренды квартир, можно наконец то расслабиться и отдохнуть. Однако, скоро приятная погода заканчивается и в город приходит дождливая, промозглая пора, которая нагоняет скуку.

Вот так, гуляя по безлюдным улицам и набережной с кучей закрытых кафе, приходится коротать в одиночестве время, т.к. все знакомые не желая скучать в дождливом городе, уже давно укатили в свои страны до следующей весны.

Когда я впервые остался в Батуми на зиму, то старался не грустить от постоянных дождей и тишины. Решил покататься по стране, но Грузия — это территория гор, а зимой там полно снега и особо никуда не проедешь. Так меня захватила страшная тоска и в результате, оставшиеся зимние месяцы я безвылазно сидел за компьютером дома.

В последующие годы, умудренный опытом, я просто закрывал все квартиры в начале октября и собрав свои вещи, отправлялся путешествовать куда глаза глядят.

11. Расходы и доходы от сдачи квартир в аренду

Квартиры в 2012 году наконец то были готовы к сдаче и разместив объявления на Airbnb, я пустил в свою недвижимость первых жильцов. Сначала жилье сняли индусы, потом белорусы, затем русские и наконец молодая пара из Азербайджана.
Бронировали мои квартиры массово и поток заявок растянулся аж до октября месяца. Сильно помогло этому то, что конкуренции по жилью в Батуми на сайте Airbnb в то время практически не было, т.к. квартир на весь город предлагалось штук 20.

Что касается цен, то в 2012-2015 годах студию находящуюся в одной из башен на берегу моря, можно было сдавать в среднем за 60$ в сутки и при этом она всегда имела постояльцев.

Так как у меня на Airbnb был статус отличного хоста и хороший авторитет, то все 4 мои квартиры всегда были загружены и приносили мне около 10 тыс. долларов в месяц, что по тем временам было очень хорошо.

Однако, рынок на месте не стоял и желающих заработать на недвижимости становилось все больше и больше. Количество квартир под сдачу в поиске Airbnb возросло до нескольких тысяч, а рекламных агентств, число которых по началу было не больше 5 штук, возросло до сотни.

Таким образом, всего то за каких то 5-6 лет конкуренция в бизнесе выросла в разы, что незамедлительно сказалось на издержках и прибыли. В 2017 году суточная цена сдачи снизилась до 45$, а в 2018 вообще упала до 35$ и это как оказалось не предел, т.к. в 2019 году был взят новый минимум равный 25$.

Многие могут сказать, что 25-30$ в сутки — это очень даже не плохая сумма. Однако, следует учитывать и то, что расходы на коммунальные услуги за 6 лет выросли как минимум втрое, а если добавить к ним уборку, стирку белья, замену расходных элементов (лампочки, краны, посуда и т.д.) и периодический косметический ремонт, то окажется, что денег совсем не остается.

В результате, только себестоимость сдачи скромной студии в Батуми, расположенной недалеко от побережья, стала выходить в районе 17$ в сутки, если считать в среднем за год.

Исходя из этого, получается, что чистый доход от сдачи квартиры в аренду выходит долларов 10 в сутки и это еще не считая налогов, которые для иностранцев (около 20%) в Грузии больше, чем для местных жителей. Поэтому, рассчитывать можно лишь на 8$ в сутки и долларов на 200 в месяц в течение летнего сезона.

Одна квартира принесет больше головной боли, чем прибыли. Поэтому, желательно для достойного заработка иметь несколько объектов в собственности и все из них сдавать.

Если жилье не будет простаивать, то за месяц с 4-х квартир можно будет зарабатывать около 1 тыс. долларов, тогда за 4 месяца (май-сентябрь) доход составит около 4 тыс. долларов, а вот остальные 8 месяцев никакие доходы вас не ждут.

Кроме того, данные расчеты справедливы только при условии, что вы проживаете в Батуми и сдачу, а также обслуживание своей собственности осуществляете собственными силами. Однако, далеко не каждый человек может вот так просто взять и уехать жить в Грузию и большая часть желающих заработать на квартирах, надеются отдать их кому-нибудь под управление за разумную комиссию.

12. Услуги по управлению чужой недвижимостью за комиссию

В 2012-2015 годах средняя комиссия за управление недвижимостью в Батуми держалась в районе 20% от прибыли с квартиры. Однако, как только конкуренция на рынке обострилась, а расценки на аренду жилья упали, то и комиссия моментально подпрыгнула до 40% прибыли. Заниматься управлением за меньший процент стало просто не выгодно.
Сдавать чужую квартиру за 25$ и брать за это 10% (2,5$), занимаясь при этом полным сопровождением (стирка белья, починка разных поломок, встреча и отправка туристов) — таких дураков на рынке нет.

В Батуми существует множество фирм, которые занимаются сдачей жилья в аренду, но к сожалению, доверять можно лишь малому числу из них. 90% этих контор — это безответственные бездельники, среди которых встречаются и откровенные мошенники.

Многие иностранцы отдавали свои квартиры под управление девушкам с Украины за комиссию в 10% от прибыли, а потом удивлялись, почему в их квартирах появлялись притоны с проститутками.

После пары месяцев проживания таких жильцов, квартиры становились похожи на свалку с мусором, а органы правопорядка ставили владельца жилплощади на заметку как лицо потворствующее проституции. Ясно, что при такой сдаче, доход от собственности болтался где то в районе нуля.

Также, периодически собственникам жилья некие странные дамы предлагали взять их квартиру в аренду на весь сезон по цене в 500$, а затем не долго думая, выставляли объект на Airbnb. Естественно, жильцов они не проверяли и за квартирой не следили, что в конечном счете приводило к убыткам для собственников в виде разгрома жилплощади и им приходилось вкладываться в ремонт.

13. Конец арендного бизнеса и продажа квартир в Батуми

В конце концов, в 2017 году я решил продать всю свою недвижимость в Батуми (это заняло полгода) и покинул Грузию. Причины, по которым я так поступил, были следующими:

1. Снижение цен на недвижимость. Четыре квартиры, которыми я владел в Батуми, начиная с 2011 года планомерно падали в цене. Город активно застраивался и в какой то момент предложение превысило спрос, что сразу стало сказываться на ценах.

   Поначалу, цены падали по 1-2% в год и это было терпимо, но в 2017 году произошел настоящий обвал рынка недвижимости. Сегодня (2019 г.), квадратный метр жилой площади стоит в 2 раза меньше, чем он стоил в 2011 году.

   Например, если взять башни «Орби» расположенные на набережной, то цена за квадратный метр в них в 2011 году составляла 2 тыс. долларов, а теперь больше 1-1,2 тыс. долларов за м² никто в них не даст. Точно также цена недвижимости упала и во всех остальных районах Батуми.

   Мне в принципе повезло, т.к. я успел избавиться от своих квартир лишь чуточку дешевле, чем брал их в 2011 году. Прибыль же полученная от их сдачи в аренду за все это время, покрыла мои потери и даже вывела в небольшой плюс;

2. Город превратился в частично заброшенную стройку. Отсутствие должного государственного контроля за строительством, привело к тому, что возводимые здания стали располагаться в хаотичном порядке, что сильно подпортило вид прекрасного Батуми.

   Некоторые инвесторы не потянули возводимые объекты и просто бросили их на стадии 3-5 этажей. Теперь, эти уродливые бетонные конструкции, коих в городе насчитывается около 50, возвышаются повсюду, а вокруг них располагаются горы строительного мусора;

3. Отсутствие сопутствующей инфраструктуры у новых объектов. Застройщики ведущие свою деятельность в Батуми, особо не заморачивались развитием инфраструктуры, а выкупив землю пытались втиснуть в нее максимально возможное количество квартир для продажи.

   Благодаря такой политике, теперь у большинства построенных в городе зданий нет детских площадок, парковок, а также мест для отдыха и прогулок. Жители же этих высоток на 20-50 этажей, вынуждены искать место для стоянки машины в соседних дворах, посещать супермаркет за 3 улицы от дома, а чтобы найти детскую площадку, устраивать себе прогулку на пару километров;

4. Здания строятся без соблюдения строительных норм (СНИП). Качество возведенных строений оставляет желать лучшего, а о безопасности и говорить не приходится. Через несколько лет после сдачи объекта, большинство домов теряет свой товарный вид, а у некоторых наблюдается осыпание штукатурки, разрушение балконов и обрыв лифтов;
5. Ужесточение законодательства в области миграции и налогов. Грузинское руководство на протяжении множества лет позволяло туристам делать в Батуми все, что им заблагорассудится. Можно было без особых проблем приобретать дома, квартиры и зарабатывать ни о чем не думая и по большому счету не особо волнуясь об уплате налогов, т.к. никого за это не карали.

   Благодаря крайне либеральному законодательству, можно было не имея визы, жить в Грузии круглый год и ни о чем не волноваться. Это привело к тому, что страну наводнили многие тысячи представителей разных стран (турки, иракцы, африканцы и т.д.), а денежные потоки создали серьезную зависимость от Азербайджана и Турции.

   Иностранцы везли свои денежки и расслаблялись на пляжах Батуми думая, что такое положение дел лишь следствие широты грузинской души. Однако, ничто не вечно под луной и пришло время ужесточения законодательства.

   Начиная с 5 июля 2019 года для того, чтобы получить ВНЖ, придется вложить в Грузинскую экономику сумму в 100 тыс. долларов и не меньше. У некоторых могут возникнуть вопросы о необходимости ВНЖ, ведь в стране и так можно находиться неограниченное время и игнорировать уплату налогов.

   Но не все так просто и наверняка следующий шаг грузинского правительства будет состоять в том, чтобы ограничить сроки пребывания на своей территории. Например, взять пример с Совета Европы в области иммиграционных правил и ввести лимит в 90 дней в полугодие.

   Данные нововведения планируется ввести через 1,5 года, т.е. уже в 2021 году. Что будет в таком случае делать типичный иностранец имеющий в собственности парочку квартир и сдающий их в аренду?

   Если сроки нахождения в собственной квартире будут ограничены 3 месяцами, то весь ваш арендный бизнес, который вы долго взращивали, просто рухнет и придется подбирать себе новое место проживания.

   Есть конечно вариант создать фейковую «контору» по болгарскому варианту и показывать по ней близкий к нулевому оборот, но если посчитать расходы на грузинских адвокатов, которым придется платить за регистрацию и сопровождение юридического лица в налоговой, то выйдет 600-800$ в год дополнительных затрат;

6. Геополитические риски. Грузия очень маленькая страна с минимальным геополитическим весом, вся ее экономика зависит от экспорта в соседние страны и туристов из них. При этом, государство находится в очень не спокойном регионе, который является зоной конфронтации ее сильных соседей.

   Поэтому, любое неверное движение политического руководства Грузии, может вызвать ответ ее партнеров, который в силу зависимого положения страны, наверняка нанесет серьезный урон ее экономике. Самое же опасное здесь то, что возникновение такой ситуации сложно спрогнозировать и возникнуть она может совершенно неожиданно.

Сначала, 80% квартир в Батуми приобретали исключительно украинцы, белорусы и русские. Однако, к 2018 году их потеснили жители ближневосточных стран (Турция, Ирак, Иран и ОАЭ), которые стали скупать 70% всей недвижимости.

Турки и арабы буквально устроили нашествие на этот черноморский город и теперь его улицы стали похожи на какой то арабский базар, а стройки все ширятся и ширятся. Все они приезжают в Батуми и покупают себе жилье для того, чтобы отдыхать в казино и снимать бюджетных по их меркам грузинок.

Таким образом, если посмотреть на ситуацию в целом, учесть экономический спад в стране, рост расходов на содержание недвижимости, падение доходов от сдачи квартир в аренду и намечающуюся в будущем беготню по различным инстанциям, то получится, что ваш арендный бизнес будет болтаться вокруг нулевого дохода или же вообще станет убыточным.

14. Выводы о заработке на недвижимости

Всегда смотрел со снисходительной улыбкой на тех, кто поддавшись всеобщей истерии начинает лихорадочно приобретать недвижимость в Испании, Черногории, Чехии, Болгарии, Кипре и других «горячих» странах. Желающие быстро обогатиться за счет перепродажи квартир, чаще всего даже не понимают, что влезают в обыкновенную пирамиду.
Когда на рынке наблюдается ажиотаж на протяжении 7-10 лет и люди массово вкладываются в квадратные метры надеясь заработать, то можно смело утверждать, что конец уже близок и ввязываться в такое дело слишком опасно.

К примеру, все мои знакомые, которые приобрели себе недвижимость на горячем рынке за границей с целью заработать, до сих пор (2011 г.) пытаются свести концы с концами, т.к. даже в ноль выйти у них не получается. Они сочли бы за счастье, если бы удалось выручить хотя бы 80% от той цены, которую им пришлось заплатить при покупке собственности в 2005-2006 годах.

Можно также посмотреть на Болгарию в качестве иллюстрации вышесказанного. Недвижимость там следовало покупать не год и не пять лет назад, а приблизительно в 2002 году, когда можно было приобрести в Софии однокомнатную квартиру за сумму в районе 20 тыс. долларов. Сейчас же такая собственность обойдется в 100 тыс. долларов и цена относительно стабильна в последние 5 лет.

Дешевой же болгарская недвижимость была до вступления страны в ЕС, пока болгары не получили безвиз и не стали присылать деньги от своих заработков домой, пока не пошли в страну инвестиции на несколько миллиардов долларов.

Вот именно до этого момента и нужно было инвестировать в квартиры, а не тогда, когда в страну стали заливать деньги и покупательская способность населения увеличилась, потянув за собой стоимость квадратных метров.

Сейчас в различных СМИ наблюдается очень большое количество рекламы грузинской недвижимости, ее активно пытаются продать как в РФ, так и в зарубежных странах. Однако, как свидетельствует опыт моих знакомых, которые до сих пор (2019 год) не могут избавиться от своих грузинских квартир, рынок буквально встал и покупать себе сейчас недвижимость в Батуми точно не стоит.

Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2021 году

Стоимость услуг по оформлению патента на сдачу в аренду недвижимости

Где и как оформить патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду в Москве, Московской области и других регионах России 

в 2021 году. Как рассчитать налоги на аренду

Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости

• паспорт гражданина РФ

• ИНН

• ОГРНИПтрации ИП

• свидетельство о собственности на недвижимость, либо выписка из реестра ЕГРН

​

Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально, Вы должны заключить с арендатором недвижимости договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду

Варианты налогообложения при сдаче недвижимости в аренду

1. Платить 13% от дохода, в качестве физического лица и ежегодно подавать в ИФНС налоговую декларацию о доходах

2. Зарегистрироваться в качестве самозанятого лица (только для жилой недвижимости) и платить 

• 4% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость физическому лицу

• 6% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость юридическому лицу

 3. Зарегистрироваться в качестве ИП

• платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность

• купить патент на сдачу недвижимости в аренду (все налоги включены в стоимость патента) и не вести налоговой отчетности

Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?

Заранее известного ответа не существует, Вы можете сделать расчет и выбрать наиболее выгодную для Вас систему налогообложения 

Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду

Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения

Освобождение ИП на патенте от налогов

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:

Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …

Налоговая отчетность при патентной системе налогообложения

Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

​

Срок оформления патента для ИП

Патент оформляется в ИФНС в течение 5 рабочих дней. При этом день подачи заявления на патент и день выдачи патента в этот срок не входят

Срок действия патента для ИП на аренду недвижимости

Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

​

Онлайн касса и патент

Владельцы патентов на сдачу в аренду недвижимости освобождены от использования кассового аппарата

Порядок оплаты патента для ИП на аренду недвижимости

Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент

• до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента

• более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания

​

Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости

Стоимость патента зависит от

• вида недвижимости (жилое или нежилое помещение)

• размера недвижимости сдаваемой в аренду в м. кв.

• района расположения недвижимости (только для Москвы) 

​

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут сдавать недвижимость как физическим так и юридическими лицам

Звоните и мы поможем Вам:

• рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант 

• оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости

• подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области

Расчет стоимости патента произведен на основании Закона Московской области №231/220-ОЗ от 30.11.2020 г. «О внесении изменений в закон Московской области «О патентной системе налогообложения на территории Московской области»

​

Правила расчета стоимости патента для ИП  

Итоговая стоимость патента для ИП при сдаче в аренду недвижимости рассчитывается по формуле

Стоимость патента = Б + (Pм х (Пф – Ппр), где:

Б – базовая стоимость патента 

Pм – стоимость патента на 1 кв. м площади, из группы показателей, к которой относится ИП

Пф – фактическая площадь сдаваемых ИП в аренду

Ппр – максимальное значение количества квадратных метров, из из группы показателей, предшествующей группе показателей, к которой относится ИП

БАЗА ЗНАНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ. СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Полное руководство по бизнес-лизингу

Есть ли разница в цене между бизнесом и личным лизингом?

LLC, корпорации, S-Corps, партнерства и индивидуальные предприниматели имеют право арендовать автомобиль через свой бизнес. В большинстве случаев нет разницы в цене между бизнесом и личным лизингом.

Однако иногда производители предлагают специальные цены только для предприятий, что может привести к выгоде от аренды через предприятие.Кроме того, лизинг через ваш бизнес также может иметь значительные налоговые последствия. В конце концов, вам следует проконсультироваться со своим бухгалтером для получения конкретных указаний относительно рентабельности каждого варианта и того, что лучше всего подходит для вашего бизнеса.

Где Carlease.com получает автомобили?

Как и в случае с дилерским центром, все наши автомобили поставляются или закупаются через национальную сеть партнерских дилерских центров.

Что делать, если я не вижу точной модели, которая нужна моему бизнесу?

В редких случаях, когда вы не видите именно тот автомобиль, который вам нужен, сообщите нам об этом! Мы предлагаем высококонкурентные лизинговые решения для всех марок и моделей.Хотя мы делаем все возможное, чтобы наш веб-сайт оставался максимально точным, мы постоянно заключаем новые соглашения с дилерами и производителями. Просто позвоните нам, и мы постараемся понять ваши потребности и предложить решение.

На что следует обратить внимание при выборе между арендой с открытым и закрытым концом?

Есть несколько различных соображений, которые следует учитывать при выборе наилучшего типа аренды для вашего бизнеса. К счастью, ваш Карлес.com эксперт по бизнес-лизингу будет с вами на каждом этапе пути. Мы будем работать с вами, чтобы отфильтровать ваш собственный профиль автопарка, задав такие вопросы, как:

• Каковы ваши модели вождения и общее использование автопарка?
• Не склонен ли ваш бизнес к риску или вы можете допускать значительный риск?
• Насколько ваш бизнес будет вовлечен в управление автопарком?
• Сгенерируют ли потребности вашего бизнеса в составлении бюджета, движении денежных средств и бухгалтерском учете конкурентное преимущество от одного типа аренды?

Почему бы просто не пойти в автосалон?

Дилерские центры — отличные решения для розничной торговли.Однако бизнес-лизинг требует значительного опыта в данной сфере. На Carlease.com мы поможем вам увидеть полную картину и убедимся, что вы понимаете плюсы и минусы каждого жизнеспособного выбора. Кроме того, Carlease.com позволяет делать покупки всех производителей и финансистов; в то время как большинство дилерских центров ограничивают ваши возможности одним производителем.

Сколько требуется для первоначального взноса по лизингу бизнеса?

На сайте Carlease.com мы можем адаптировать ваш авансовый платеж или первоначальный платеж в соответствии с вашими потребностями.Как правило, чем выше ваш авансовый платеж, тем меньше ежемесячный платеж по аренде предприятия.

Почему арендные платежи меньше финансовых?

Когда ваша компания приобретает автомобиль в рамках традиционного финансирования, вы оплачиваете полную согласованную стоимость автомобиля в течение срока ссуды. Напротив, бизнес-аренда требует, чтобы вы заплатили только за амортизацию транспортного средства, которое является частью транспортного средства, которое использует ваш бизнес.

Каков срок аренды?

Большинство договоров аренды бизнеса составляют от 24 до 48 месяцев.Однако специалисты по бизнес-лизингу Carlease.com будут тесно сотрудничать с вами, чтобы понять ваши потребности и цели. Тогда мы сможем предоставить объективное предложение на основе предоставленной вами информации о наилучшем сроке аренды.

Кто отвечает за страхование арендованного автомобиля?

Когда ваша компания сдает в аренду автомобиль, вы несете ответственность за наличие надлежащего страхового покрытия.

Почему мой бизнес должен сдавать в аренду на Carlease.com?

Carlease.com специализируется на бизнес-лизинге.Наши знания и опыт позволили нам установить прочные отношения с производителями, дилерскими центрами и наиболее известными лизинговыми и финансовыми компаниями.

Кроме того, наша приверженность к объему продаж позволяет нам договариваться о лучшей скидке, так что вы получите самые конкурентоспособные специальные предложения на автомобили и привлекательные цены, доступные на рынке.

Принимает ли Carlease.com обменные автомобили?

Если у вашего предприятия уже есть парк транспортных средств, которым вы владеете, мы можем принять ваш существующий автопарк «на продажу».«Мы применим любой положительный капитал, который у вас есть, к вашей следующей аренде.

Мы отказываемся от программы корпоративных автомобилей, какое лучшее решение?

В Carlease.com мы специалисты по бизнес-лизингу и предлагаем многолетний опыт помогая владельцам бизнеса управлять своей программой надбавки на автомобили. Мы всегда советуем предприятиям сначала ознакомиться с марками и моделями, которые будут работать лучше всего.

После того, как вы сузили список, мы рекомендуем вам позвонить нам! Мы приложим десятилетия опыт бизнес-лизинга, который поможет вам успешно двигаться вперед.

В отличие от других решений по лизингу автомобилей для бизнеса, мы обладаем универсальностью, чтобы удовлетворить уникальные потребности вашего бизнеса, поскольку мы не привязаны к одному или двум конкретным производителям. Поскольку мы предлагаем автомобили всех производителей, наши решения не зависят от квот производителя. Вместо этого мы руководствуемся тем, что лучше всего для вашего бизнеса и целей.

Почему ежемесячный платеж увеличивается с увеличением количества миль?

Когда вы арендуете автомобиль, вы платите только за ту часть автомобиля, которую будете использовать.Если вы ожидаете, что ваши сотрудники будут проезжать большее количество миль, они теоретически будут использовать больше транспортного средства. Кроме того, большее количество миль приведет к более быстрой амортизации автомобиля, что снизит его рыночную стоимость.

Сколько миль в год я могу выбрать для своей бизнес-аренды?

Каждый раз, когда вы начинаете аренду, вы соглашаетесь проехать определенное количество миль. В зависимости от выбранного вами поставщика финансовых услуг, пробег может составлять от 5000 миль в год до 50 000 миль в год по договору аренды с закрытым концом.Однако при бессрочной аренде предлагается гораздо больше гибкости.

Могу ли я приобрести автомобили по окончании срока аренды?

Одним из наиболее привлекательных аспектов лизинга транспортного средства является возможность покупки по окончании лизинга. В начале аренды вы узнаете остаточную стоимость автомобиля, по которой вы можете приобрести автомобиль в конце.

Что нужно знать перед подписанием коммерческой аренды

• Исследование — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия.В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
• Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
• Укажите подробную информацию о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения.«Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Обычно они более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда дело доходит до условий переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие заключается в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды арендатор очень часто платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »особенно важна, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площадей на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Ханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у той же группы клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование области, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце. Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выплачивают свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи собственнику здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучить законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

« В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. — Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана ».

Также важно изучить основы окружающей среды. — сказал Гумерселл, — сказал Гумерселл, прежде чем подписывать законы, касающиеся собственности. Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды проявите должную осмотрительность в отношении собственности.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть некоторые ключевые моменты, о которых следует помнить, когда вы пересматриваете свой договор аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Спросите у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

• Страхование
• Налоги на недвижимость
• Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
• Ремонт
• Безопасность
• Парковка
• Местные законы о неудобствах (шум или запах)
• Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
• Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:
Передаточная структура. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору, как только все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, который указан в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе перечислены все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатора. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вы должны быть знакомы, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы о коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает гарантийный депозит и двухмесячную арендную плату. Согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне, средняя стоимость составляет около 4000 долларов.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить широкий спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует домовладельцам достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде арендодатели часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Варианты аренды для бизнеса | Малый бизнес

Если у вашего бизнеса нет большого капитала и сильной базы доходов, ваша компания должна сдавать в аренду свои коммерческие помещения. Как и в случае с жилой недвижимостью, у коммерческой аренды есть свой набор условий и юридических процедур. Вам нужно знать, что имеет смысл для вашего бизнеса, исходя из ваших требований к пространству, финансов и сроков, в которые вы собираетесь занимать помещения.

Фиксированная аренда

Самая легкая и простая из коммерческой аренды — это фиксированная аренда. Вы платите фиксированную арендную плату каждый месяц в течение согласованного периода. Вот и все. Фиксированные договоры аренды, вероятно, предусматривают штрафы за досрочное прекращение, которые включают ответственность за весь срок аренды до тех пор, пока арендодатель не найдет нового арендатора, который заменит вас. По закону домовладелец обязан попытаться сдать помещение в аренду, но нет ничего, что могло бы гарантировать успех. Если вы уверены, что сможете дожить до конца срока аренды, фиксированный договор аренды — хороший чистый и понятный вариант.

Аренда брутто

Аренда брутто очень похожа на аренду квартиры. Арендодатель оплачивает юридические и эксплуатационные расходы на недвижимость, а вы платите арендную плату плюс коммунальные услуги, которые вы потребляете. Договоры аренды на валовой основе обычно включают пункты, позволяющие арендодателю ежегодно повышать арендную плату для учета возросших эксплуатационных расходов.

Step Leases

При поэтапной аренде вы знаете, что ваша арендная плата будет увеличиваться на согласованную сумму в течение срока аренды.Поэтапная аренда обычно заключается в многолетней аренде с ежегодным увеличением. Преимущество поэтапной аренды перед общей арендой заключается в том, что вы заранее знаете, какими будут ваши дополнительные расходы. Недостатком является то, что при аренде брутто может не быть увеличения, а при его наличии — меньше. Поэтапная аренда избавляет от вопросительных знаков, но может быть выгодной сделкой, а может и не оказаться.

Аренда по стоимости жизни

Аренда по стоимости жизни работает аналогично брутто-аренде и поэтапной аренде, только годовое увеличение основывается на формуле, привязанной к факторам стоимости жизни и инфляции.Когда придет время, и арендодатель, и арендатор должны согласовать общую сумму надбавок, потому что они заранее согласовали меры и формулы для расчета надбавок.

Чистая аренда

Чистая аренда бывает трех форм, отражающих различные степени, в которых арендаторы берут на себя расходы по эксплуатации своего здания. Этот вариант аренды наиболее распространен в зданиях с одним арендатором или в зданиях с двумя или тремя арендаторами, таких как склады или штаб-квартиры средних и крупных компаний.

Чистая аренда предполагает принятие на себя некоторых операционных расходов, а иногда и всех расходов по налогу на имущество. Повышение арендной платы связано строго с увеличением фактических эксплуатационных расходов или, по сути, с повышением арендной платы из-за того, что арендодатель переходит к арендатору.

Чистая аренда включает арендную плату плюс налоги на недвижимость и расходы на страхование. Аренда Net-net-net продолжает список расходов арендаторов, добавляя затраты на ремонт и техническое обслуживание. Во всех случаях, если имущество делится с другими арендаторами, расходы делятся пропорционально.

Процентная аренда

Наиболее распространенная в розничной аренде, процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату плюс процент от их ежемесячной выручки. Согласно некоторым вариантам, если доходы превышают определенную сумму, рента полностью зависит от процента от прибыли. Это позволяет арендодателю более эффективно использовать успехи арендатора.

Ссылки

Писатель Биография

Эрик Фейгенбаум начал свою карьеру в печатной журналистике, став главным редактором «The Daily» Вашингтонского университета во время учебы в колледже, а затем работал в двух крупных газетах.Позже он выполнил множество печатных и веб-проектов, включая ребрендинг для крупных компаний и производство каталогов.

Передача коммерческой аренды при продаже вашего бизнеса

Проблемы уступки коммерческой аренды

В рамках продажи вашего бизнеса аренда может быть одним из наиболее часто игнорируемых препятствий для завершения сделки. Когда дело доходит до аренды, покупатель и продавец могут «сходиться во мнениях», но если договор не передан, им нечего покупать или продавать.

Давайте рассмотрим несколько распространенных проблем, которые возникают при аренде при продаже малого бизнеса.

Недостаточный срок аренды

В идеале арендатор должен продать малый бизнес, срок аренды которого превышает три года. Вывод: чем дольше, тем лучше.

Для меня не редкость встретить продавца, который «помесячно» арендует и гордится этим. По их мнению, они уменьшили свою приверженность бизнесу, но, по мнению покупателя, одна из самых больших расходов бизнеса необеспечена и подвержена риску инфляции.Идеальный сценарий для покупателя — это известная ежемесячная арендная плата, равная бесконечности, и по этой причине многие покупатели спрашивают, есть ли возможность купить недвижимость.

Когда продавцы переходят из месяца в месяц, переговоры об аренде с арендодателем смещаются в сторону преимущества арендодателя / фирмы по управлению недвижимостью.

Одобрение арендодателя часто является условием закрытия в договорах купли-продажи активов

Когда бизнес продается, покупатель должен получить одобрение арендодателя, чтобы получить переуступку или новый договор аренды.Продавца обычно волнует только то, есть ли у покупателя средства для оплаты бизнеса, но домовладелец не хочет, чтобы покупатель «пискнул», когда на банковском счете ничего не осталось, или, что еще хуже, взыскивает долги.

Арендодатели хотят видеть резервы для покупателя, чтобы иметь возможность платить арендную плату на срок до шести месяцев, и они будут запрашивать «PFS» или личный финансовый отчет, чтобы судить о целесообразности арендной платы арендатора. Как и в случае ссуды SBA, они также могут захотеть получить от арендатора некоторый опыт, имеющий отношение к бизнесу, который они покупают.

Хотя арендодатель не может сказать собственнику, как вести бизнес, если он платит арендную плату и соблюдает правила аренды, он может затруднить вход.

Комиссионные от арендодателя могут быть чрезмерными

Арендодатель или группа по управлению недвижимостью нередко просят показать договор купли-продажи бизнеса, прежде чем рассматривать вопрос о новом арендаторе. Они делают это, потому что хотят знать, сколько продавец заработает, когда они продадут бизнес, и могут захотеть принять участие в этом процессе.Это называется комиссией за переуступку.

Для получения права передачи аренды или того, что часто оправдывается как «гонорары адвокату», взимается комиссия за переуступку, чтобы освободить текущего арендатора от его обязательств. Комиссия обычно составляет от 2 до 5 тысяч долларов, но в одном случае я видел, как домовладелец попросил 10% от контрактной цены, которая составляла 33 000 долларов. Комиссионные за уступку подлежат обсуждению, и хороший брокер и / или деловой поверенный может помочь продавцу в согласовании этой суммы.

Это также подчеркивает важность хороших отношений с домовладельцем.

Залог при переуступке коммерческой аренды может быть необходим

Хотя ответственность за переуступку обычно лежит на продавце, домовладелец может и также попросит внести залог у покупателя. Разумный гарантийный залог составляет арендную плату за один месяц, но это тоже подлежит согласованию. Я видел, как запрашивали до шести месяцев, и снова это подлежит обсуждению. Как срок, так и срок его действия можно согласовать.

Хотя продавец бизнеса может думать, что это не его или ее проблема, это может стать проблемой, если залог делает приобретение недоступным для покупателя.

Арендодатели могут потребовать более долгосрочный гарантийный депозит в качестве сдерживающего фактора при приобретении помещения, если они не доверяют покупателям. Наличие сильного личного финансового положения и опыта ведения бизнеса — лучшая защита от необоснованного залога.

Условия назначения могут удивить всех

Если вы думаете, что хуже уже не может быть, есть кое-что еще. Арендодатель часто не хочет отпускать прежнего арендатора. Если продавцу назначен договор аренды, домовладелец, скорее всего, будет настаивать на том, чтобы продавец оставался в договоре аренды в качестве резервного на случай, если покупатель не уплатит арендную плату.

Зачем одному «горло задыхаться», когда можно иметь два?

Лучшая защита здесь для продавца — договориться об отмене личной гарантии при продлении аренды за несколько лет до продажи бизнеса. Если бизнес сильный и долгоживущий, и вы нравитесь арендодателю, продление на длительный срок, но снятие личных обязательств поможет вам выйти из бизнеса без связанных с этим обязательств.

Выводы

Некоторые вещи, такие как феномен продавцов «от месяца к месяцу», противоречат интуиции.Последний пример — арендная плата ниже рыночной. Хотя арендная плата ниже рыночной может быть хорошим показателем для продавца с точки зрения денежного потока, это еще одна причина ожидать, что арендодатель «скорректирует» размер арендной платы, когда появится новый арендатор. Рыночные ставки — это то, что вы хотите платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов, когда пришло время продавать бизнес.

Что касается аренды, то у арендодателя больше всего карт. Даже когда соседние помещения не сданы в аренду, арендодатели рассматривают продажу малого бизнеса как возможность заработать немного денег и скорректировать рыночные цены до текущего уровня.

Здесь мы снова видим разницу во взглядах арендатора и владельца; арендатор думает, что «им нужен мой бизнес, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду, поэтому я собираюсь получить отличную цену», в то время как арендодатель думает, что «этот арендатор должен платить рыночную ставку или выше, потому что эти другие квартиры не сданы в аренду».

New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership

При успешном заключении пересмотр условий аренды, позволяющий избежать выселения, может быть выгоден как арендодателям, так и арендаторам.

Арендаторам:

• Получите скидку с арендной платы, чтобы помочь вашему бизнесу в это беспрецедентное время
• Избегайте выселения вашего бизнеса
• Повышение непрерывности доходов бизнеса
• Снижение стресса и неопределенности

Для арендодателей:

• Избегайте судебных издержек
• Меньшая доля вакантных площадей
• Повышение непрерывности арендных платежей арендаторам
• Сохранение устойчивости соседства
• Избегать воздействия фитофтороза на свойства территории

Каждый договор аренды между арендодателем и арендатором уникален.Эти отношения различаются сроками действия соглашения, типом бизнеса, которым занимается арендатор, денежной позицией бизнеса и последствиями, связанными с COVID-19.

С учетом этих различий, LAP предоставляет неполный список потенциальных условий аренды, которые могут быть включены в договор аренды. Некоторые из приведенных ниже примеров можно рассматривать по отдельности или вместе, чтобы предоставить обеим сторонам временную структуру, превосходящую выселение.

С этой целью, никакая информация, представленная в приведенных ниже примерах, не является юридической консультацией, и арендодателям и арендаторам следует консультироваться со службой юрисконсульта при увековечивании и проведении любых из этих переговоров об аренде, будь то посредством внесения изменений в договор аренды или других юридических средств. .

Пересмотр условий аренды является полностью добровольным, и арендодатели и арендаторы не обязаны заключать такое соглашение. Однако, учитывая вышеупомянутые преимущества и широкий спектр возможностей, многие домовладельцы и арендаторы могут найти взаимовыгодные переговоры об аренде.

Пересмотр условий аренды может быть инициирован как арендатором, так и домовладельцем. Ниже приведены шаги, которые могут быть предприняты в зависимости от того, какая сторона инициирует обсуждение.

Пересмотр условий аренды по инициативе арендатора:

1. Просмотрите свои финансы и перспективы, чтобы определить, какую арендную плату вы можете себе позволить, и может ли какое-либо одно или комбинация различных изменений, описанных выше, позволить вам оставаться открытым.
2. Найдите свой договор аренды и поделитесь им с Start Small Think Big и любым адвокатом, с которым вы работаете.
3. Просмотрите варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить те, которые позволят вам лучше всего продолжать вести свой бизнес.
4. Свяжитесь со Start Small, чтобы обсудить варианты пересмотра условий аренды, которые позволят вам продолжить бизнес.
5. Достигните соглашения с арендодателем о взаимоприемлемых вариантах пересмотра условий аренды.
6. Запишите выбранные варианты пересмотра условий аренды в поправке к договору аренды или другом юридически обязательном документе.
7. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.

Пересмотр условий аренды по инициативе арендодателя:

1. Изучите свои финансы, чтобы определить, какие варианты пересмотра вы можете предложить.
2. Разработать возможные варианты пересмотра условий для различных категорий арендаторов.
3. Свяжитесь с юрисконсультом, чтобы обсудить предпочтительные варианты пересмотра условий аренды.
4. Достигните соглашения с вашим арендатором (арендаторами) о взаимоприемлемых вариантах пересмотра условий аренды.
5. увековечить новые условия аренды в поправке к договору аренды или другом юридически обязательном документе.
6. Повторите этот процесс в случае изменения финансовых обстоятельств.

Чтобы начать пересмотр условий аренды, перейдите ЗДЕСЬ.New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предоставляет бесплатные юридические услуги малым предприятиям, в том числе арендодателям, для кодификации измененных договоров аренды. Эта Инициатива может:

• Помогите вам лучше понять условия вашего текущего договора аренды
• Проанализируйте варианты пересмотра условий аренды, чтобы определить, какая структура лучше всего подходит для ваших обстоятельств
• Помогите привлечь арендодателя / арендатора к переговорам

Если возможно, волонтеры также могут:

• Представляем Ваши интересы на переговорах
• Проект юридически обязывающей поправки к контракту для кодификации согласованных условий
• Убедитесь, что вы полностью понимаете условия нового контракта как с юридической, так и с финансовой точки зрения.

Empire State Development (ESD) предоставляет веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership исключительно в информационных целях.Хотя ESD прилагает усилия для публикации точной и надежной информации, она не гарантирует и не гарантирует, что информация на этом веб-сайте является полной, точной или актуальной. ESD не несет ответственности за использование или применение любых опубликованных материалов каким-либо физическим или юридическим лицом. Веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership предназначен исключительно для целей электронного предоставления общественности информации о концепциях пересмотра условий коммерческой аренды, а также изложения преимуществ как для арендодателя, так и для арендатора, а также возможных способов пересмотра условий аренды. структурированный, процесс пересмотра условий аренды и доступ к бесплатному партнеру ESD по юридическим услугам.ESD не несет ответственности за какие-либо ошибки, упущения или другие несоответствия между информацией, размещенной здесь и на веб-сайтах любого поставщика.

Веб-сайт New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership связан с веб-сайтами, поддерживаемыми другими организациями. Разумные меры предосторожности принимаются для ссылки только на соответствующие веб-сайты, поддерживаемые авторитетными организациями. Однако эти веб-страницы не находятся под контролем ESD, и ESD не дает никаких гарантий или заверений в отношении точности, ценности, качества или пригодности для конкретной цели продуктов, услуг или образовательного, обучающего и / или информационного контента. и материалы, которые могут быть предложены такими организациями или размещены на их веб-сайтах.Любое использование продуктов, услуг, веб-сайта или платформы партнера New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership любыми лицами или предприятиями является сделкой, соглашением или действием, совершаемым таким партнером и таким лицом или бизнесом и между ними. ESD не является стороной какой-либо такой сделки, соглашения или действия и не несет никаких обязательств в отношении любой такой сделки, соглашения или действия.

ESD не поддерживает товары или услуги; такое одобрение не должно подразумеваться при указании какой-либо организации на ее веб-сайте.ESD не гарантирует и не может гарантировать конфиденциальность или безопасность информации, передаваемой бизнесом или физическим лицом на любую электронную платформу, поставщика или посредника.

ESD не может предоставлять индивидуальные консультации или консультации, будь то деловые, юридические или иные. Если вам нужен конкретный совет или консультация, вам следует обратиться к юристу или другому специалисту.

Start Small Think Big, Inc. — независимая некоммерческая организация, не аффилированная со штатом Нью-Йорк, работающая с волонтерами для оказания безвозмездной поддержки малому бизнесу.Никакой индивидуальный бизнес не может гарантировать какую-либо конкретную услугу. Все услуги Start Small Think Big предоставляются «как есть» и предоставляются по собственному усмотрению Start Small Think Big.

Если вы предоставляете бесплатные юридические услуги как арендодателям, так и арендаторам, и заинтересованы в участии в New York Forward Small Business Lease Assistance Partnership, свяжитесь с нами по адресу [адрес электронной почты защищен].

Шаблон договора коммерческой аренды (США)

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или производственного помещения арендодатели (или арендодатели) должны иметь в виду ряд различных вопросов, в том числе:

Характеристики недвижимости : It Арендодатель должен гарантировать, что коммерческое использование разрешено на собственности, и собственность будет соответствовать определенному типу коммерческого использования для деятельности арендатора.Например, обычно нельзя управлять рестораном в здании офисного типа, если не соблюдаются очень конкретные строительные нормы и правила.

Использование собственности : домовладелец должен решить и разрешить, как арендатор будет использовать собственность для своего бизнеса. Арендатору необходимо указать, какой вид бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. Д.).

Эксклюзивное использование : Арендодатель должен выбрать, будет ли арендатору разрешено исключительное использование, что означает, что арендатор будет единственной стороной в этом здании, которая будет вести свой вид деятельности.Примером может быть только одна кофейня в торговом центре.

Условия аренды : Условия коммерческой аренды могут составлять еженедельный, ежемесячный, годовой или более длительный срок с фиксированным продлением или периодической арендой.

Операционные расходы и коммунальные услуги : Арендатор может либо платить процент от коммунальных и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх своей арендной платы. Арендодатель должен выбрать распределение затрат и будет ли арендатор платить арендодателю или арендатор будет платить непосредственно коммунальным компаниям.

Налоги : Некоторые домовладельцы требуют, чтобы арендатор платил часть налога на недвижимость. Сумма, будь то процент или фиксированная часть, зависит от арендодателя.

Парковка : При наличии парковки она может быть либо бесплатной, включенной в арендную плату, либо взиматься в качестве дополнительной платы.

Улучшения : Иногда арендатор требует, чтобы в собственность были внесены определенные улучшения, чтобы помочь ему в правильном ведении своей повседневной деятельности.Арендодатель должен одобрить эти изменения и, в зависимости от того, что они есть, оплатить и завершить их. Улучшения могут быть переданы арендатору в конце срока аренды и, как правило, обесцениваются в течение срока аренды.

Triple Net Lease: плюсы и минусы

Одинарная аренда, двойная и тройная чистая аренда: обзор

Тройная чистая аренда (NNN) помогает арендодателям снизить риск коммерческой аренды. Тройная чистая аренда — это один из трех типов чистой аренды, тип аренды недвижимости, при котором арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.Чистая аренда обычно включает налоги на недвижимость, взносы по страхованию имущества или расходы на техническое обслуживание и часто используется в коммерческой недвижимости. В дополнение к тройной чистой аренде, другими видами чистой аренды являются одинарная чистая аренда и двойная чистая аренда.

Разовая чистая аренда требует, чтобы арендатор помимо арендной платы платил только налоги на недвижимость. При двойной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги на недвижимость, а также страховые взносы. Тройная чистая аренда, также известная как аренда нетто-нетто, требует от арендатора уплаты арендной платы и всех трех дополнительных расходов.

Арендная плата при чистой аренде обычно ниже, чем при традиционной аренде — чем больше расходов приходится нести арендатору, тем меньшую базовую арендную плату взимает арендодатель. Но тройная чистая аренда обычно является договором аренды с обязательной оплатой, что означает, что арендатор не может отказаться, потому что затраты — особенно затраты на обслуживание — могут быть выше.

Аренда с одинарной сеткой

Однократная чистая аренда, которую часто называют чистой арендой или «N» арендой, не так распространена в мире аренды. В таком договоре аренды арендодатель перекладывает минимальный риск на арендатора, который платит налоги на недвижимость.Это означает, что все другие расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и ремонт, а также коммунальные услуги, несет домовладелец. Арендодатель также несет ответственность за любое обслуживание и / или ремонт, которые должны быть выполнены в течение срока аренды в пределах собственности.

Арендаторы по единой чистой аренде в конечном итоге платят немного меньшую арендную плату, чем по стандартной аренде, из-за добавленной стоимости налогов на недвижимость. Но более высокая арендная плата не снимает ответственности арендодателя за своевременное обновление этих расходов.

Например, арендатор может пропустить или произвести просрочку платежа в муниципалитет, что означает, что арендодатель находится на крючке для него. Это может привести к штрафам и / или дополнительным сборам. Поэтому большинство арендодателей включают налог на недвижимость в арендную плату. Они предпочитают, чтобы оплата проходила через них, чтобы знать, что налоги уплачиваются вовремя и в правильной сумме.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда, которую также называют нетто-арендой или «NN», особенно популярна в коммерческой недвижимости.При такой аренде арендатор помимо арендной платы платит налоги на недвижимость и страховые взносы. Базовая арендная плата, выплачиваемая за само помещение, обычно ниже из-за дополнительных расходов, которые должен нести арендатор. С другой стороны, все расходы на техническое обслуживание по-прежнему несет домовладелец, который оплачивает их напрямую.

В более крупных коммерческих комплексах с более чем одним пространством, доступным для аренды, например, в торговых центрах и обширных офисных комплексах, арендаторы могут иметь площадь, отличную от площади их соседей.Таким образом, арендодатели обычно назначают арендаторам налоги и страховые расходы пропорционально объему арендуемой площади.

Так же, как и при единой чистой аренде, арендодателям должны быть переданы дополнительные платежи, чтобы они могли выплатить их муниципалитету и страховой компании. Несмотря на то, что аренда арендатора включает эти платежи, имя арендодателя указано в налоговой и страховой накладных, что означает, что в конечном итоге ответственность несут он. Если арендатор оплачивает эти расходы непосредственно им, арендодатель может избежать проблем, связанных с просрочкой или невыплатой арендаторов, что может привести к дополнительным сборам.

Тройная аренда

Тройная чистая аренда снимает с арендодателя наибольший риск любой чистой аренды. Это означает, что арендатор должен оплачивать даже расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкции в дополнение к арендной плате, налогам на недвижимость и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы перекладываются на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату.

Когда затраты на техническое обслуживание выше ожидаемых, арендаторы по договорам тройной чистой аренды часто пытаются выйти из своих договоров аренды или получить концессию на аренду.Чтобы этого не произошло, многие домовладельцы предпочитают использовать чистую аренду под залог. Это один из видов аренды с тройным нетто, который не может быть прекращен до истечения срока его действия. Кроме того, размер арендной платы не может быть изменен ни по какой причине, включая неожиданное и значительное увеличение дополнительных расходов.

Арендодатели могут предпочесть использовать чистый договор аренды с обеспечением по облигациям, поскольку арендаторы могут попытаться выйти из дорогостоящего трехместного чистого договора аренды.

Тройная аренда может увеличить операционные расходы арендатора, и они могут оказаться на крючке из-за франшиз по страховым полисам.Они также могут нести ответственность за любой ущерб имуществу, который не покрывается страховой компанией.

Большинство трех чистых договоров аренды — это долгосрочные договоры аренды на срок более 10 лет, обычно включающие концессии на повышение арендной платы.

Ключевые выводы

• Чистая аренда — это аренда недвижимости, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.
• При однократной чистой аренде арендатор платит меньшую базовую арендную плату в дополнение к налогам на недвижимость.
• Двойная чистая аренда включает налоги на недвижимость и страховые взносы в дополнение к базовой арендной плате.
• Тройная чистая аренда включает налоги на имущество, страхование и расходы на содержание в дополнение к базовой арендной плате.
• Арендаторы могут попытаться выйти из тройного чистого договора аренды из-за связанных с ним высоких затрат, поэтому арендодатели обычно используют чистый договор аренды с обязательной оплатой.

Смотреть сейчас: что такое тройная чистая аренда (NNN)?

Triple Net Leases: за и против

Тройная аренда предлагает как инвесторам, так и арендаторам уникальные преимущества.Однако у этого типа коммерческой аренды есть некоторые ограничения, которые обе стороны должны учитывать перед заключением договора долгосрочной аренды с тройным чистым покрытием. Хотя в целом арендаторы трех чистых договоров аренды берут на себя большую финансовую ответственность, чем при других типах договоров аренды, они также могут быть выгодны арендаторам во многих отношениях.

Плюсы аренды Triple Net

Тройная чистая аренда — это соглашение между владельцем недвижимости и арендатором, по которому арендатор уплачивает налоги на недвижимость, страховые взносы, а также техническое обслуживание и ремонт в дополнение к ежемесячной арендной плате за здание или помещение.

Долгосрочное размещение

Большинство договоров аренды с тройной чистой арендой имеют структуру, предусматривающую долгосрочное проживание арендатора (более 20 лет). Это выгодно для арендодателей, так как устраняет риск и потери собственности, которая остается пустой между арендаторами.

Инвестиции с низким уровнем риска

Поскольку арендатор несет ответственность почти за все расходы, связанные с недвижимостью — от налогов и страхования до регулярных расходов на содержание, — соглашение об аренде с тройным чистым капиталом представляет собой довольно низкорисковое вложение для инвестора.

Постоянный поток доходов

Тройная чистая аренда может обеспечить инвестору стабильный источник дохода. Этот тип аренды структурирован так, чтобы включать постоянную сумму арендной платы каждый месяц в течение длительного периода времени. Кроме того, большая часть неизвестных или катастрофических расходов на недвижимость будет переложена на арендатора, что поможет защитить любые риски в инвестициях.

Накопить капитал

Недвижимость с тройной чистой арендой часто добавляется к инвестиционным портфелям в качестве консервативной стратегии с низким уровнем риска для увеличения капитала.Кроме того, инвесторы могут решить продать недвижимость, когда рынок достигнет пика, всплеска населения или когда они будут готовы использовать этот капитал в своих следующих инвестициях.

Пониженные пошлины арендодателя

С тройной чистой арендой у вас почти нет обязанностей арендодателя, как при более традиционной аренде. Имея больше времени и денег, инвестор может заняться другими предприятиями.

Долгосрочный след деятельности

Арендаторы, которые соглашаются на долгосрочную аренду, имеют возможность создать узнаваемое и долгосрочное место для своего бизнеса.

Расположение

Обычно недвижимость с тройной сетью аренды расположена в доступных районах, в непосредственной близости от других популярных предприятий. Это может помочь арендатору увеличить посещаемость и привлечь внимание клиентов, которые посещают другие предприятия поблизости.

Налоговые льготы

Поскольку арендаторы трех чистых договоров аренды несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, они могут включить эти расходы в свои коммерческие расходы и получить некоторые налоговые льготы для своего бизнеса.

Минусы аренды Triple Net

Ограничения прибыли

Арендодатели, заключившие долгосрочную аренду, теряют возможность повышать арендную плату, если стоимость недвижимости в этом районе возрастает. В долгосрочной перспективе это может ограничить потенциальную прибыль.

Риски, связанные с вакансиями и расходы на пролонгацию

Всегда существует риск того, что арендатор может объявить дефолт, даже если существует долгосрочная аренда и арендаторы были тщательно проверены. В период, когда они пытаются заполнить вакансию, инвесторы могут понести убытки.

Предполагаемые расходы на имущество

При тройной чистой аренде арендатор принимает на себя ответственность за операции и содержание помещения для бизнеса. Помимо (иногда) высоких расходов на ведение бизнеса, арендаторы также должны быть готовы финансировать строительство и любые связанные с этим непредвиденные расходы. Это может стать большим финансовым бременем, и арендаторы должны иметь сильный кредитный профиль в другом месте, чтобы иметь право на тройную чистую аренду.

Налоговые обязательства

Когда арендатор становится ответственным за налоги на недвижимость, он также несет ответственность за все связанные обязательства, включая штрафы и пени за несвоевременный или неправильный перевод налогов.

Что нам нравится

• Плюсы Triple Net Lease

• Гарантированное, долгосрочное размещение

• Инвестиции с низким уровнем риска

• Надежный поток доходов

• Увеличить капитал

• Пониженные арендные пошлины

• Постоянный след деятельности

• Оптимальное расположение

• Налоговые льготы

Пример аренды Triple Net

Многие крупные транснациональные компании, которые хотят единообразия бренда, выбирают тройную чистую аренду.Walgreens — один из примеров компании, которая часто соглашается на тройную чистую аренду. В 2019 году Walgreens была второй по величине аптекой США по общему объему выручки от рецептов. Walgreens специализируется на рецептурных лекарствах и удобных покупках для дома. Walgreens выбирает 25-летнюю аренду с тройной чистотой.

Когда компания выбирает тройную чистую аренду, она освобождает арендодателя от любой финансовой или физической ответственности. Они сами проводят техническое обслуживание, пользуются услугами своих поставщиков, заказывают собственные вывески, оплачивают эксплуатационные расходы и капитальные затраты.Однако, согласившись на тройную чистую аренду, Walgreens может выбрать лучшие торговые точки. Магазины Walgreens, как правило, расположены в отличных местах — участки площадью 1,5 акра на основных углах крупных торговых центров.

Walgreens ищет эти уголки, чтобы увидеть их премьеры. Компания считается отличным арендатором в сфере тройной чистой аренды и консервативным вложением средств для инвесторов.

Особые соображения

При заключении договора аренды любого типа арендатор должен учитывать, что его арендные платежи, независимо от того, включают ли они дополнительные расходы или примечания, могут увеличиться.Арендодатель может повысить арендную плату из-за законного повышения, разрешенного местными органами власти. Но арендная плата может также увеличиться из-за переоценки налога на имущество или увеличения страховых взносов.

Но есть альтернативы. Если есть такая возможность, арендаторы могут захотеть подписать договор аренды на валовой основе, по которому взимается фиксированная арендная ставка. Эта сумма покрывает плату за пространство, а также любые дополнительные расходы, связанные с ним. Таким образом, домовладелец несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховых взносов и расходов на техническое обслуживание.Они покрывают эти расходы, встраивая их в арендную плату, которую взимают со своего арендатора.

Например, если годовая арендная плата составляет 10000 долларов, а дополнительные расходы оцениваются в 3000 долларов, эффективная арендная плата, которую они взимают с арендатора, составляет 13000 долларов в год. Хотя традиционная аренда более распространена, чем чистая аренда, она представляет больший риск для арендодателя, который должен покрывать любое неожиданное увеличение дополнительных расходов. Вот почему некоторые арендодатели предпочитают использовать тип чистой аренды, перекладывая часть или весь этот риск на арендатора.

Модифицированная валовая аренда — еще одна альтернатива чистой аренде. При модифицированной валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату в начале срока аренды. Со временем аренда берет на себя пропорциональную долю некоторых других затрат, связанных с недвижимостью, таких как налоги на имущество, коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.

Часто задаваемые вопросы об аренде Triple Net

Хорошая идея — трехуровневая аренда?

Как арендаторам, так и арендодателям тройная чистая аренда может дать некоторые преимущества.У арендатора больше свободы с их структурой; они могут настроить свое пространство для большего единообразия бренда без капитальных вложений в покупку. Еще одно преимущество заключается в том, что эти договоры аренды имеют тенденцию быть довольно гибкими: ограничения на увеличение налогов, страхование и т.д. Для арендодателя тройная чистая аренда может быть надежным источником дохода и иметь очень небольшие накладные расходы. Арендодатель также не должен играть активную роль в управлении недвижимостью.

В чем разница между чистой и тройной нетто-арендой?

Чистая аренда — это вид аренды, при котором арендатор оплачивает часть или все налоги, страховые сборы и расходы на содержание недвижимости в дополнение к базовой арендной плате.Чистая аренда обычно используется в коммерческой недвижимости. Существует три основных типа чистой аренды: одинарная чистая аренда, двойная чистая аренда и тройная чистая аренда. Когда арендатор подписывает единый чистый договор аренды, он оплачивает одну из трех категорий расходов: налоги, обслуживание и страховые сборы. Когда арендатор подписывает договор двойной чистой аренды, он соглашается оплатить две из трех категорий расходов. Эти договоры аренды также называются нетто-арендой. Наконец, когда арендатор подписывает тройной чистый договор аренды, он соглашается оплатить все три категории расходов.Тройная аренда также известна как аренда нетто-нетто.

Можете ли вы договориться об аренде Triple Net?

При тройной аренде почти все обязанности ложатся на арендатора. Арендатор несет ответственность за оплату аренды, а также все накладные расходы, связанные с владением недвижимостью: налоги, страхование, операционные расходы, коммунальные услуги и т. Д. В результате базовая сумма аренды может стать ключевым условием переговоров. Поскольку арендатор принимает на себя риск накладных расходов арендодателя, он может договориться о более выгодной базовой сумме арендной платы.Кроме того, в некоторых случаях арендаторы могут договориться о том, за какие аспекты затрат на ремонт и / или коммунальные услуги несет ответственность арендодатель.

Как рассчитать арендную плату Triple Net?

Существуют различные способы расчета суммы тройной нетто-аренды. Иногда домовладельцы складывают все налоги на недвижимость, страхование, расходы на техническое обслуживание и общую площадь здания и делят полученную сумму на 12. Это число является ежемесячной стоимостью. Этот процесс упрощается, если здание арендует только один арендатор.Ежемесячная базовая арендная плата обычно рассчитывается исходя из ставки за квадратный метр.

За что отвечает домовладелец в договоре тройной нетто-аренды?

Арендатор несет большую часть расходов, связанных с коммерческой недвижимостью с тройной чистой арендой. Однако домовладелец может нести ответственность за крышу и конструкцию, а иногда и за парковку.

Итог

Чистая аренда — это тип аренды недвижимости, обычно для коммерческой аренды, при которой арендатор оплачивает один или несколько дополнительных расходов.Существует три основных типа чистой аренды: одинарная, двойная и тройная чистая аренда. При тройной чистой аренде арендатор обещает оплатить все расходы на недвижимость, включая налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание. Эти платежи производятся в дополнение к плате за аренду и коммунальные услуги. Тройная чистая аренда иногда имеет более низкую базовую арендную плату, потому что арендатор берет на себя больше расходов на недвижимость. Чистую аренду можно сравнить с арендой повышенного качества или арендой земли.